云南
前两天，云南机场集团发布了“经营性用地合作项目招商公告”。乍一看，以为只云南机场集团要将自己名下的经营性土地拿出来，招募合作方共同开发，但细看招商内容，发现另有玄机，公告中机场集团是这么描述的：
“近期，云南机场集团拟在云南省昆明市主城五区（五华区、盘龙区、官渡区、西山区及呈贡区）范围内通过公开挂牌方式，获取商业、住宅、产业、文旅及康养等经营性用地，现诚邀全国优质企业携手合作，实现互利共赢。”
原来，机场集团并不是要拿出名下已有土地进行合作，而是征召合作伙伴，共同到昆明主城五区，通过公开挂牌渠道拿地，一起开发项目。关于具体合作方式，云南机场集团说，“合作地块将与合作方共同选定，待后续完成市场评估、投资测算等工作后由双方共同确认，充分尊重合作方的市场判断与开发经验”；“本次合作坚持开放灵活的原则，可根据合作方诉求定制合作方案，具体合作权责划分、收益分配、退出机制等细节可进一步面谈商定。”
云南机场集团的主业是建设运营云南省内的民用机场，从事的是航空业，以往并没有房地产开发的历史，可是如今却打算大举进军昆明房地产市场，而且开发方向并不局限于住宅，而且涵盖商业、产业、文旅及康养等，换句话来说，也就是机场集团打算“啥都干”。
当然，云南机场集团也清楚自己并没有房地产开发经验，所以才公开招商，寻找合作伙伴一起干，可是机场集团本身并没有土地，还需要和合作伙伴通过招拍挂拿地。问题是如果潜在合作方既有资金，又有经验，完全可以自己单独拿地开发，反正如今昆明主城对于房地产投资都很饥渴，并不愁拿不到条件优越的地价土地，为什么要与机场集团合作呢？
透过招商公告，云南房网猜测云南机场集团的合作方式是这样的——机场集团利用自己身为本地大型国企的身份，与各区洽谈争取最优拿地条件，然后让政府将看中的土地挂牌，这就避免了土地公开拍卖有可能造成土地溢价的情况，机场集团和合作方低价摘牌拿地。拿地的资金可以是机场集团出，也可以是与合作方分摊，具体开发则由合作方负责，利润按合作比例分配。
这种合作方式，既发挥了机场集团自身的优势，又规避了自己缺乏开发经验的风险，还利用了如今政府对房地产投资如饥似渴，拿地条件宽松，入市门槛较低的机遇，应该说具有相当的可行性，但风险也是显而易见的，具体有三：
1， 市场风险。如今的房地产市场早已不是机遇遍地的时代，而是充满风险，那么多老江湖都深陷泥潭，机场集团此时选择介入，难度不小。
2， 资金风险。机场集团虽然资产庞大，现金流充沛，自身负债率不高，融资容易，但房地产项目的投资金额比较大，回款周期难以预测，一旦开发进程遇阻，很可能给机场集团带来较大偿债压力。
3， 合作风险。机场集团自身没有开发经验，合作开发对合作方依赖比较大，如果合作出现问题，很可能导致项目失败，或者开发成本飙升。
为什么云南机场集团突然对房地产投资产生了兴趣？虽然背后决策动机不足为外人道，不过联想到去年以来云南建投，以及昆明各区国企在房地产市场上的进取态势，很可能其中有着相似的逻辑。
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