这次北京拿地 绿城要打「富裕仗」

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以下为正文：

15:30拿地，20:00项目规划图就已挂在官网公示了。

印象中，绿城似乎刷新了北京楼市又一个速度记录。

6月2日，绿城以8.87亿元底价竞得三合庄0188地块，看得出，绿城对这宗地，准备充分，不但“劝退了”友商，还提前做好了规划。

不过↓官网挂出的原版公示图有点微糊，

绿城北京第一个四代宅的首次路面透着“朦胧美”：

来，咱们手搓还原一下清晰度，提取一部分有效信息，也欢迎各位大佬评论区持续赐教补充：

壹8栋楼，9-11层：

根据公示方案，绿城三合庄0188地块，整体采用四周住宅，合围中央景观的布局，内部形成较完整的中庭空间。

一共8栋楼，楼层为9-11层小高层：

从排布看，绿城放弃了传统的点阵式布局，似乎意在给到社区业主一个更完整、奢阔的园林尺度，找了一张绿城今年在其他城市的小区交付图：

其中，1-4号楼在最北侧，一共10个单元，除3号楼11层外，其余均为10层，2号楼总层高31.75米，意味着每户的层高会在3.1米，搭配其正南测的实土绿地（意味着此处可以种植高树，打造核心景观），无疑为楼王位。

1 和 4号楼首层为架空层——这里将设置共享空间来丰富业主生活。

5号楼单独一单元1栋，共9层，总层高27.6米；

6、7、8号楼在最南侧，一共8个单元，全部为11层，总层高33.75米；

3号楼及8号楼之间，最大楼间距约70米，整体采光良好。

社区主入口在最东侧，宽约22.6米，挑高约7.7米，非常气派，并通过风雨连廊，与另一处邻里共享空间合围，形成社区会所。

贰388套户均102㎡：

户型方面，则可以从两个维度去推测。

首先是图例上，地块土地面积约2.14万㎡，地上建控规模约3.85万㎡，而绿城共规划388户，户均102㎡。

其次，咱们也可以从一街之隔、同为绿城出品的晓月和风还剩哪些房源来去推测：

如上图，晓月目前仅剩的几十套房源集中在120-145㎡的四居，

一方面是本来供应量也大，另一方面这确实也是大兴乃至五环外各区的产能过剩区。

所以绿城本次大概率会利用好房子赠送面积的优势，去做总价更低的精致功能产品，那么70-120㎡的三四居有很大概率。

至于赠送空间在哪儿，以2号楼西边户为例，可以看个大概：

客厅、主卧、卫生间侧窗、次卧，具体参数咱等官方户型图，总之，室内空间使用率值得期待。

而园林，更是绿城十分擅长的部分，晓月和风的实景，就很惊艳。

值得注意的是，0188地块最南侧红线外是一条宽19-30米的公园绿地，再向南，是规划的社会停车场。

按照一般项目来说，这些空间足够应对第一排楼所需要的采光，不需要退线处理，

但绿城将最南侧一排住宅楼向后退了约12米。这样一来，离停车场的距离，就拉到了30米。

其实本身就有绿地阻隔，加上停车场噪音不大，完全可以不退。

但绿城这一退，即让每一栋楼的景观、舒适度平权，又能将交房后容易引起业主嫌恶的配建元素都挪到了社区边缘：

雨水调蓄池、燃气调压柜（埋地）、化粪池、电动自行车停车场、地下自行车坡道、社区综合用房人行出入口、非机动车出入口，都在这12米的空间内。

一举双赢，很绿城。

叁价格，5万 么?：

三合庄0188地块位于大兴黄村镇，被一众新房、次新房小区包围。

地块西临兴旺大街，北侧、东侧紧邻大兴星光城一期、二期，南侧是晓月和风北区，在地图上搜晓月和风北区，北侧的一片空地便是。

0188地块距离地铁清源路站约1300米，西侧兴旺公园，周边有北京小学大兴分校、新辰天地购物中心等，再加上周边新房陆续交付，生活氛围及配套还算是够的。

这里曾是新房林立的热门板块，从限竞房到指导价，再到好房子，都有明显的时代印记。

大兴星光城地块成交于2022年，卖得不错，目前已清盘，网签均价4.5-5.5万/㎡；

地块南侧的绿城晓月和风，同样是2022年的供应，网签均价5w4，近期尾房网签均价4.6-4.7万。

不过，晓月和风在克而瑞好房比邻榜中，一直稳居第一名，价值潜力第一名，医疗、生活、教育、市场口碑为第二名，好房点评网得分8.2分，不知道新项目，能否超越晓月和风？

再往东，招商雍合府、金地江山风华是限竞房时代的两朵花，限均价5.58w，2021年已交付，这些70/90户型定位的房源将在未来2年陆续流入二手房市场。

再来看目前大兴的存量，网签率低于80%的新房还有这些：

除了西红门板块的御璟星城·元启外，近期网签均价普遍在5万元/㎡以下，

所以绿城新项目面对的市场环境，既有板块内唯一四代宅这一核心优势，

亦有更价格敏感属性的刚需刚改家庭的诸多新、次新小区的冲击，

因此定价预测上，乐居君偏保守的猜测为4.6-5.2万——价格上做好平衡，并在产品上拉开差距，才能让购房人买单。

丰富的景观感受、充足的套内面积获得感、

最大限度的将期房小区未来交付的不利因素统筹考量，

以及灵活的定价空间，

这次绿城交给北京的第一个四代宅作品，

似乎颇具期待感，

而2.3万的拿地楼面价也支撑了这一点。

您觉得绿城三合庄新项目，卖多少钱合适？

评论区期待您的观点。

另外！北京将要落锤的这些宅地，

我们也做了一个视频详细盘点

哪宗地最值得蹲？周边有啥不为人知的小细节？视频号@乐居在北京查看

6月11日，下周四，昌平朱辛庄0055地块现场竞价，您可以关注视频号：@乐居在北京，若有现场，我们将为您带来竞价现场直播。

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