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一、项目区位

首先从区位来说，项目左手观音桥，右手江北嘴，正对大礼堂。是江北乃至重庆核心区最后的留白之地，属于长安三工厂城市更新的一部分。

1937年，长安厂溯江内迁进入重庆，这里就是21兵工厂的所在地。

2021年，江北区政府牵头远洋集团、长安汽车、长安望江工业集团，正式启动长安三工厂城市更新项目。

2023年，原长安总部大楼拆除，开始建新长安总部大楼，长安汽车办公地点暂时迁至江北嘴金融城T2楼。

尽管现在长安汽车升级为央企，据传长安汽车总部将位于中央公园，但这里也会作为长安汽车的研发中心，结合汽车博物馆、汽车体验中心等功能，打造长安科技创新中心、和长安文化国际商业街。

从观音桥大商圈来看，这个区域将串联起从观音桥商圈—北城天街—九街—长安商业街—北滨路商圈—鎏嘉码头，乃至曾家岩大礼堂区域的城市游览动线。

是当之无愧的重庆核心地块，可以说是寸土寸金，珍贵稀缺。

这也是建发望江云启畅销的主要原因，首先是地段，其次还是地段。

二、总图规划

整个长安三工厂的城市更新，共有7个住宅地块。

本次开发2个地块，分别是6号地块（K12-1），4号地块（K08-2地块），总用地面积53亩，容积率3.0，总计容建筑面积10.67万方。

根据现场沙盘展示的楼栋，31层，层高3.15米，限高应该在100米。

这样核心地段的3.0容积率，注定了只能是高层住宅，但并不是说高层住宅就不好，还是要看做了什么样的产品，能带来什么附加价值。

项目分为南北两个地块。

北侧K08地块面积较小，地块北侧是劳动一村，西侧是培新小学，东侧是山水天成，周边均被老旧小区包裹。

相对来说素质较差，总图上只能排布2栋住宅楼，2梯4户，户型面积123平米。

该地块景观面积和配套资源都有限，如果不是对于地段的执着，同等价位下，可以有更好的选择。

南侧K12地块面积较大，才有做豪宅的素质。

西侧是长安麒麟公馆，北侧和东侧后期均为新建项目，南侧是长安商业街和长安汽车总部。

虽然目前来看，周边界面还比较老旧，但陆续开发后，未来城市界面一定会焕然一新。

地块总共只能布置6栋住宅楼，主力户型面积段为140，185，251。

楼栋分布详细分析如下：

1号6号楼，北侧临路，户型面积186平米。由于北侧设置了门头和商业，临路退距较大，且地块做了整体抬升，因此道路的影响相对较小，南侧可正看小区中庭核心景观。

5号楼，位于西北侧的尖角地带，户型面积165平和185平，完全嵌入到长安麒麟公馆内。

2号楼，小区中庭楼王位置，251平的平层高厅，也是笔者最期待的一个产品。

3号4号楼，南侧临路，2T4户，户型面积140平米。朝南的两户临路，从现状来看，是看鲤鱼池4村老旧小区，界面很差。但后期此处将会调整为一个城市绿地和长安国际商业街，视野会比较开阔。

三、户型设计

重点关注在四代宅和其他高品质住宅之间，是送立体绿化平台，还是送多功能活动用房，建发做了怎样的选择？

首先是123的户型，4房3卫2套房。

建发没有跟风做四代宅，而是选择了多功能活动用房，把更多的面积给到了室内空间，我觉得是一种难得的清醒和实用主义。

户型比较常规，没有明显缺点。关于餐厨关系，动静分区，房间尺度，那些常规的我们就不多啰嗦了，只说两点。

1、面宽大。由于总图相对宽松，有条件把面宽做得较大，拥有5个面宽19.4米。

面宽大的好处很多，不仅采光好，也能享受更多的主朝向景观。反正设计师都喜欢得很，但很多都受制于总图条件，没有办法。

2、没有完整的入户玄关。开门就是餐桌，鞋子那些只能放在餐桌后的鞋柜里。

3、2梯4户的通用问题，就是做不到南北通透；

4、卫生间，生活阳台位于凹槽内，采光较差。

整体来说，这个户型对于普通家庭的改善房来说，还是比较实用。但如果按照“豪宅”来定义，那不管从地块素质，还是户型面积来说，都很难达到。

而330~400万的总价，买建发云启这个“豪宅盘”的“凤尾”，个人觉得还是有些贵了，这个价位在重庆完全可以有更多更好的选择。

北侧小地块说完，我们来看主菜，南侧的大地块。

首先是140户型，4房3卫2套房。

说实话，这个户型确实不怎样。

1、面宽窄。受总图限制，并排摆两栋楼后，横向无法展开，因此只能做到3个面宽，仅14.36米。客厅6米的宽度，也比不上123户型6.4米的宽度。

2、客厅四面是门。尤其是套房的卧室门，主卧的卧室门位于客厅电视墙一侧，开门正对床，里面才是衣帽间和卫生间。

既没有隐私性，也和习惯不符。毫不客气的说，老家修房子都会尽量避免，迫不得已才会这样。

3、两个次卧是侧面开窗，要么看马路，要么相互看。当然次卧的重要性相对也会差一点。

当然，一个产品的呈现肯定是多方面权衡的结果，尤其受地块形状、容积率大小、限高的影响。

但不管怎样，这样的产品出现，还是多少有点让人失望。我们甚至因此都忽视，或者说，没看出来，他多功能房间赠送的面积。

而380~480万的价格，在考虑地段的同时，理应有更好的居住空间。

其次是185户型，4房4卫3套房，四代宅。

1、面宽不足。户型图上努力把另一户的侧阳台也算上，才达到18米的面宽。实际也就是3个面宽。

2、电梯入户，超大前室。电梯厅前室竟然做到了5.85米的宽度，可以真正的做到所谓的花园入户，但因此也损失了户内的使用空间。这个萝卜青菜各有所爱。

3、客厅更宽的面实际是在侧面。正面6米，侧面8米多。而侧面从总图上来看，并不是主景观，要么看老房子，要么临马路，要么就相互看。

4、公共卫生间是暗卫，同时正对着餐桌。那个位置做个储藏间都比放个卫生间好。

5、绿化平台小。在185这个面积段上，绿化平台显得比较小，同时为长阳台的形式，进深方向约3米（可能还不到），并不方便使用。

而560~750万的总价，已经是重庆绝对的塔尖价格，产品多少差点意思。

最后是，楼王位置的251户型，也是我最期待的新规后的平层高厅产品。

由于样板房没有开放，我们就单看一下户型设计，不过多点评了。

四、园林景观和立面效果

建发的中式风格在开发商中独具一格，但其实我们需要思考的是，中式风格很好，但他是适用于任何地块，任何项目的标准答案吗？

尤其是对于长安汽车科创中心附近，观音桥核心商圈周围的地段。

在整个项目的推介中，建发可能也知道自产品的弱点，因此所有宣讲的重点都放在名木古树、顶级奢石，更想突显项目的尊崇与名贵。

从重檐歇山的小区门头开始，千里江山图的照壁，几十上百万的羽毛枫，太湖石、百年的古桩银杏，仿清明上河图的汴京虹桥……

说实话，好是好，但从直观感受上，其实也没那么好。作为一个挑剔的设计师，就简单提两点吧。

1、从门头的匾额说起，建发望江云启，几个大字据说是书法大家写的瘦金体，而瘦金体是宋徽宗的独创。

大家可以看下，瘦金体有一种既纤细，又锋利，如断金割玉的感觉。我也比较喜欢。

再看建发望江云启匾额的那几个字，可能由于工艺原因，做不到那么细如弯刀。无论从形还是神都与瘦金体相差甚远，不注意看还以为是写变异的楷书。

2、大门后的瀑布，采用垒砌的块石，既不够精致，也没有野趣。

显得比较粗糙，有点像路边砌筑的堡坎，与上方精致的亭子也很不协调。

当然在中式造景，尤其是门头、亭子等建构筑物上，得益于建发在中式建筑上的沉淀，也确实做的比较精致，非常不错。

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