深圳楼市新政满月：新盘屡现“日光”，二手房价重回“6字头”

界面新闻记者 | 王妤涵

在经历3-4月楼市传统“小阳春”之后，深圳楼市又迎来了“红五月”行情。

近日，界面新闻记者实地走访了福田、南山等区域的多家房产中介门店。一线从业者普遍反映，自4月底政策落地之后，购房者的信心出现明显好转，新政对刚性需求的释放起到了直接的刺激作用，当前的门店带看量和签约活跃度已显著超过往年5月的正常水平。

“政策落地以来，我们公司旗下门店的新房签约量同比提升了84.5%；二手房签约量虽环比基本持平，但同比增幅达到了56.2%。”深圳乐有家内部人士向界面新闻透露。

4月29日，深圳发布了新一轮房地产优化调整政策，对福田区、南山区、宝安区新安街道三个核心区定向松绑限购，并同步上调公积金贷款额度。

如今，这套政策组合拳落地已满一个月。5月，深圳楼市整体交出一份“量价齐升”的答卷——深圳乐有家研究中心统计显示，5月深圳全市一、二手房合计网签量达13348套，环比增长6%，与去年同期相比大幅上升28%。

若单看住宅口径，当月一、二手住宅合计网签10077套——这是自2025年4月以来，时隔14个月该指标首次重返万套关口，意味着市场活跃度已回升至近年来的相对高位。

“本轮成交量的显著放大，主要归功于新政对购房需求的释放效应以及对市场信心的提振。”深圳贝壳研究院院长肖小平在接受界面新闻采访时指出，随着购房门槛一步步降低，不同类型的购房群体都在加快入市步伐：高端的改善型需求集中释放，首次置业者也紧紧抓住当前的政策窗口期积极入市，多方合力推高了全市的成交水平。

多个新盘迎“日光”行情

5月，深圳新房市场的热度尤为突出。多个核心区豪宅及改善楼盘集中入市，并取得“日光”或接近“日光”的销售成绩，助推新房市场走出上涨行情。

5月3日，位于深圳光明的龙湖观萃苑首开92套，“认筹数超1000组、40分钟售罄”，成为深圳新政后首个“日光盘”，销售额超3.5亿元。随后，该项目于5月16日加推92套，再次实现即开即罄。

刚需盘之外，深圳豪宅市场也交出了亮眼成绩单。

5月23日，深圳湾的中信信悦湾加推78套总价5150万元起的大平层，均价超20.8万元/平方米，半小时内售罄；同日，宝安中心区的观潮府项目，加推40套总价2600万元起的房源，备案均价约14.7万元/平方米，同样实现“日光”。

分区域看，在新政驱动下，深圳楼市的热度在核心区、核心地段上升尤为显著，尤其是福田、南山与宝安三个区域，在本轮行情中表现亮眼。福田签约量呈现翻倍增长，南山同比上涨80%，宝安同比上涨66%。

近一年深圳新房网签走势 图源：乐有家研究中心

新房成交的放量，与楼市新政直接相关——核心区限购松绑叠加公积金贷款额度提升，让此前被挡在门外的改善型需求和外地购买力获得了入场资格。

界面新闻从深圳乐有家了解到，“429”新政过后，其旗下门店纯公积金贷款的客户占比从4月的4.3%跃升至5月的7.1%，增幅显著；商业贷款占比则稳定在65%左右。

“豪宅通常是楼市的风向标，豪宅项目接连‘日光’，反映出当下高净值人群正用资金为深圳楼市投下信任票，这种信号往往会带动一批举棋不定的客户入市。”一业内人士对界面新闻表示。

二手房议价空间收窄

新政对核心区限购的松绑效应，在二手房市场同样有所显现。

乐有家统计数据显示，福田区5月二手住宅网签995套，环比上涨12%，南山区网签936套，环比上涨17%，同比则分别增长33%和35%。

价格层面的变化释放出更强的信号意义。5月，深圳二手住宅的成交均价达到6.08万元/平方米，环比上涨了5%，这也是时隔多月之后，全市二手房均价再次站上“6字头”关口。

市场的信心正在逐步修复，成交结构也在悄然改变——成交房源向核心区域以及中高总价段倾斜，这是推动均价回升的关键原因。

从成交总价的分布结构看，300万-500万元这一总价区间的刚需房源，成交占比稳定在33.3%，继续扮演着市场“压舱石”的角色。

与此同时，总价在1500万元以上的豪宅成交占比，从4月的2.8%提升到5月的4%。500万-800万元的改善型房源，成交占比也上升了1.3个百分点，达到22%。

2026年深圳二手房不同总价段变化 图源：乐有家研究中心

由此可见，政策红利不仅释放了刚需群体的购买力，同时也激发了高端改善型需求的入市意愿。乐有家研究中心指出，随着市场信心的修复，成交结构正在向中高总价段迁移，市场的购买力构成变得更加多元和健康。

另一个值得关注的细节是，二手房议价空间的变化。

根据乐有家研究中心的监测，在5月进行挂牌价格调整的业主当中，选择涨价的比例达到了31.2%，这是2026年以来的最高水平，环比增加了3.1个百分点。业主的心理预期明显增强，购房者“越跌越等”的心态也在发生转变。

“当前市场呈现出一种‘改善型需求领跑、刚需随后跟进，核心区率先启动、外围区域逐步承接’的梯度式复苏特征，5月的成交表现出较强的韧性。”肖小平对界面新闻指出，她预计短期内市场热度不会迅速消退，但行情的分化仍将持续，优质房源的相对价值优势会进一步凸显。