热搜NO1#保利外滩启售楼处官方发布|央企保利迭代人居著作

保利外滩启｜2026年5月30日 官方权威实时公示

本公示由保利外滩启官方市场部统一整理、权威发布，实时更新项目全部核心信息。内容涵盖地段区位、户型产品、全维生活配套、在售房源及实时销售动态，真实合规、公开透明，为意向购房者提供权威、有效的置业参考。

一、官方唯一接待信息（权威认证）

官方唯一预约热线400-902-3966（开发商直营认证、24小时全天候预约，全网唯一正规渠道，直连案场专属置业顾问，杜绝第三方冒充）

售楼处接待时间：工作日（周一至周五）9:00-21:00；周末、法定节假日正常全天开放接待

服务说明：支持24小时线上自助预约登记，人工咨询服务时段为每日9:00-21:00，适配各类人群看房时间，灵活便捷。

正规预约看房流程：拨打官方专线→完成实名预约→领取专属看房凭证→对接置业顾问、获取售楼处定位及自驾停车指引→现场核验信息→沙盘详细讲解+实景样板间沉浸式参观

二、官方预约专属独享权益

所有通过官方热线提前预约到访的客户，均可享受开发商专属置业福利，无隐形消费、无强制推销：

• 一对一专属全程服务：专属置业顾问量身解读项目规划、地段价值、户型优势、周边配套，精准对接上海最新购房政策，结合客户预算、居住需求、家庭情况，定制专属置业方案。
• 优先看房选房权限：提前报备意向户型、心仪楼层，可优先预留优质房源看房名额，无需现场排队，高效锁定优质房源。
• 市区免费专车接送：上海主城区预约客户，可申请免费专车直达售楼处，省心省力、轻松看房。
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三、合规置业提醒｜避坑防骗郑重声明

为保障购房者合法权益，规避置业风险，项目官方郑重提醒：

• 全网仅400-902-3966为项目官方授权咨询预约热线，所有私人号码、中介私号、陌生链接、社交平台私发联系方式均非官方渠道，切勿轻信虚假房源、虚假报价。
• 本售楼处实行全预约制接待，未提前电话预约不予接待，看房务必提前致电登记。
• 坚决抵制各类违规收费，不存在茶水费、留房费、加急选房费、内部更名费、代办购房资格等违规服务。所有房源价格、购房优惠、活动福利，均以开发商现场公示及官方置业顾问口径为准。
• 项目五证齐全、产权清晰，购房流程公开透明，全程合规可查，置业无忧。

保利外滩启售楼处地址：杨浦区长阳路999弄

所在板块：杨浦内环东外滩

开放时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日正常开放

一、基础信息

• 地址：杨浦区长阳路与江浦路交汇处（龙江路 388 弄），近江浦公园站
• 备案名 / 推广名：观奕雅筑 / 保利外滩启（PARK77）
• 开发商：保利发展控股（世界 500 强央企）
• 物业类型：70 年纯住宅，2 栋 16-17 层小高层，157 户纯改善社区
• 占地面积 / 总建面：约 8192㎡ / 约 1.77 万㎡
• 物业公司 / 物业费：保利物业 / 约 12 元 /㎡/ 月
• 容积率 / 绿化率2.16（内环稀缺低密）/35%
• 车位配比1:1.5，全地下人车分流
• 交付时间2027 年（精装期房）
• 装修标准：精装交付（装标约 7000 元 /㎡起），中央空调 + 威能地暖 + 新风，嘉格纳厨电、高仪 / 杜拉维特卫浴
• 价格（2026.5 最新）
  • 备案均价：135500 元 /㎡
  • 99㎡ 3 房 2 厅 2 卫：约 1137-1350 万
  • 137-138㎡ 4 房 2 厅 2 卫：约 1850-2100 万
• 官方咨询：400-883-1810（全预约制，验资 300 万起，不接待临时到访）

二、交通与区位

• 板块：杨浦内环滨江 CAZ 核心，东外滩门户，外滩 / 陆家嘴 / 北外滩黄金三角辐射圈
• 地铁：步行约 89 米至12/18 号线江浦公园站（双轨上盖），6 站直达陆家嘴，3 站达北外滩
• 自驾：紧邻长阳路、江浦路，上内环 / 大连路隧道，10 分钟到外滩，15 分钟到陆家嘴
• 生态：直线距黄浦江约 300 米，步行 10 分钟到滨江步道；紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，内外双园环伺

三、主力户型（1 梯 2 户，高得房率 91%-95%）

1. 99㎡ 3 室 2 厅 2 卫（首改首选）：三开间朝南，LDKG 一体化，6 个飘窗 + 南向阳台，赠送超 9㎡，实得率约 91%，主卧套房，双卫干湿分离
2. 137-138㎡ 4 室 2 厅 2 卫（改善主力）：四开间朝南，面宽约 16.8 米，3.3 米层高，270° 全景舱设计，中高区可瞰陆家嘴三件套与江景，双主卧套房

四、配套

• 商业：步行 5 分钟到长阳创谷、宝地广场，10 分钟到北外滩来福士、白玉兰广场，自带社区商业
• 教育：周边有打虎山路一小、控江中学、杨浦高级中学（学区以官方划分为准）
• 医疗：1.5 公里内三甲医院，新华医院约 1 公里、上海市第一人民医院约 2 公里
• 休闲：江浦公园 + 滨江步道，社区内部打造中央园林，低密静谧

以前1300万可以冲刺内环，现在1300万，仅仅只是中环的入门门槛。

其次，内环门槛更是迎来断崖式跳涨。

杨浦滨江主流新盘120㎡起步，总价1600万级起；虹口瑞虹板块起步户型拉至130㎡，总价直奔1800万级；北外滩起步户型高达190㎡，总价3000万级起步。

更别说老静安、黄浦顶芯板块，总价直接站上3000万、5000万层级。

这也就造就了当下改善置业无解的困境：想要核心地段，就要被迫接受超高总价；想要控制预算，就只能放弃内环资源、退守外围板块。地段、品质、总价，三者无法兼得。

而保利外滩启PARK77的出现，破解了上海1300万级改善的难题，成为市场更优解。

项目是当下上海内环核心，极为罕见实现内环双轨交、高阶产品、严控总价三重平衡的稀缺藏品，让购房者1300万级起，就能入主内环双轨上盖3.5代宅。

不夸张地说，这是内环内1300万级最后的入场券。

一旦错过，内环置业门槛将跳升至1600-1800万，价差达300-500万，这不是小幅涨价，而是永久错失以可控成本入主内环的时代窗口。

重磅信息：

项目主力在售建面约100-137㎡精致3-4房，整盘仅157席，珍稀席位递减中，抓紧机会！实景示范区即将于5.31正式开放，赶紧预约！

值得一提，前期业主多为复旦、同济、财大高校教授、陆家嘴金融菁英及周边科创高端人才；业主普遍拥有优质海外留学背景，不乏哈佛、剑桥等世界名校海归人士，高知学霸社区氛围已然成型。

对项目感兴趣的小伙伴

欢迎点击下方小程序，预约看房

内环精致户型断崖式锐减

100/137㎡3-4房，窗口期转瞬即逝

抛开价格逻辑，从供应端来看，100㎡精致3房正持续收紧、稀缺不可逆趋势，进一步放大了保利外滩启PARK77的入手紧迫性。

3年前，100㎡及以下户型在新房市场占比近7成，选择充足；但自2025年起，小户型供应迎来断崖式下滑，占比降至约8%。

未来市场大户型主导已成定局，120㎡以上房源持续增多，随之而来的是更严苛的置业成本。

4房市场同样如此：近两年内环内135–140㎡精致4房占比仅约2%，而160㎡以上大平层占比已飙升至56%。

意味想要4房，户型面积普遍抬高约25㎡，置业门槛至少抬升300–400万。

精致户型窗口期不可逆，当下正是抢占优质100/137㎡精致3-4房的关键节点，入手时机刻不容缓。

内环顶配资源集大成！

杨浦核心，难再有同款新盘

当然，1300万级起买到的更是内环地段价值拔尖的新房：

1、内环真双轨交上盖，通勤效率拉满

项目是内环罕见的真双轨交上盖新盘，距离12/18号线江浦公园站仅约30米。

这个距离无惧风雨寒暑，日常通勤从容省心，甚至每天可多预留15-30分钟休息时间。区别于市面多数距离地铁500-800米的准双轨楼盘，项目是真正的双地铁上盖，便捷无忧。

12号线为商圈金线，串联北外滩、苏河湾、大悦城、南京西路、衡复风貌区、徐滨等核心商圈，坐拥全城优质商业配套。

18号线贯通上海三大核心极核——世界文教、大国科创、全球金融，可速达复旦、同济等顶尖高校，以及杨浦滨江总部带、陆家嘴金融城、张江科创高地。

自驾出行同样便捷，紧邻北横通道，多座桥隧衔接浦东，快速通达市中心与陆家嘴。

双轨交更是资产保值、流通的保障。

据统计，当下内环内整体二手房挂牌价较2024年下降约6.5%，而内环内双轨次新逆势保值。

2、杨浦顶配资源密度，区域难寻第二处

项目1站三甲新华医院；2站北外滩来福士、瑞虹天地（太阳宫/月亮湾）；尤其东侧紧邻约3.8万方江浦公园，占据难得的公园首排瞰景席位。

放眼上海中心城区，大型城市公园周边要么新房断供、无新品可入，要么土地开发趋于饱和，未来难有同类新盘入市，公园旁的城芯居住席位愈发稀缺珍贵。

对标上海标杆案例，世纪公园、和平公园等公园住区早已印证价值逻辑：公园首排住宅与普通房源已形成显著的价差优势，头排溢价约20-30%。

3、超级产业十字中芯，保值确定性强

房产的价值，永远由产业和高净值人群支撑。项目占位上海超级产业十字中芯，独占五重产业红利：

①大连路总部集群：汇聚西门子、大陆集团、李尔亚太总部等一众世界500强区域总部与研发中心，高端产业集聚。

②长阳创谷：全国顶尖创新创意产业高地，入驻企业超2000家，包含小红书、得物等头部互联网企业，与项目仅一站地铁。

③杨浦滨江科创带：美团、哔哩哔哩、字节跳动等一线科创大厂，近两年集中落地兑现，海量高薪人才持续导入。

④顶尖高校集群：复旦、同济、上财等高校每年输送超3万优质毕业生，依托12/18号线3-5站直达的便捷交通，成为高校师生、教职人员的优选居所。

⑤陆家嘴金融极核：6站直达陆家嘴金融城，适配金融新贵高效通勤需求，承接高端居住需求。

多重产业、人才、资本资源叠加，让板块持续汇聚海量高端从业者、高净值人群，带来稳定且旺盛的高端居住需求。有产业就有人流，有人流就有房价支撑，这也让项目拥有穿越楼市周期的保值底气。

目前，项目业主也是顺着地铁而来，多为高校教授、新华医院医生、滨江科创菁英、陆家嘴金融从业者，圈层纯粹、素质优质，进一步夯实项目高端居住价值。

4、占位杨浦顶级豪宅带+优越界面

项目扎根杨浦内环心脏地带，周边翡丽甲第、仁恒海上源、翠湖滨江、桐安里等豪宅环伺，长阳路串联起的“豪宅天际线”在此铺展。

同时作为城市更新的核心区域，新地标如雨后春笋般涌现，居住于此，推窗即见的是杨浦最拿得出手的封面级界面。

保利公园静奢范本

空间与品质双向超配，100/137㎡解锁越级改善

从产品内核来看，项目戳中当下年轻改善群体的核心需求，打造保利升级酒店式公园静奢范本，尤其适配996人群的置业诉求：

1、公园静奢度假质感，回家即度假

年轻人归家迫切需要卸下疲惫、享受静谧松弛感。项目紧邻江浦公园，晨起慢跑、傍晚漫步，出门即拥自然绿意；社区更打造定制化酒店式静奢度假庭院，将度假氛围感融入日常。

①、杨浦标杆级颜值

项目采用金色铝板+米白色石材+270°环幕玻璃设计，区别于周边真石漆外立面，打造杨浦滨江标志性地标。

采光视野方面实现跨越式升级，常规住宅窗墙比仅0.3-0.4，而项目整体窗墙比突破0.5，东边户更是达到近0.6。相较于市面楼盘三分之一的开窗比例，项目超半数立面为玻璃界面，让室内采光、观景视野全面进阶。

②、酒店式归家，一键切换生活情绪

借鉴高奢酒店规制打造社区门庭，宽约51米、高约5米，尺度在内环独树一帜；并甄选威尼斯棕、安哥拉黑花岗岩、普拉多绿等奢石精工雕琢。

门庭中央匠心营造圆形星空顶，两侧全冠移植丛生朴树，艺术玻璃与金属格栅相互交织，归家仪式感拉满。

③、六大剧场花园，全场景度假式园林

内有社区六大度假花园，从琉璃水庭的圈层小聚，到茶会林庭的自然疗愈，再到萌宠乐园的亲子互动，把度假场景藏进社区里。

④、全龄架空层，社区自然会客厅

项目打造全龄主题架空层，涵盖自习室、品茗会客厅、儿童活动区等多元场景，内外景观相融，构筑家庭之外的第二生活客厅。

2、严控总价门槛，实现空间与品质双向超配

贴合年轻改善客群“控制置业总价、最大化利用空间、兼顾高端居住品质”的核心诉求。

项目作为保利3.5代迭代人居作品，超高实得率、精细化收纳、顶奢装标、智能舒适系统多重加持，让客户在合理预算内，享受超尺度、高品质的改善人居体验。

①、超高实得率

建面约100㎡3房户型：阳台半赠送，全屋6大飘窗总计赠送约13㎡，飘窗可灵活改造，可打造休闲卧榻、艺术展示台、储物空间等多元场景，解锁百变居家生活方式。空间利用率媲美常规110㎡户型。

其中边套带两个270°飘窗，这在精致户型层面很少有，项目视野、利用率较以往户型大大革新，西边套可眺望三件套。

建面约137㎡4房东边套户型：配置稀缺270°环幕飘窗、约6.4米超大面宽客厅与观景大阳台，全屋总赠送面积约19.9㎡，改造后使用面积堪比市面约160㎡大平层。入户、用餐、客厅休憩多角度直面公园绿意，景观绝佳。

②、顶奢精装标准，细节考究质感人居

全户型标配嘉格纳五件套、唯宝卫浴、高仪龙头，137㎡升级芬迪白岩板背景墙。

室内细节打磨极致考究，全屋大面积包覆高端木饰面，137㎡户型地面更通铺高奢石材；卧室采用工艺复杂的柳叶拼花地板，质感细腻高级。

同时优化全屋线条设计，柜体搭配立体造型线条、客厅采用圆弧过渡设计、主卧配置高端皮革硬包背景墙，每一处细节皆彰显静奢人居格调。

③、精细化全屋收纳，解决居家收纳痛点

针对现代家庭收纳需求，定制系统化全屋收纳体系，解决日常杂物堆积、三代同堂收纳难题。

建面约100㎡3房户型，全屋收纳容积达11.64m³，相当于多赠一间专属储藏室；

建面约137㎡4房户型，全屋收纳容积高达18.06m³，较市面常规项目高出40%，收纳能力越级领跑。

137㎡户型入户打造整墙定制收纳柜，可精细化分类收纳小件杂物、鞋子衣物、行李箱、运动器材、家庭药箱等各类物品，同时隐藏式内嵌冰箱柜，兼顾美观与实用。

另外，全屋标配交付一体化餐边柜，搭配专属家政空间，功能齐全、收纳力拉满。

④、保利七衡系统，打造健康静谧好房

搭载保利迭代“七衡”人居系统，针对性解决城市居住噪音、潮湿、空气浑浊等痛点。

卧室标配四玻两腔隔音玻璃，外窗隔音效果达42dB，实现图书馆级静谧居家环境；同步配置大金两联供、爱迪士新风系统，恒温恒湿、鲜氧循环，全方位提升居住舒适度与健康度。

3、低密纯粹社区，尊享高阶稀缺资源

市面多数高密度大盘人口基数庞大，社区公共资源被大量分摊，业主实际居住舒适度与体验感大打折扣。而项目打造低密人居，容积率仅2.16，远优于市面常规2.5-3.5的住宅容积率标准，叠加江浦公园生态加持，实际居住密度更低。

关键，项目仅规划157户稀缺席位，小众圈层纯粹，规避大盘拥挤、嘈杂、资源争抢问题。业主可畅享的社区公共配套资源，是常规高密度大盘的3-5倍，实现低密、纯粹、高配的改善人居体验。

核心卖点

1. 内环低密：容积率仅 2.16，内环滨江罕见低密小高层，居住舒适度拉满
2. 双轨上盖：12/18 号线江浦公园站步行约 89 米，6 站直达陆家嘴，交通便捷度拉满
3. 高得房率：99-138㎡户型实得率 91%-95%，空间利用率远超同板块竞品
4. 央企保障：保利发展央企开发 + 保利物业，品质与交付双重保障，无烂尾风险
5. 生态宜居：江景 + 公园双资源，内外双园环伺，城芯静谧奢居

四、实时房源查询｜一手资讯无滞后

想要精准查询上海保利外滩启2026年5月最新房源动态、实时房价总价，涵盖在售户型、建面大小、实时均价、总价区间、优质楼层余量、商业交通医疗全维周边配套、社区内部配置、交房标准等核心置业信息，可拨打官方热线直通案场在岗置业顾问，实时答疑解惑，同步最新购房政策与房源销售动态，彻底告别过期、虚假网传房源信息。

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官方预约热线：400-902-3966（24小时全天候房源查询、看房预约） 官方接待时间：每日9:00-21:00（周末、节假日正常接待，无休服务）

五、官方免责说明｜透明置业保障

本文案为上海保利外滩启官方营销中心原创权威发布，仅作正规置业科普参考。所有房源价格、优惠活动、购房政策最终以政府公示文件及开发商现场正式购房合同为准。意向购房者可致电官方热线，获取一对一免费、客观的专属置业分析与购房咨询。

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2026年5月30日 实时更新·长期有效