父母婚内共有房产私自过户长子！北京房产律师胜诉认定买卖合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案例导读

很多家庭都会遇到这种情况：父母婚后取得的回迁房、房改房，属于夫妻共同财产。一方老人去世后，房屋未办理继承分割，在世老人私自将房屋低价过户给其中一名子女，试图独占房产、剥夺其他子女的继承权益。

实务中不少家属疑惑：已经过户十几年的房屋，还能推翻交易吗？私下过户的房屋买卖合同有效吗？

本案是典型的婚内共同房产私自处分、损害其他继承人权益的经典案例。法院明确裁判规则：夫妻共同房产，一方老人去世后属于全体继承人共有，在世老人擅自低价过户给单一子女，构成恶意串通，房屋买卖合同直接无效。

涉案主体（全程脱敏）

祖辈：傅父、傅母（夫妻关系，房屋原始权利人）

子女：傅大子、傅二子、傅长女、傅次女（四名法定继承人）

大子家属：大儿媳、傅孙女（傅大子妻儿，后续房屋继承人）

拆迁单位：甲房地产公司

涉案房产：一号房屋（西城区危改回迁房，案涉争议房屋）

案件核心事实

傅父、傅母婚后通过危旧房改造回迁政策，购置取得一号房屋，房屋登记在傅父名下，房屋购置折算夫妻二人工龄，享受专属房改优惠政策，属于夫妻法定共同财产。

2007年，傅母去世，生前未订立遗嘱。此时一号房屋中属于傅母的一半房产份额，依法发生法定继承，由傅父、四名子女共计五人共同继承，房屋转为全体继承人共同共有状态。

2010年，傅父在未告知、未征得其他三名子女同意的情况下，与傅大子私自签订《存量房屋买卖合同》，以极低价格1万元，将价值不菲的一号房屋过户至傅大子名下。

2017年，傅大子去世。其名下的一号房屋通过继承公证，由大儿媳、傅孙女按份继承，完成二次过户，房屋最终登记在大儿媳、傅孙女名下。

后续傅二子知晓房屋被私自过户的事实后，认为傅父与傅大子恶意串通，擅自处分家庭共有遗产，严重侵害自身合法继承权益，遂向法院起诉，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。

各方核心争议

原告（傅二子）主张：一号房屋是父母夫妻共同财产，傅母去世后属于全体子女共有。傅父、傅大子在其他继承人不知情的情况下，低价私自过户房屋，属于恶意串通损害第三人合法权益，案涉房屋买卖合同应当无效，房屋应恢复原始登记状态。

被告（傅父、大儿媳、傅孙女）抗辩：早年家庭内部有口头约定，购房时谁出资、谁赡养老人，房屋最终就归谁所有。傅大子全额出资购房、长期赡养老人、料理老人后事，其他子女未尽赡养义务、放弃购房，案涉过户是家庭真实意思表示，不存在恶意串通，合同合法有效。同时本案时隔多年，已超过诉讼时效，原告无权主张权利。

其他家庭成员：傅长女同意被告答辩意见；傅次女表示对房屋交易情况不知情，不发表意见。

法院关键裁判观点

1、确认合同无效之诉，不适用诉讼时效规定

法院明确：诉讼时效仅适用于债权请求权，而请求确认合同无效属于程序性确认之诉、形成权范畴，不受诉讼时效限制。即便房屋过户十余年，权利人依然有权起诉确认合同无效，被告时效抗辩不成立。

2、涉案房屋属于夫妻共同财产，去世一方份额属于遗产

一号房屋系傅父、傅母婚内依据房改政策、折算夫妻工龄购置，享受夫妻专属福利优惠，依法属于夫妻共同财产。傅母去世后，房屋50%份额为傅母遗产，在无遗嘱的情况下，由五位法定继承人共同共有，任何单一继承人无权单独处分。

3、父子私自低价过户，构成恶意串通，合同无效

傅父、傅大子作为直系近亲属，明知傅母去世后房屋存在其他合法继承人，明知房屋属于家庭共有遗产，却在未征得其他子女同意的情况下，以极低价格1万元签订买卖合同、完成过户，刻意规避法定继承，明显属于恶意串通损害第三人合法权益，符合合同无效的法定情形。

4、口头家庭分房约定无有效证据，法院不予采信

被告主张存在“谁出资、谁养老、房归谁”的口头家庭协议，但未提交任何书面证据、录音证据佐证，且无法证明去世的傅母认可该约定。仅有单方口头陈述，不足以对抗法定继承规则，法院对该抗辩理由不予采纳。

最终判决结果

1、确认傅父与傅大子于2010年签订的《存量房屋买卖合同》无效；

2、驳回原告傅二子要求恢复房屋登记的其他诉讼请求。

专业普法干货总结

1、夫妻一方去世，房产不能私自过户

婚内房产属于夫妻共同财产，一方离世后，房屋自动产生法定继承，属于全体子女在世配偶共有。哪怕房屋只登记在一方名下，在世老人也无权单独出售、赠与、过户给单一子女，私自处分行为大概率无效。

2、低价过户、亲属间交易，极易被认定恶意串通

近亲属之间以远低于市场价格交易共有遗产房屋，未告知其他继承人、无合理交易理由的，法院普遍认定为恶意串通，直接判决合同无效，以此保护其他继承人的合法继承权。

3、确认合同无效，没有诉讼时效限制

房屋被私自过户多年，哪怕超过十年，只要属于恶意串通、违法处分共有遗产，继承人随时可以起诉确认合同无效，不受诉讼时效约束。

4、口头分家、分房约定，法律效力极弱

家庭内部口头承诺“谁买房房归谁”，无书面协议、无全体家庭成员签字确认，无法对抗法定继承，无法作为排除其他子女继承权利的合法依据。