净赚4000万！深圳又上演“史诗级”捡漏大戏

这年头赚400万不容易，但有人却能在楼市里轻松“捡漏”4000万。

6月2日，南山东角头的半岛城邦小区，拍出了一套稀缺顶复，某神秘买家以7072.64万起拍底价，拿下了市值超1.1亿的房产。

从账面上来看，相当于净赚了约4000万。

这么大的捡漏空间，为何偏偏只有一位买家出手呢？这背后暗藏了什么玄机？

深圳顶豪骨折价出售

高昂税费成了“拦路虎”

据京东拍卖网显示，半岛城邦成功售出的这套顶复，位于三期1号楼2单元47C号房。

房源建筑面积356.01㎡，是开发商深圳半岛城邦房地产开发有限公司名下的抵押物业。

网上消息透露，该标的物于2016年建成，带一线无遮挡海景、空中泳池，以及私人庭院，这样绝版配置的顶复，整个小区也就只有5套，非常稀缺。

所以法院给出的评估价也很高约1.1亿，传闻市场二手价更是接近1.2亿。要知道该标的物初始登记价格只有差不多278万，如今市场价格翻了整整50倍。

如此稀缺的深圳湾顶级豪宅，却也拍得磕磕绊绊。

项目一拍以原价出让，遭遇流拍；二拍打了8折，依旧无人问津；三拍直接64折变卖，最终才得以成交。

按理来说，已经是打骨折的价格，捡漏空间巨大，应该能吸引不少豪客青睐。

现实却是有7623人围观，但只有一位买家报名出价，最终以7千多万的底价拿下。

而这背后最主要的原因是，想要吞下这块肥肉，必须先过这三大难关：

首先是税费。开发商名下的综合税费，最高占到了成交价的45%，即这套房源的税费约3183万，这部分税费是竞买人在拍下后要率先垫付的。

高昂税费成了“拦路虎”，再加上拍下的价格，这意味着竞买人要一下子拿出1个亿的流动资金，大部分人就被劝退了。

其次是物业费。根据物业工作人员口头告知，标的物截至2026年1月31日物业欠费近60万，还有水、电、气欠缴费用等，这些都是由竞买人承担的。

最后是剩余的装修材料及剩余工具。该标的物是一套未装修完成的房子，现场堆放有较多的装修材料及装修垃圾要清理。

同时，由于室内结构有改动，现场无法确认室内原始结构，若涉及标的物内部结构恢复及确认面积分割，竞买人需自行寻找相关机构处理，恢复所产生的相关费用也均由竞买人自行承担。

所以拿下这套顶复并非易事，当然在此市场行情下，标的物的稀缺属性还是非常保值的，这个买卖也算是稳赚不赔了。

豪宅法拍市场火热

多套房源溢价成交

事实上，多数流入法拍市场的豪宅具备可观的捡漏空间，这也使得豪宅法拍行情持续火热。

今年5月底，深圳湾集中上架了一批法拍房源，它不是别人，就是法拍市场的常客——宝能太古城。

从目前已经拍出的7套住宅房源来看，全部溢价成交，最高溢价率达到约52%，是5月27日拍下的一套双拼房源。

这批法拍房源面积段在134-179㎡之间，单套起拍总价最高比市场价便宜600多万，结合实际成交价来看，买家也有几百万的捡漏空间。

再之前，5月21日，老豪宅版块蛇口的海上世界双玺，成功拍出一套建面为336.04㎡的楼王单位。

起拍价2953万，吸引了20位买家竞拍，出价174次，最终溢价83%成交，成交价5403万。

目前二手房市场上，同面积高楼层的房源起步价是6200万，因此，该套房源也有近七八百万的捡漏空间。

还有多套房源也出现了溢价成交。

5月20日，华侨城版块的天鹅堡花园，一套251㎡建面的住宅，吸引了14人竞买，最终溢价62%成交。

同一天，半岛城邦花园一期137㎡住宅，起拍价1142万，最终溢价308万，以约1450万总价成交。

5月8日，深超总的中信红树湾约254㎡住宅拍出了近3509万总价，溢价率接近49%

溢价率越高，捡漏的空间就会相应压缩，但因为豪宅本身价码昂贵，因此哪怕只有10%的利润空间，账面数字也很可观。

加之豪宅相对其他资产，更保值增值，而法拍房作为正规市场唯一捡漏渠道，自然吸引了不少资金参与其中。

量价齐升

5月深圳法拍三连涨

其实，不仅仅是豪宅，整个法拍房市场热度都在走高。

据誉拍行数据显示，5月份放盘挂拍累计551套房源，相比4月增加了45套，涨幅8.9％，是3月以来挂牌峰值。

全月总参拍人数2299人，平均7个人抢一套房，参拍人数环比上涨16.3％。

最终全月成交325套，综合成交率达到了59％，创下年内新高。

成交金额方面，5月份深圳法拍住宅总成交额冲到17.28亿，环比大涨22.8％，同样刷新了3月以来的成交额纪录。

全市场法拍住房源成交均价约532万元/套，房源整体折价稳定在70％-75％。这也是大量买家愿意进场的关键诱因。

从片区分化来看，南山区无论成交套数还是金额，稳稳领跑全市。

再一次佐证南山作为深圳豪宅集中地，优质法拍房源比较多， 更能吸引优质购买力。

后续看来，深圳法拍房市场大概率继续分化，核心区优质房源成交稳，折价收缩，偏远刚需盘还得靠降价走量，想捡漏的购房者，也不能够盲目跟风，一定要提前尽调房源细节再出手。