买二手房，若遇到这8种情况说什么也别签字，不然到时候都是麻烦

上个月，上海普陀区的彭先生站在法院门口，手里攥着判决书，手都在抖。 他卖了旧房想换新房，中介拍着胸脯说“两个月绝对帮你卖掉”，结果旧房没卖成，新房那边违约了，赔了52.5万违约金。 中介最后只赔了他5万块，剩下的47.5万，他自己扛。

52.5万啊，够一个普通家庭攒多少年？

你可能觉得这种事离自己很远。 但前两天我楼下中介老李跟我说，光他们门店，今年经手的二手房交易里，有将近三成最后都闹出了纠纷。 有的是房子被查封了买主还不知道，有的是交了定金才发现房主根本不是房产证上那个人，还有的更惨，房子都住进去了，结果原房主的债主找上门来，说这房子早就抵押出去了。

买二手房，说白了就是一场信息战。 谁掌握的信息多，谁就不容易吃亏。 但问题是，普通人哪懂那么多门道？ 中介催两句，销售吓唬两句，脑子一热就把字签了。

我今天就把这些年二手房交易里最容易出事的8个坑，一个一个给你掰扯清楚。

第一个坑：房子到底是谁的，你根本不知道。

很多人觉得，看房产证不就行了？ 名字对得上就没问题。

错。

新蔡县法院刚处理过一个案子。 王某看中一套二手房，交了1万定金，后来才知道房子是房主韩某母亲的，不是韩某本人的。 虽然中介提前告诉过他，但他心里不舒服，想要回定金。 法院最后判了，定金只退一半，因为人家提前告知了，你自己签了字就得认。

更麻烦的是夫妻共有的房子。 你只跟老公签了合同，老婆压根不知情，后面人家闹到法院说合同无效，你钱交了大半，房子住不上，钱也要不回来。 这种事，每年不知道要发生多少起。

怎么办？ 签合同之前，必须去房管局拉一份《不动产登记查询证明》，看清楚房产证上到底是谁的名字，有没有共有人。 如果房主已婚，必须让他老婆也到场签字。 实在来不了的，得有公证过的授权委托书。

第二个坑：房子有没有被抵押或查封，中介不会主动告诉你。

这是最要命的一个坑。

我认识一个老周，前几年买房，签完合同才知道那房子有二次抵押还被法院查封了。 前后跑了快半年，打官司打了三场才把定金要回来。 整个人瘦了十多斤。

孟州法院今年刚判了一个案子，房主申某把同一套房子卖给了两个人，收了王某20万首付，又收了杜某17万，结果房子被法院查封了，两边的买家都傻眼了。 最后法院判申某退钱加赔偿违约金。

怎么办？ 签约前必须查册，看清楚房子有没有抵押、查封。 如果有抵押，要约定清楚解押的时间和责任。 钱款一定要走银行资金监管账户，别直接打给个人。

第三个坑：房子有没有被租出去，你可能根本不知道。

“买卖不破租赁”听说过吗？ 就是说，哪怕你把房子买下来了，如果原房主之前跟别人签了五年租约，这五年里你都不能赶租客走。

更麻烦的是，租客有优先购买权。 如果房主没提前通知租客就把房子卖给你，租客可以起诉要求合同无效。

怎么办？ 签约前问清楚房子有没有在出租。 如果有，让房主出具承租人放弃优先购买权的书面承诺。 租约还没到期的，要约定清楚什么时候能交房。

第四个坑：你的贷款资质，自己心里没底。

很多人一激动就把合同签了，结果去银行办贷款才发现，自己的征信有问题。

就像我之前说的那个大侄子，大学时候助学贷款剩三块多零钱忘了还，逾期了快一年。 要是当时签了合同，房贷批不下来，十几万定金就没了。

还有的人，买的房子房龄太老，银行不给贷款。 有的银行要求房龄不超过20年，有的更严，15年以上就不要了。

怎么办？ 买房之前先去打自己的征信报告。 跟中介和房主说清楚，贷款要是批不下来，合同要能无条件解除，定金得全额退。 把这一条写进合同里。

第五个坑：中介的承诺，听听就行别当真。

彭先生的教训就在眼前。 中介说“两个月绝对卖掉你的旧房”，他信了，签了新房的合同，结果旧房没卖掉，新房这边违约，赔了52.5万。 法院最后判中介只赔5万，因为彭先生自己也有责任，他应该知道“卖旧买新”有风险。

中介的嘴，骗人的鬼。 他们为了促成交易，什么话都敢说。 但法律上，很多口头承诺根本不算数。

怎么办？ 中介的承诺，能写进合同的就写进去，写不进去的就当没听见。 特别是“包贷款”“包过户”“包卖掉旧房”这种话，千万别信。

第六个坑：房子的户口和学位，可能早就被占用了。

很多人买二手房是为了孩子上学。 但你可能不知道，房子的学位指标可能已经被原房主用过了，或者户口还没迁走。

有的学校要求落户满三年才能入学，有的要求实际居住满两年。 等你买了房才发现上不了学，哭都来不及。

怎么办？ 签约前，让房主配合去教育局和学校核实学位使用情况。 合同里要写清楚，如果学位被占用或者户口迁不走，房主得承担违约责任，而且要约定高额的违约金。

第七个坑：物业水电费欠了多少，你可能要替人还。

房子过户完了，高高兴兴搬进去，结果物业公司找上门来，说原房主欠了三年的物业费，一共两万多。 你不交？ 不给办门禁卡，不让你正常入住。

这种情况太常见了。 很多人买房只看房子本身，忽略了这些“小钱”，结果最后变成“大麻烦”。

怎么办？ 签合同的时候，留一笔物业交割保证金，暂存在中介或者银行。 等所有费用都结清了，再把钱给房主。 签约前去物业公司查一下，看有没有欠费。

第八个坑：合同里的字，一个字都不能随便签。

很多中介会拿一份“格式合同”给你，说“这都是标准条款，签就行”。 但你没注意到的是，合同里可能只有房主违约要赔多少钱，却没有你违约要承担什么责任。 或者反过来。

更坑的是“阴阳合同”——签两份合同，一份是真实的成交价，一份是给税务局看的低报价。 房主为了少交税，让你配合。 你要是配合了，将来房子有什么问题，维权都难，因为你手里那份合同本身就是违法的。

怎么办？ 合同必须逐字逐句看。 所有的数字、日期、责任条款，一个字都不能含糊。 签完合同后，每一份都要自己留底。 如果有补充协议，也要写清楚，不能口头约定。

买二手房这件事，急不得。 中介催得越急，你越要慢。 记住一句话：今天不签，明天还有别的房子；今天瞎签了，后面就是几年的官司。

房子是普通家庭最大的资产，花点时间搞清楚再签字，比什么都值。