日本不限制外国人买房了，唯独这一项悄悄加码……

关于日本将收紧外国人购房限制的市场传闻，近期终于有了明确的消息。

根据日本《读卖新闻》报道，日本政府已经决定，针对外界关注的“外国人购买公寓和住宅”的限制措施，将被暂时搁置。

也就是说，日本政府短期内不会出台针对外国人购买普通住宅、公寓的限购政策，市场广泛流传的全面限购新规暂无落地可能。

但是，日本将重点加强对自卫队基地周边等涉及国家安全的重要土地交易管理，并进一步掌握外国人购房的真实情况。

本次政策调整，源于日本持续升温的楼市行情。数据显示，日本东京圈新建住宅价格已连续五年创下历史新高，2025年度新建住宅单套均价达9383万日元（折合人民币约397.6万元），楼市涨价争议随之持续发酵。

不少日本民众及部分政界人士认为，外籍投资者的短线交易、频繁置业炒作，是推高本地房价的重要诱因。受该舆论影响，日本政界曾积极推动外国人不动产限购立法。

2025年7月日本参议院选举期间，相关政党率先提出外国人购地购房限制立法提案，迅速引发社会广泛关注。

2026年10月，日本执政党与维新会达成协议，计划在2026年常规国会中敲定新规，收紧外资及外籍人士的土地购置权限，彼时市场一度掀起“日本收紧外资购房通道”的热议。

在经过几个月的讨论后，日本政府最终决定暂缓推出全面限购计划，关键原因在于“限制外国人购房的数据和理由缺乏有效依据”。

而且日本尚未建立完善的外籍购房统计体系，现有统计方式较为粗放，仅依靠购房者住址进行粗略划分，无法精准统计真实的外籍置业群体规模。

目前，日本国土交通省正在根据购买者的住址进行推测。统计数据显示，2025年上半年东京核心区海外住址购房者登记占比7.5%，东京23区占比3.5%，但其实该数据存在误差，无法作为限购政策的参考依据。

由于缺乏详实的数据支撑，“外籍炒房推高日本房价”的说法始终无法得到证实。

业内普遍认为，日本房价连年上涨，主要源于建材成本上涨、城市核心区域优质房源稀缺等客观市场因素，外资炒作对房价的影响暂无实质证据佐证。

除数据短板外，国际经贸规则也对日本限购政策形成硬性约束。日本作为WTO成员国，需严格遵守服务贸易协议（GATS）的“非歧视原则”，不得针对外籍人群、外资企业设置差异化的限制性政策。

相较于日本，美国、韩国等国家可自主实施外国人房产限购政策，主要原因是两国加入服务贸易协定（GATS）时，均申请了专项保留豁免条款。

而日本没有纳入限制外国人取得土地的保留条款。若贸然出台针对性限购政策，将违背国际协定，存在较高的合规风险。

同时，单一的国籍限购规则存在明显监管漏洞。仅以国籍作为限制标准，极易出现本国人代持、外籍资本幕后控股的规避行为，叠加代理人交易、企业法人持股等复杂交易模式，会导致限购政策落地效果大打折扣、难以落地执行。

日本自民党也明确表示，楼市监管需坚守公平原则，不宜采用国籍差异化管控模式。

暂缓全面限购这一决定，并不代表日本完全放弃研究相关对策，而是决定继续推进外国人房地产持有情况的调查与数据统计，在掌握更准确情况后，再研究是否有必要出台更具针对性的措施。

按照新规规划，日本法务省将从2025年10月起升级不动产登记制度，所有不动产登记申请均需填报申请人国籍信息，同时申请人须提供护照、住民票等有效证件完成身份核验，以此来掌握外国人持有房地产的实际规模和分布情况。

后续监管体系将持续优化升级。日本数字厅计划在2027年度搭建政府统一的不动产国籍信息共享数据库，依托官方不动产基础登记（Base Registry）系统，实现外籍购房信息的可查询、可统计、可追溯。

此外，日本官方专家会议将在今年夏季出台外国人土地购置管理基本方针，为后续规范化管控提供政策依据。

整体而言，日本楼市外资管控方向已十分清晰：短期维持普通房产市场对外开放格局，放弃一刀切限购手段；长期依托完善的市场数据，实施精细化、差异化的合规管理。

这一政策走向对海外置业投资者形成明确利好。当前日本普通住宅、公寓市场保持全面开放，海内外购房者适用统一交易规则，具备产权清晰、交易透明的优势。

未来日本的监管重心，将集中于军事设施、机场等重要区域的特殊土地管控，不会对民用普通住宅、公寓的正常交易造成影响。

此举也正式确立了日本不动产市场对外开放、公平交易的稳定格局，外国人依然可以合法购买日本房地产，这也为海外投资者提供了稳定的市场环境。

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