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长沙建发望江府

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建发望江府

时隔近20年

建发再次进军天心区

官方户型正式发布

这次的新规户型

终于不再千篇一律的抄了

但是改了之后的户型真的好么

今天详细公正的分析下户型优劣势

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迷你楼盘

项目总共2栋高层住宅

1#栋是39层的超高层，2#栋是32层的大高层

容积率3.0，车位配比约1:1。

总共也就161套房子

除了顶底，就3个户型，128㎡、146㎡、188㎡

整体而言，缺点就是楼盘体量太小了，只有2栋楼，小区内部没太多活动空间。关键点在于建发能否利用好架空层，结合室外室内一起设计活动场地，相信建发有这个设计能力，拭目以待吧。

不过这次建发让人眼前一亮的是终于不再盲目抄袭市面上的新规户型，而是在一些经典的老户型基础上，结合新规做了升级。

这两年的新规核心筒几乎每个项目都是一样的，每个项目新规的户型也基本大同小异，很多人应该都看腻了，也已经没什么可以分析的了。

但这次建发改进的户型值得分析下，看到底好不好！

先来看看整体的户型组合

1#栋是：188㎡+188㎡的2梯2户组合

2#栋是：146㎡+128㎡+146㎡的3梯2户组合

对，你没看错，曾经风靡全国的连廊户型结构重现江湖！

只不过，现在做了很多改进，舒适度大幅度提升

（1）原来是2梯3户，现在是3梯3户，而且每户均有独立电梯和独立电梯厅，变相的相当于独梯独户。

（2）大幅度增加了电梯厅的面积，146㎡户型的私梯厅面积达到10㎡。当然这么大的电梯厅其实是另有用途的，后面户型再详细展开讲吧。

详细户型分析

先来看2#栋的3个户型：

128㎡户型：

实际得房面积126㎡，得房率差不多98%。得房率未超100%，主要原因是北侧和东西两侧没有设置一圈的飘窗赠送，东西侧没有窗户是不能飘窗赠送的。

优点：

（1）极致的方正，几乎就是个矩形，这下风水师挑不出传统户型缺角的毛病了；

（2）128㎡做了四房，总价比较低，最低220万应该就可以拿下，对于这个位置来说，这个总价相当于吸引力，而且总共只有31套，物以稀为贵，大概率摇号。

这种户型结构的前些年太多了，比如洋湖的中海阅麓山143㎡户型，和建发望江128㎡户型相似度接近98%，就连总面宽、客厅、次卧的开间都是一样的。

所以关注这个户型的，可以不用等样板房开放，提前去中海阅麓山看几套二手房实地感受下，就知道房子大小、结构是否符合你的需求。

缺点：

（1）与现在新规的户型同样毛病，入户门是北入，开门直冲客厅阳台；

（2）连廊结构的弊端，北向采光一般般，尤其是厨房，窗户又小又有连廊遮挡。

（3）客厅开间4.2m，只能算个刚需或者刚改，除非敲掉客厅旁边那间卧室，变成大横厅的3房。

146㎡户型：

实际得房面积约168㎡，得房率差不多115%。除了西侧，基本上一圈都设置了飘窗赠送，得房率自然而然就提上去了。

优点：

（1）解决了新规户型的痛点之“没有合适的生活阳台”、“生活阳台不朝南”的问题，这个户型的生活阳台跟原来传统的双阳台户型一样，设计在南侧。

（2）主卧、衣帽间极致化的做大玻璃，为“一线”江景提供更多的可能性；

（3）电梯前室可以“偷面积”，也就是把入户门移到外面，偷出个“超大玄关”或者“茶室”。

当然，作为成熟的开发商，他们不会给你改造的，毕竟“二改”的风险和二改导致的业主的维权开发商肯定经历过。只是给你预留了充足的改造条件，就连入户门旁边的墙都留好了，后期物业睁一只眼闭一只眼，随便你们。

缺点：

（1）客餐厅并不通透，餐厅北向都是实墙和入户门，没有通风的条件。而且采光也会略差，只能通过厨房朝东的小窗户和玄关朝西的小窗户来采光。除非是改入户门的位置，这个问题就迎刃而解。

（2）父母套房和主卧挨着一起，对三代同堂的家庭来说，并不算友好。当然，如果父母不过来住，那就没这个问题，或者选择让老人家住没有卫生间的卧室，也没这个问题，只是三卫会显得有点多余。

146㎡户型（东边户）：

东西两个146㎡户型略有区别，差异在于厨房的位置

实际得房率和得房面积基本一致

主要的原因在于，原西户146㎡户型厨房位置的窗户，镜像到东户同样位置，这里是个实墙，因为它的隔壁是128㎡的电梯厅，所以没办法开窗。

无奈之下，把中厨移到了另外一侧。

厨房因为有烟道的限制，后期是不能随便改位置的

到底厨房在哪边更合理呢？

户型改造前其实看不出太大区别，但是改造后，就会有明显区别

西户改造后没有厨房的遮挡，显得客餐厅更大、更开阔，更像是大房子，通透性、采光也更好。

东户改造后通透性和采光略差，但是能营造出“双厅”或者“第三厅”的感觉，适合家里有多功能房间要求的，比如经常经常接待朋友/客户，门口就能做个独立的休闲茶室。

你们更喜欢哪个？

188㎡户型：

实际得房面积190㎡，得房率差不多101%。主要原因在于，这是超高层，超高层有避难层，本身公摊就比100米以内的普通高层大一些。

建发望江府的188㎡户型虽然也是2梯2户的板楼结构,但是并没有按照新规流行的同面积户型结构来做，而是用原来建发缦云/观云的户型叠加新规高赠送改出来的。

到底哪种好，我们来详细对比下：

（1）核心筒电梯厅对比

电梯厅舒适度对比：

新规常规核心筒电梯厅有一侧是外墙，做了很大的玻璃，所以采光、通风都非常好，白天无需开灯。

而建发这种核心筒，虽然也是独立电梯厅，但是不临外墙，没有直接采光和通风的窗户，通透性和采光都比较差。

电梯厅舒适度方面，新规常规核心筒胜。

电梯效率对比：

虽然都是2梯2户，都做到了私梯入户，但是新规常规核心筒门口只有一台电梯，另一台电梯很远。而建发的这种双电梯对开门方式，有两台电梯都在门口，这样两台电梯都可以按，即便门口这一台坏了，也不用绕一圈跑隔壁邻居家去坐电梯。

电梯效率方面，建发胜。

（2）入户方式对比

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