重庆版“帝国大厦”，终于被接盘！

1.6亿！

一锤定音，成交！

5月29日，一位神秘买家来到重庆。

最终，他以1.6亿的价格拿下重庆南坪浪高凯悦国际商务大厦。

超200米高楼的浪高凯悦国际商务大厦，被称之为重庆版“帝国大厦”。

因为，它在黄昏时的景象，如同纽约的帝国大厦。

这是周末，从远处刚拍摄的照片，一睹真容：

但是，它来时的之路，却充满荆棘与坎坷，曾一度闲置了近20年时间。

资料显示：凯悦大厦初步建成于2003年，规划为集购物、娱乐、餐饮、酒店、办公为一体的大型商业综合体。

整个项目由两栋塔楼及裙楼商业组成，这次拍卖主体是其中最高的A栋，总高约201米，地下6层，地上51层。具体拍卖内容建筑面积共计125755㎡。

最早，凯悦大厦是在2023年7月份首次拍卖，当时起拍价约8.02亿元。

然而，历经多次流拍后，如今降价至1.6亿，终于成交！

重庆地标，将上演“复活记”？！

“地标女王”走下神坛。

凯悦大厦的开发者重庆凯悦地产成立于1998年，注册资本2000万，创始人名叫吴霄霞。

说到吴霄霞，她个人很传奇，人送“重庆地标女王”。

当年，她叱咤风云，联手新加坡浪高集团，打造南坪首个超高层综合体，一度被视为 “重庆女首富”有力竞争者。

的确，从她的过往履历来看，在重庆开发了诸多地标建筑。

其中，有三座是超200米的地标建筑，分别是：201米的凯悦大厦，258米浪高国际广场，287米的联合国际大厦…这三栋摩天高楼都曾入选重庆某平台评选的十大地标建筑。

提到凯悦大厦，可能现在很多人会感觉有点陌生。

但说到南坪百盛，或许就恍然大悟：

2001年，外资百货巨头——百盛百货，将它的天赋带到了重庆南坪商圈，它的落脚点就是凯悦大厦的商业裙楼里。

建筑地标+商业地标，毫无疑问，这是一对“强强组合”。

一时间，这里成为商气和人气的流量磁场，风光无限。

转折发生在2019年3月最后一天，百盛正式撤场。

自此，百盛走了、楼也荒了…

上个周六，我们又来到凯悦大厦附近。

夕阳斜照楼宇，整栋建筑被镀上一层暖金。

与主干道车水马龙形成鲜明对比的是，凯悦大厦这一段有点像一座“孤岛”。

它本来是进南坪商圈的桥头堡位置，但如今，百盛撤离的第七个念头，大门依旧紧锁。

夜幕降临，大厦周围的广场上，有阿姨团队跳起了坝坝舞，熟悉的配方。不过，明显感觉周边年轻人少了，不像弹子石那边。

至于凯悦大厦的“接盘人”，为何会姗姗来迟？

我注意到，对于它的说法有很多。

有人说，凯悦大厦历史欠债巨多，拖欠土地出让金、城建配套费及滞纳金；

有人说，是因为评估价的问题，早期的估价高了，远高于市场预期，直接导致多次拍卖，多次降价…

也有人说，是因为市场环境“不买单”，人流量与商业活力骤降，导致了地标吸引力大幅缩水。

无论背后的原因是什么，如今它终于被接盘，这一定算是利好。

不过，这并不是终点，新一轮的考验可能才刚刚开始。

老商圈，正迎来终极考验。

我查询数据看到：2025年，重庆优质零售物业市场迎来龙湖江岸天街、龙湖龙兴天街、光环花园城的集中开业，共计新添体量36.6万平方米。

一方面，全市总存量攀升至718.3万平方米，市场租金同比下降1.02%至每月每平方米565元。

另一方面，是空置率，同比微升至10.5%。

但更残酷的现实，是模式快速迭代，导致老商业直接“出局”。

过去，重庆老商圈，南坪商圈、三峡广场商圈、杨家坪商圈…依托地下商场+百货商场，撑起了那个时代消费流量。

但如今，时代更替，出现了大面积的门店撤离与空置。

相信，很多人都刷到了：那个谁谁谁品牌店，怎么现在也空了。甚至，一排门店竟然都关门了？

这背后，

电商+网购，冲击了传统的消费习惯；

现在，更是直接变成了“新算法”，精准计算你的喜好，然后定向推送商品。

而这，对于传统商圈而言，无疑是生存的终极考验。

南坪商圈，商圈面积165万㎡，定位是区域性消费中心。

那么，它该如何去破题？

这次，凯悦大厦被成功接盘，

从版图上来看，可以理解为是对“空置地带”的填空。

我们纵向来看，接下来，南坪商圈构建出的新格局：

上海城+凯悦大厦——龙湖江岸天街+万达广场——协信星光时代广场

南坪上海城，现在叫嘉发・华盛奥莱天地。

根据定位，是全国最大 TOD 复合型奥莱，连通地铁3号线工贸站。

据说，目前华盛商业已带来2000+品牌资源，包括一线奢侈、运动、时尚、童装。

一街之隔，就是凯悦大厦。

目前，对于凯悦考验的，是如何去打造？以此去形成差异化。

龙湖江岸天街+万达广场——协信星光时代广场

它们的定位相对很清晰，都是集中购物中心，只是覆盖人群略有差异。

如今，对于时间年限较长的万达广场和协信星光时代广场来说，重点考虑的是如何更新业态/商家，给予老商场新活力。

比如，之前引入的永辉 “胖东来爆改”重庆首店、以及盒马鲜生西南旗舰店，这些都是成功案例。

我从2026年南岸区重点开工项目清单中看到，

协信星光时代广场国际化消费环境项目，涉及1.2万平方米（建筑面积）空间升级，引进141家新品牌+30家以上离境退税店。

龙湖重庆江岸天街会加大国际化消费环境建设，对特色空间南岸集市2.0、3F儿童乐园、口袋公园、下沉广场全面升级。

当下，相对最难的，是商圈内大面积的地下商场。

传统零售+分权散售的模式，难上加难。

我查询相关资料发现，国内像这些的传统地下商场，目前出现了一些起死回生的成功案例。

我们举个例子，比如，广州地王广场。

这是一个24年的老商场，地下两层都做传统服饰。2023年，几乎空铺、濒临结业。

从2023下半年开始，进行大面积改造：地下两层全清，转型周末谷子集市+固定二次元店铺。

目前来看，它的这次“大手术”是成功的，租金回升、空置率为0。

还有一个，是杭州武林广场中央商城Z PARK。

它是位于杭州武林商圈地下，1.5万㎡传统服饰小商品市场。

从2024年底开始做大面积改造，全楼层清退传统女装，主打二次元“谷子经济”。

同时，引入GuGuGuGu、模玩熊、捣鼓社等6家杭州首店“谷子店”，并设置了3000㎡策展区+12 个社交活动空间，每周做漫展/ IP快闪。

现在，客流暴涨 300%，成为华东二次元顶流地下街。

新一轮大开发。

我记得，南坪商圈上一次集中动，还是在2020年左右，卓越、东原、龙湖…陆续拿地补仓。

之后，楼市行情转向，从集中开发转向零星开发，市场的声音转弱了。

在过去12个月时间，区域楼市呈现出“三分天下”：弹子石、南坪、茶园。

据克而瑞数据显示：

√ 弹子石板块

成交1312套、成交均价19210元/㎡、供求比0.86，量价齐升领跑全区；

√ 南坪板块

成交1032套、均价13483元/㎡、供求比仅0.54，呈现明显的供不应求；

√ 茶园板块

成交225套、均价11190元/㎡、供求比0.14，供应稀缺但成交低迷。

而在土地市场层面，过去一年南岸三大核心板块仅弹子石板块成交1宗地，楼板价为9442元/㎡、溢价率9.79%。

2026年，应该是南重庆楼市爆发的新元年。

我注意到，各路新项目陆续面市，比如，重庆湾，海成・上浩玺，龙湖黄葛渡项目都来了。

划重点的是，新项目基本都剑指高端，有的直接修出3万㎡的超级示范区，这俨然是在南滨路新建了一个“城市会客厅”；

而且，继两江峯、1891之后，南滨路终于又集中开出大面积的产品。据说，顶跃要卖到一个小目标。

加之，目前在售的长嘉汇、国瑞长嘉外滩、御峰、元时代等项目，南重庆的楼市结构变得更加多元化。

我观察到，还有一个新变化：板块之间的关系。

尤其黄葛渡项目+后堡城市更新，通过人行步道与公园，以此去消灭“距离感”，南滨路与南坪商圈将会进一步连接。

未来，南滨路-弹子石的泼天流量，如何导流到南坪商圈，这将是一门新课题。

终于，重庆的“帝国大厦”，不再是传说。

期待，这座美丽城市里的小伤疤，

什么时候它们真正都能被重新利用起来。