意料之中的买主 万科19.39亿再度回归上海宝山旧改

观点网 喊着“控亏减亏”的万科，通过旧改路径再度落子一线城市。

6月2日，上海市规划和自然资源局发布宝山区国有土地使用权协议出让公示，宝山杨行一“城中村”改造住宅地块完成协议出让。上海宜为兴置业发展有限公司（万科与杨行资产联合体）以总价19.39亿元竞得该地块，折合楼板价2.36万元/平方米。

值得关注的是，在5月29日举行的2025年度股东会上，万科管理层曾表示将积极参与城市更新。话音刚落，万科便成功拿下宝山杨行一城中村改造地块。

宝山杨行土地“入账”

根据出让公告，该地块名称为宝山区BSP0-0401单元08-06地块（“城中村”改造项目——杨行镇老集镇），项目位于宝山区杨行板块，为纯住宅用地，土地出让面积3.28万平方米，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万平方米，项目东至08-07地块、南至08-08地块、西至规划九路、北至08-05地块。

公开资料显示，该地块属于杨行老集镇城中村改造项目。这一大型旧改项目位于上海宝山区，分“一期（杨泰路西侧）”和“二期（杨泰路东侧及周边）”推进，由万科联合体（上海宜为兴置业）主导开发，整体规划面积超过200万平方米，涵盖安置房、商办、教育及科创配套。

其中，旧改一期于2016年获批、2017年启动动迁，2020年完成土地出让，核心安置房“诚和佳苑”已交付。

此次出让的08-06地块属于旧改二期，于2022年8月启动动迁。根据规划，旧改二期是一个功能复合的大型居住社区，将建设75万平方米住宅、8.8万平方米研发空间、7.4万平方米商办载体、6.6万平方米社区配套、7.6万平方米基础教育设施以及15.4万平方米绿化面积，形成一个功能复合的大型居住社区。

旧改二期共包含杨泰路东侧区块（东街村）、杨桃路南侧区块、塘湾区块（西街村）、蕰川路西侧友谊西路北侧区块（湄浦村）以及礼才区块（杨北村）五个地块，礼才区块（杨北村）和杨泰路东侧区块（东街村）已分别于2023年、2024年完成出让，摘牌方均为万科联合体。

据悉，上述两宗地块所对应的项目“四季都会·青藤里”和“四季隐秀”均已入市销售。其中，四季都会·青藤里于2023年9月开盘，累计推出926套，目前剩余34套可售，去化率为96%；四季隐秀于2024年12月12日开盘，累计推售1022套，去化率约为88%。

所以，此次宝山区BSP0-0401单元08-06地块由万科联合体竞得，实乃意料之中。由于该地块属“四季都会”新组团，因此有分析认为，地块将作为万科“四季都会”系列第八期开发。

压力下的旧改潜行

在房地产行业下行周期中，万科仍面临较大的资金压力，近年来鲜少出现在上海公开土拍市场。这也导致万科在上海的项目储备有限。据悉，目前万科在上海主要有四季隐秀、中兴傲舍、高福云境三个在售项目。

其中，最受市场关注的是位于上海黄浦区的高端项目——高福云境。2025年10月，该项目入市销售，备案均价达21万元/平方米。项目地处巨鹿路与长乐路之间，被南京西路与淮海路两大商圈环绕，同时位于静安寺、南京西路、新天地、陕西南路四大CBD商圈中心，属于上海传统核心地段。

在一线城市土地资源日益稀缺的背景下，旧改成为获取土地储备的重要途径。那么，在上海拿地的万科，已经缓过来了吗？

在5月29日的2025年度股东会上，万科董事长黄力平将2025年形容为“极为艰难、直面挑战的一年”，并明确2026年公司将继续以化险与发展为核心任务，围绕债务稳妥处置、存量高效盘活、主业坚决聚焦、经营控亏减亏四大方向推进各项工作，力争早日走出经营困境。

与此同时，万科管理层也提及了城市更新的机会。会上，管理层介绍，万科在城市更新积累了丰富的经验和项目储备。“目前城市更新项目中主要分为两类，一类是历史文化名片级标杆项目，如广州永庆坊、深圳南头古城、大连东关街、东莞记忆、福州烟台山项目等，通过文脉保护与活化利用，实现街区再造；另一类是资源稀缺型大型综合片区项目，如广州黄埔新城，体量大、功能复合，打造了多个多元活力的城市名片。”

他介绍称，在项目操盘中，万科也积累和提升了相应的专业能力：一是“绣花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商业街区与邻里型商业的创新打造能力；三是综合产业招商与运营能力；四是多业态协同、全周期运营能力。

对于此次拿下上海宝山杨行旧改熟地而言，对万科具备较强的确定性，属于符合“快周转”模式的相对稳健策略。“未来公司将紧抓政策机遇，积极参与城市更新，响应'十五五'规划的有关部署要求，力争在推动企业转型发展中有所作为。”

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