陕西
作者：周军律师.
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建设工程司法拍卖中，通常会房地一体拍卖。很多承包人认为，房屋与土地不可分割，土地拍卖价款理应随建筑物一并优先受偿。
那么，建设用地司法拍卖款属工程优先受偿范围吗？如何处理？
最高院在《某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案》中明确：
建设工程价款优先受偿权仅及于建筑物对应拍卖价款，不及于建设用地使用权拍卖价款；房地一体拍卖的，必须对价款拆分处理，土地部分价款由抵押权、普通债权分配，承包人仅对地上建筑物价款优先受偿。
裁判观点简析
1. 工程优先受偿权客体仅限建筑物，不含土地使用权
根据《民法典》第八百零七条规定，建设工程价款优先受偿权的适用对象为“建设工程”，即承包人施工形成的建筑物、构筑物成果。该权利设立初衷，是保护施工人劳务、材料等物化投入，而建设用地使用权价值并非承包人施工形成，与工程施工投入无关，自然不在优先受偿范围内。
2. 房地一体拍卖≠价款一体优先受偿
司法拍卖遵循“房地一体处分”原则，仅为执行处置便利，防止房地权属分离，并非认可价款归属同一优先顺位。处置方式不改变权利性质，不能据此扩大工程优先权的法定范围，土地与建筑物价款需独立评价、分别分配。
3. 土地价款优先归抵押权人，不归属施工承包人
建设用地使用权价值对应的担保权益归属于土地抵押权人，抵押权设立在先、权属清晰。施工企业未对土地投入建设成本，无权占用土地价款优先顺位，土地拍卖价款应当优先清偿抵押债权，剩余部分再用于普通债权分配。
4. 价款拆分是司法分配的法定必要程序
房地整体拍卖后，执行法院必须通过评估、审计方式区分建筑物价值与土地价值，精准拆分价款。未拆分直接全额支持工程优先受偿的，属于适用法律错误，当事人可依法复议、异议纠错。
司法统一分配规则
地上建筑物拍卖价款：承包人享有建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权、普通债权。
建设用地拍卖价款：承包人无优先受偿权，由土地抵押权人优先受偿，剩余款项用于清偿普通债权。
周军律师提醒，对施工企业而言，主张优先受偿时，需主动区分建筑物与土地价款，仅针对建筑物价款主张优先权，避免因诉求超标被驳回、拖延分配进度。对抵押权人、普通债权人而言，发现法院未拆分价款、土地价款被违规优先分配的，可及时提出执行异议、复议，依法纠错止损。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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