没事不要碰文旅地产

过去这些年

我们单盘主义工作室去全国各地踩盘，在深度对接各地一线操盘团队时

得到一个无比真实的行业体感：

地产所有细分赛道里

旅居地产，是最典型的伪风口、真深坑，堪称九十九死一生

首先，什么算是旅居地产？

并不是类似于乌镇等本身具备大量成熟配套的文旅项目

而是在三亚、北海、西双版纳等网红旅居城市中

与景区相距不远的住宅楼盘项目

图片为示意，内容仅供参考

为什么这些楼盘会出现这样的局面

并不是团队不作为

甚至拼尽全力，也逃不出越做越累、越卷越亏的死局

其实，许多热门旅居城市的市场，早已彻底表里割裂

台面之上，烈火烹油：

新盘扎堆倾销、营销轰炸不停、渠道佣金内卷白热化

当所有人都陷在红海里贴身肉搏、无效内卷

不如静下来想一想：

固守这套老旧逻辑走下去，未来绝大多数旅居项目

是不是连九死一生的机会都没有

01

今天所有旅居楼盘的挣扎与痛苦，本质上只源于四个字：

存量绞杀

其实整个旅居赛道的客户池，早就已经被死死框定

海南瞄准的，从来都是全国愿意为“异地第二居所”买单的高净值人群

这批核心客群，数量极其有限

但放眼全国，所有旅居城市都在疯狂抢夺这同一批人

大理、西双版纳、珠海、惠州、成都，纷纷入局分食高端旅居客群

威海、恩施、西昌等二线旅居城市，更是精准降维打击

以更低门槛、更高性价比，疯狂吸附外溢刚需客群

持续瓜分本就有限的市场份额

僧多粥少的残酷格局下，没有任何项目可以独善其身

所有旅居盘都无一例外

也是旅居项目面临的第一重困境：供远过于求

一个旅居热门板块，真正的窗口期也就1-2年

而同板块内，真正能卖得好的项目，通常不会超过两个

根据三亚2026年第一季度官方住宅用地清单显示

截至2026年3月，三亚存量住宅用地共计179块，其中87%已正式动工

也就是说，未来三亚仍有超 80 宗存量住宅将陆续入市

其他城市也是如此

大理近年持续批量出让文旅住宅用地

威海常年新房供货过剩

所有人似乎只能抢破头去挤为数不多的率先上桌名额

因此导致了行业最割裂、最真实的现状：

整个行业节奏变慢了

但所有旅居项目的操盘节奏，反而越来越激进、越来越急促

坠入存量竞争的致命陷阱：严重概念透支

如今旅居行业的宣传，早已陷入极致的麻木与内卷

所有人用的都是同一套模板、同一套话术

以海南为例，宣传永远是山景、海景、大平层、传世豪宅

现在又多了一个四代宅标签

更荒诞的是，现在连这些卖点关键词都不太重要

最畸形的谁是三亚“第一”、谁是行业“新王”

大理的逻辑也是如此

古城风情、看山看湖看海看云、院子

再叠加高级一些的天然氧吧，温泉入户，低密墅区等

所有能用来包装项目、讲故事的自然资源

早已被整个行业反复透支、过度消费

当然，这里有一个容易被忽略的前提：旅居地产更容易集体陷入同质化

因为所有先天的自然资源禀赋太优越

所以导致每个楼盘以及周边的竞品产生了盲点

总以为是自家独有

其实这些自然资源并不是赢过对方的壁垒

而是区域内相同的底色

接下来，是大盘特有的第三重困境：兑现匮乏

几乎所有的高端旅居项目

在讲完山水自然资源的流量故事后，都会顺势堆砌一套标准化的高端配套说辞

包括全周期康养体系、优质教育配套、高端商业集群等

甚至，不少房企会扛起“造城”大旗

以城市运营商的姿态，向购房者描绘一座旅居新城的宏伟蓝图

但最终都会败给冷冰冰的现实

一是大型的核心配套，需要千亿级资金投入和许多年的建设周期才能落地

二是旅居城市的季节性客源潮汐，让所有的线下业态都很难维持常态化运营

以三亚为例，非旺季时段，办公、住宅空置率高达75%-90%

崖州云海台项目实景图

像三亚崖州湾云海台

算是片区配套最落地的老牌大盘，紧邻核心市场、交付超十年

但通过这张晚上九点的实景照片来看，极其扎心

成熟交付楼栋近乎整片漆黑，亮灯率甚至不足一成

周边的招商雍华府、保利栖悦等崖州湾多个楼盘均是如此

此外，西双版纳的房屋空置率也曾突破80%

大量交付楼盘常年空置，城市彻底沦为季节性空城

无解的恶性循环就此形成

因此最终催生了旅居楼盘最残酷的必然结果：

市场信任全面崩塌

过去这些年，全国绝大多数旅居城市的房价均在持续下跌

板块促销内卷也更加常态化

这导致客户心态有了根本性转变：

投资客彻底离场，普通购房者观望加剧，市场整体置业意愿持续低迷

比如绿地长岛

就是典型依靠上一代旅居逻辑造出来的超级大盘

早年凭借稀缺景观和宏大板块蓝图，一度热销封神

曾创下年销售额冲破百亿的记录

但随之而来的是从巅峰单价1.4万/㎡

到今年开年二手房直接跌至3000-4000元，跌幅超70%

项目整体常态入住率仅1%，规划商铺更是常年处于空置状态，更曾被央媒点名

绿城长岛实景图

面对如此严峻的市场情况

整个行业却似乎还停留在上一个认知周期中

策略还是老一套

更大的推广力度、更夸张的度假感、允诺更多配套、定位也越发高端

似乎笃定只要度假感做得足够满，旅居项目就没有走错路

但事实一次次证明

旧的产品逻辑、营销逻辑，根本打不开新的市场大门

这里其实暗含着一个所有操盘手都该看懂的反常识真相：

2倍增长，永远比10倍增长更难

因为10倍增长要做的，是跳出旧赛道、旧认知

发现新蓝海

02

想要挖掘旅居新蓝海

先要看透行业九十九死一生的根源

本质上，是因为大部分楼盘死守“靠山吃山、靠海吃海”的老路

但单一资源红利只够养活首批入局者

跟风复刻只会陷入存量红海

所以我们看到，真正能突围成功，发现新蓝海的项目

分四种破局思路

第一类凭借自身造城能力及持续运营能力，助力板块实现产业提升

像华润海棠湾当华润置地选择在三亚做长期主义

依托大华润体系强悍的造城能力

落地30万方超级万象城

推动地区产业升级，改善就业结构、实现长期居住

海棠湾整体区域规划图

而在造城能力背后，是对土地的持续运营

前期代建的海棠河生态公园，通过治理河流及周边绿化，改善区域生态环境

不仅如此，通过构建六大主题聚落、规划约13个码头

用水系将整个社区串联，让度假感真正成为生活的一部分

打造可实现的“水上”生活方式

华润海棠湾社区规划图

第二类则是借助水景资源和社群运营，构建独特生活宇宙

而做出旅居神盘麓湖的万华

在海口打造江东麓岛时羡慕这样的盘？拿命换的

面对身处海口非一线临海的冷门地块

将所有的关注点都放了做水上

从可自净的生态水、热带雨林景观以及泳池休闲体系三个维度

实现2.2万方的“水系宇宙”

第一，通过引入外部水系，构建5层水下网链，完成水循环系统

第二，通过整个热带雨林和水系互相融合

搭配产品落地窗，构建独特的麓岛亲水社区

第三，依托独特的水系景观，万华不忘认真落地生活

在江东麓岛创造性搭建了水上社群，成为生活空间的超级秀场

江东麓岛社群活动实景图

第三类是通过会所配套，带给旅居城市用户从未有过的软性服务体验

万科·三亚湾现在的海南楼市还是让人太意外

坐拥周边20公里三亚最密集的横纵道路交通网络

以及30公里范围年轻人最爱打卡、生活配套最全、最密集等多种商圈业态

面对如此优越的外部配套

万科选择联动旁边近10000平米市政公园

将社区内对生活场景的兑现值拉满

超常规置入8000平米十字轴状会所

涵盖书吧、棋牌室、健身房等完整社区配套空间

同时，依托万科专属服务体系，通过在线小程序构建海岛服务平台

提供海南从未有过的完整居家体验

第四类是依托社群服务运营，合力构建业主自治体系

位于崇明的东滩海上明月项目

既没有无敌山海视野，也没有稀缺度假资源

但他们做了另一件事：

以社群为抓手，构建社区共创体系

开发商调整内部组织架构，项目总直管社群运营团队

并联动业主组建4大社区自治组织和30个兴趣社群

东滩海上明月社群共创

与此同时，类似药店、便利店等

这些满足业主真实生活需求的配套也仍然在持续兑现

东滩海上明月社群商业引入

离开崇明之前

我们在社区食堂点了一碗面

期间看到了络绎不绝走进来的人

感受到真实、持续的烟火气

也是绝大多数空心化旅居楼盘最稀缺的核心底气

东滩海上明月社区食堂实景图

其实从之前麓湖、阿那亚这些文旅神盘的出圈

就能看清趋势

旅居地产早已告别资源红利时代，迈入生活需求时代

核心客群也逐渐向更多元、更务实迭代

分化为本地高端改善群体、追求松弛生活的年轻新中产、自由职业者、数字游民、半退休康养人群等

不同圈层，需求也各不相同

精准锚定客群、落地真实生活场景

才是旅居赛道的认知新蓝海

也是我们重构操盘逻辑，搭建全新认知体系的核心

03

当我们复盘各类突围案例时不难发现，旅居破局的底层逻辑高度统一：

因地制宜，落地配套、解决真实居住痛点

这也是我们单盘主义一贯的研判思路

思考一下：

当“松弛感、度假感”的旅居产品在全网刷屏时

一二线与旅居热门城市的松弛，真的是同一套逻辑吗？

上海、杭州这类城市

松弛是稀缺资源，置业是为逃离日常高压

而三亚、大理、西双版纳

山海气候与生俱来，松弛本就是城市标配

由此我们可以得出旅居地产当下的唯一命题：

搭建能留住人的长效生活体系

此前，我们曾在服务某个旅居大盘时总结出了三大洞察方向

今天分享在这里，看看能不能给大家一点启发：

第一，从宏大叙事，落地到具体细节

在描绘城市板块未来蓝图的基础上，还要再聊聊日常那些事

像东滩海上月明项目，他们并没有停留在社群层面，而是依然在细致化的增加配套

比如引入罗森，创造自己的咖啡品牌并在区域内连锁开店

毕竟再宏大的未来

都不如当下一顿饭、一次邻里互动、一处便民配套更能打动人心

第二，从前瞻概念，落地到当下体验

未来的前瞻重要，当下的感受更重要

比如麓湖用一座麓客岛，把真实的生活场景摆在用户眼前

无论麓客岛可以存在多久，都切实提供了此刻的生活感

图片来源：麓湖麓客岛

第三，从城市价值，落地到个体故事

每个项目从来不只对城市有价值，对个人的价值感更重

在这一点上阿那亚做到了极致

跳出了“卖海、卖房、卖度假”的底层逻辑

持续深耕小众文艺、艺术人文、精神共鸣的生活方式

让每一个个体都能在这里获得沉浸式的精神体验、找到专属归属感

风景随处可见

但独属于阿那亚的社区生活、精神氛围、社群故事，是无可复制的独家壁垒

本质上

以麓湖、阿那亚为代表的所有顶级神盘，其实都只在做一件事：

在当下，为人创造真实互动的生活

04

在行业竞争如此激烈的细分赛道

那些能够赢得漂亮，成为唯一生机的项目

其实只做了一件事：

那就是认认真真解决旅居城市、旅居客群的生活痛点

这也就是我们所说的

认知新蓝海

今天，我们面对的课题

不仅仅是什么样的旅居产品能够打动人

而是，我们要为这座城市带来怎样的生活？

城市的优势是让许多人来到这里

而想要让人长期留下来

则要看你的兑现能力

度假从来不能成为居住的全部内容

长期的生活才是

这并不只是旅居的命题，更是整个地产行业的命题