今年房地产小阳春成色如何？

先看统计局给的数据，70个主要城市里面，同比肯定是下降的，这个没商量，主要原因是去年房价跌太狠了，跟今年一季度倒关系不大。然后我们主要需要看环比数据，已经有很多城市环比出现上涨了（在100以上），我数了一下一共17个，占比为24%，主要集中在一二线城市。

虽然没有楼市止跌的结论（大部分城市还是在跌，但是跌幅放缓了），但确实是少见的有十多个城市环比上涨，之前一般只有北京、上海、成都这种极个别城市偶尔上涨。

可以看到一线成交量还是不错的，四个城市基本都创下了近期新高。

不过一线肯定不能代表全国，总的来说房价反弹肯定算不上，企稳我觉得也算不上，但是好转确实是有的。

那么这个小阳春，为什么房价能有一些好转呢？

最大的原因，是部分房源跌到位了，确实没啥泡沫了，所以刚需就下手了。

比如核心城市的老破小，现在成交量显著放大。以一线城市为例，大家不要以为一线城市的放在动不动就大几百万，其实现在一线成交房子的均价就只有300万出头。一线城市现在成交量大涨，其实就是老破小开始大量成交了，次新还是卖不动。

前几年老破小跌得惨，我就说这是在去泡沫，是好事。去年我就多次提醒，现在要买房可以考虑市中心的老破小，租金回报率能达到2.5%以上（以上海为例，二三线城市应该更高）。

很多人觉得之前老破小跌得厉害，所以不能买老破小，要买次新。这种完全依据历史走势来判断资产未来价值的方式是不对的，很容易成为接盘侠，炒过股的朋友大概更能深有体会。能不能买，就取决于本身的价值，以及市场价格。现在上海老破小租金回报率能到2.4%，零几年的次新只有1.7%左右，实在是太低了。是说15年之后的房子，设计跟之前的房子有区别，所以要有溢价，这个逻辑我都忍了。零几年的房子跟老破小差别根本没有那么大，租金回报率肯定要靠近老破小才对。

如果说二手房中现在要注意的就是零几年的、档次低的商品房，那么新房就需要当心郊区的楼盘了。

现在新房可是一点也不好卖，而且新房跟二手房不太一样，就是新房持有者是开发商，开发商可没有二手房的房东心态那么好。对于二手房房东来说，房价已经翻了三四倍了，现在就算回调一半，房东也有得赚，根本不着急。但是开发商可不一样，都是前几年高位拿的地，现在还欠着银行利息呢，负债率70%左右，资金链随时可能断。

所以对于开发商来说，降价出售，快速回笼资金避免资金链断裂，是当务之急。资金链一旦断了，资产要是被拍卖，那就不是八九折的事，估计要腰斩了。

现在全国的库存周期越来越长，开发商的压力越来越大：

一线城市今年3月达到25.8个月，相比去年一季度末拉长7.1个月。

二线城市‌今年3月达到24.5个月，相比去年一季度末拉长6.3个月。

三四线城市‌今年3月达到31个月，相比去年一季度末拉长3.9个月，

也许未来开发商还是不敢明面上降价，但是如果局势恶化下去，暗地里什么新的招式都能使出来，肯定会被刺老业主的。比较公司都要破产了，肯定不管你这那的了。

现在一定要避免郊区的盘，之后人口持续下降，之后中国城市规模是会渐渐缩小的，所以郊区根本没有人住。现在刚刚开始人口拐点，我敢断定20年之后，郊区的房子下跌空间会很大，跟市区的差距会比现在大很多。远大新（不靠近地铁的）和市区老破小，一定要选市区老破小。

随着近2年次新二手房价格的大幅回调，我觉得到了2026年，大家不能再无脑买新房了。虽然现在确实新房各方面都要比次新商品房好不少，但考虑到价格的因素，也需要进行仔细比较了。

该怎么比较呢？

对于二手房来说，参考房本上的套内面积，有飘窗的算一半面积，计算出实际的套内单价

对于新房来说，不要盲目相信开发商宣传的得房率，把赠送的飘窗和开敞阳台按照一半面积计算，把客厅卧室包进去的阳台按照一半赠送面积计算，设备平台按照全面积赠送计算，得出新房真实的套内单价，好多开发商把电梯厅啥的都算进去的，那就是耍流氓

好了，得出次新二手房跟新房真实的套内单价之后，按照每年1%的折旧率，比较一下谁更便宜，然后做出最终选择。

我举个例子。比如一套2005年建成的二手房，得房率80%，现在是6w/p，隔壁新房卖9w/p，实际得房率90%

那么很容易计算出二手房的套内单价是7.5w/p，新房的套内单价是10w/p，然后二手房的房龄是20年，那就折旧20%，所以新房的合理套内单价应该是7.5除以0.8，约为9.4w/p，略低于实际在售的新房价格。那么这种情况，你是完全可以去买二手房的，这个新房就算品质再高也不会卖的很快。

另外，如果二手房跟新房实际价格差不多，你要是着急住就买二手房，不着急住追求高品质就买新房。总之一句话，2026年的二手次新房大概率不会像过去的2年被新房压制的那么惨了。

最后，文章的结尾，说说我对未来房价的看法。

房价啥时候企稳，从估值体系来看，就是需要一线城市整体租金回报率达到2.5%左右，能级越低的城市租金回报率要求更高。城市内部，虽然一线整体是2.5%，那也需要老破小＞老商品房＞＞次新。具体如何估值，我也知识星球分享过。如果你有具体的楼盘考虑买卖，也可以问我，说清楚楼盘和你的家庭情况即可。

当然，如果没有金融背景，觉得分析估值体系太复杂，想要一个一刀切的论断，那我也给一个：绝大多数一二线城市，房价在半年左右的时间维度里面不下降，那就可以算企稳。

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