A，股地产股逆势暴涨！两大政策托底，广州模式能全国复制吗？

5 月 29 日，A 股四大指数全线飘绿。截至收盘，沪指下跌 0.73%，深证成指下跌 1.81%，创业板指下跌 2.11%，科创板综合指数下跌 4.77%，全市场超 3800 只股票下跌，几乎整体翻绿。但在这片绿色的行情里，房地产板块成了独苗，迎来久违的大涨。

A 股市场中，阳光股份、湘江控股直接涨停，万科 A、绿地控股一度触及涨停，保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团等核心房企同步跟涨。

港股的行情更为夸张：碧桂园盘中涨超 40%，融创中国一度涨超 20%，旭辉集团、世茂集团、正融地产涨幅均超 10%，即便像龙湖集团、越秀地产、华润置地这类稳健房企，涨幅也超过 3%。

这一波地产股的逆势暴涨，核心诱因来自两项重磅政策。

第一项利好，是国务院发布的《城市更新十五规划》。这份顶层规划拆解来看，核心讲了三件事：给钱、给任务、给回款渠道。

给钱：专项债可以直接充当项目资本金。此前，地方专项债有严格限制，只能用于配套贷款，不能直接作为项目启动资金，不少城中村改造、老旧小区翻新项目，因前期启动资金不足被迫搁置。

现在新规明确，专项债可直接作为项目资本金，政府拿出的启动资金能撬动数倍的银行贷款与民间资本，而且这类资金的利息极低，2026 年地方相关专项债实际利率多在 1.5%-2.5% 之间，属于十年到三十年的长期低息资金，对比一年期 LPR 的 3%，成本几乎是地板价。

给任务：五年改造目标明确，砸出 20 万亿级市场。规划明确了未来五年的改造任务：改造危旧房 50 万套，新建老旧小区改造 11.5 万个，翻新城中村 4000 个，同时更新地下管网 30 多万公里，仅管网改造一项就需投入超 5 万亿元。

多家机构测算，五年总投资规模可达 20 万亿元，不仅房企能分一杯羹，建筑建材、家电电梯等上下游产业链都能受益，覆盖数千万就业人口，算得上以工代赈。

给回款渠道：解决旧改最痛的回款难题。过去房企不愿碰旧改项目，最大的痛点就是回款周期长、资金被套牢，一个城中村改造项目往往需要十几年才能回本。

现在政策允许改造后的商业街、租赁小区进行资产证券化，项目运营稳定后即可通过资本市场变现回款，形成 “承接项目 — 施工建设 — 后期运营 — 资产证券化回款” 的完整闭环，大大缓解房企的资金压力，愿意参与旧改的企业只会越来越多。

需要说明的是，专项债由地方政府下发，不会直接打款给房企，且发债有严格规定，地方政府需确保项目收益能还本付息，严禁新增隐性债务，不会无限制撒钱，和此前的棚改货币化不能相提并论，只是给有一二线城市资源、具备旧改经验的房企，打开了新的现金流通道。

另一项重磅政策，则落地在广州。5 月 26 日，广州安居集团宣布以市场化方式收购居民手中的二手住宅，收购范围为环城高速以内、总价 300 万以内、建筑面积 70 平方米以下的旧房，楼龄不限，收购款全额专款专用，直接转为购买新建商品住宅的专用款，不进入卖家个人账户。

广州并非首个试点收购存量二手房转保障房的城市，今年 2 月上海已在浦东、徐汇、静安三区启动试点，三个月累计收购 523 套，后续试点扩围至全部中心城区，但收储速度并未达到外界预期，福州等地也有类似探索，但均处于爬坡阶段。

对比其他城市，广州的玩法有其独特优势：

一是广州二手房房价下跌幅度远超一线城市，以 2021 年 8 月为基准，今年上海房价仅下跌 9.8%，广州却下跌 24.5%，部分具体楼盘跌幅更是超过一半。

但广州作为人口密集的一线城市，租房需求旺盛，租售比达到 1.91%，高于上海的 1.84%，部分区域甚至达到 2.5%-3%，在全国范围内都属于较高水平。

二是广州的收房资金来自政府专项债，参考广东同类专项债 1.77% 的发行利率，全国同类收储专项债利率在 1.73%-2.02% 之间，资金成本远低于上海的 3% 左右。加上租售比优势，广州的收房账能算得过来。

三是广州通过限定收购区域、由国企统一操作，确保房源相对集中，既能稳定收购价格，也能为后续出租、转售提供充足的价格参考，降低国有资产流失风险。

广州的政策本质是盘活二手房市场，给刚需置换群体提供兜底选项。业主将旧房卖给国企后，需在 180 天内购入广州新建商品住宅，既解决了卖家急于出售被压价的困境，也能为新房市场带来有效购买力。

同时，国企收购的二手房转为保障房或人才房，减少市场流通房源，相当于给房价设置了流动性锚点，避免踩踏式下跌。

很多人都会问，广州的玩法能在全国推广吗？答案其实很扎心，大多数城市并不具备复制的条件。

这套模式能跑通，需要同时满足三个门槛：

一是财政实力足够雄厚，能拿到超低息资金。广州 2025 年底的地方政府债务余额为 7458.3 亿元，显性负债率约 23.3%，远低于全国 70% 的平均水平，能以比多数城市低 0.5 至 1 个百分点的成本拿到资金。

多数二线城市的融资成本至少比广州高 50 个基点，三四线城市的非标融资成本更是高得离谱，根本撑不起这套玩法。

二是租售比必须覆盖资金成本。收房本质是金融游戏，租金回报必须覆盖收房成本和融资利息，这一条就筛掉了绝大多数三四线城市。这些城市存量房过剩，流动人口不足，收上来的房子找不到足够的稳定租客，不仅收不回成本，还要持续承担利息，反而埋下隐患。

三是国有资产风控有保障。目前广州的房价市场预期已经趋于一致，房价很难再大幅下跌，此时进场收储，无论出租还是转售，国有资产的保值压力都不大。

但如果是人口持续净流出、房价阴跌的三四线城市，收购房产后只会持续贬值，涉及国有资产流失的政治风险，没有地方官员敢轻易承担。

综合来看，广州的模式理论上可行，但三个门槛缺一不可，放眼全国，多数城市要么缺钱，要么缺人口，要么缺稳定的市场预期，根本没法抄作业。

这次地产股的逆势上涨，并非全面回暖的信号，而是政策驱动下的结构性行情。城市更新和保障房收储，只是给地产行业打开了新的生存空间，距离全面暴涨还有很远的距离。