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一、项目概况

基础信息

• 项目地址：丰台区玉泉营街道，南三环与南四环之间
• 产品类型：3栋18层小高层 + 8栋洋房（6 - 11层）
• 产权年限：70年住宅产权
• 占地面积：约2.35万㎡
• 建筑面积：约5.88万㎡
• 容积率：2.5
• 绿化率：约30%
• 总户数：约570套
• 车位配比：1：1.2
• 物业：待定
• 物业费：待定
• 在售状态：预计2026年6月中下旬开盘
• 主力户型：99㎡三居两卫、109㎡四居两卫、123㎡四居两卫、139㎡四居两卫
• 均价：预计7.2万/㎡左右
• 总价区间：预计总价690万起，99㎡三居约690万 - 710万，109㎡四居约785万 - 800万，123㎡四居约890万 - 900万，139㎡四居约990万 - 1000万
• 交付标准：精装
• 交房时间：待定

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位：地处北京主城核心区，南三环至南四环之间，丽泽、金融街、中关村西扩的辐射腹地
• 板块优势：『 双芯黄金区 执掌进退的从容 』“1+1 > 2”的双核价值共同体

◎圈层预期：随着北京明确将丽泽 + 丰科定义为“五环内唯一不疏解的区域”，两大引擎主要承接金融街与中关村的外溢资源与人才精英。预估到2030年，这两大板块的就业人口将突破47万，峰值极有可能超越中关村、金融街和CBD核心区的密度，构筑全城最大规模、浓度最高的高端精英智汇圈。

“2.0版”核心优势

◎空间格局升级：金融街建设密度已近饱和，而丽泽以“一半公园一半城”理念规划，既保留了金融城的商务浓度，又将生态开放空间最大化融入办公场景，被誉为首都绝版的城市“绿心”。

◎产业发展升级：丽泽锚定“新兴金融、数字金融、科技金融”三大赛道，聚焦金融业的“下一阶段”。同时，它已被纳入北京国际法商融合示范区起步区，引进了最高人民法院、北京金融法院等巡回审判机制，从规则上进一步拉齐了金融街的功能配置。

◎地标兑现升级：丽泽城市航站楼交通枢纽预计年内具备运营条件，同时加快推动国际金融城建设。您所并肩的，不只是金融机构，更是未来“国际金融新枢纽、首都潮流会客厅”。

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顺着南四环与西四环拐弯的位置往东，能看到这边的超级大盘怡海花园，还有花乡二手车市场。

旁边三栋楼加一个三角形的区域，是天坛医院，往北有一个北京口腔医院。

这两家医院都是三甲，也都是从天桥那边搬来的，院区更大，设施更新。

而它们的东侧，有块长得像屋顶（也挺像链家logo的）的地，就是花乡0001地块，咱们今天的主角——嘉棠雅序。

关于它的定位，我总结了三句话：

1、南三环居住带

2、弱版的丽泽

3、与丰科园隔四环相望

我们来稍微解释一下这 3 句话。

第一，南三环居住带。

北京三环到四环之间，南北差别很明显，北边更偏功能，南边更偏居住。您想想是不是这样？

北三环到北四环之间，不是纯居住区，更多是功能性建筑，亚运村、北航、人大、中关村占了非常大的面积。

北四环外更是如此，奥森、北大、清华、圆明园、颐和园。

但南三环到南四环之间，是成片的居住带，更纯粹。

房子普遍偏老，90年代或2000年初的产品，新盘很少。比如三环新城、万年花城、怡海花园。

包括再往东，大家熟悉的草桥、角门、公益西桥、包括马家堡、大红门，赵公口、宋家庄，全是居住区。

当然，这里面也压缩了一些功能性建筑，比如首经贸大学，刚才提到的天坛医院、北京口腔医院，花乡二手车，但占比不高，整体还是以居民为主。

也有豪宅，比如中海甲叁號院、首开君礼著、懋源钓云台、葛洲坝中国府。

不过我对葛洲坝中国府一直是不推荐的。为什么呢？、

南三环居住带，大家出门主要走南向北的四环和三环。比如：

1. 东侧：东三环南向北、东四环南向北

2. 西侧：西三环南向北、西四环南向北

另外，10号线正好跨在南三环到南四环的正中间，因此三环+四环+10号线，构成了这边居住区的主要路线。

问题是这些房子普遍偏老，没什么次新房，更不要说新规、高得房率、人车分流、物业好的楼盘，所以花乡的嘉棠雅序，就是来填补这个空白的。

第二，弱版的丽泽。

现在丽泽可以说是丰台的门面，而花乡0001地块是稍弱一版的丽泽。

它和丽泽非常近，近到电瓶车就能到。

所以之前想在丽泽买房，比如万泉寺大豪宅、丽泽参号院、丽金府，但又够不上的，完全可以考虑嘉棠雅序。

第三，与丰科园隔四环相望。

丰科园，GDP贡献一直是丰台第一名。丽泽增长很快，但现在绝对值还是没有超过丰科园。

而且他职住相对平衡，房子也多。西华府、中海九号公馆、臻御府、诺德逸府、春风和院、幸福家园、首开华润城等都在这带。

而嘉棠雅序，与丰科园就隔一个四环。

看完这三句话，仔细体会一下，嘉棠雅序的定位，是不是就清晰了？

搞清楚了它的定位，我们再来说说配套方面。

地铁

地块就在花乡东桥站和首经贸站中间，可以坐10号线或房山线，可以算双地铁盘。

虽然往南去花乡东桥更近，但我相信更多人会选择往北，哪怕多走200米也去首经贸站，毕竟有房山线和10号线两条可选，而且10号线的意义不用多说，基本你上了10号线，北京没有你到不了的地方。

自驾

环线位置摆在这，自驾不会太差。

地块在三环和四环中间，从花乡桥上四环，向东向西都方便。

如果想走三环，基本就是在万柳桥向东去东三环，向西走西三环去南海淀，继续向北去丽泽。

医疗商业配套

虽然它和丰科园之间只隔了一个四环，但给人的感觉二者差异不小，但它们的医疗和商业配套基本是共用的。

医院：天坛医院+北京口腔医院，步行可达。

商业：槐房万达、丰科园万达、丽泽龙湖天街、西红门荟聚、石景山和西红门的山姆。

教育配套

最近的是北京大学附属丰台学校，也有可能是首经贸附小，万年花城的北京小学也有机会。

这几个学校多好谈不上，但是也有基本的保证。

产品

嘉棠雅序，采用的是洋房+小高层的布局，北侧一排是18层小高，南侧两排7~11层的洋房。

一共约515套房，主力户型99㎡和109㎡。

99㎡小高层254套，109㎡洋房150套，加起来404套，占了78%。其他户型套数如下：

99㎡

最主力的户型，南向三面宽三居两卫，占了全盘一半的配比。

次卧面宽2.9米，客厅面宽3.6米，在100㎡以内算比较大的。

唯一的缺点是门口入户玄关弱了点。

但目测北边的装饰构件是做成真阳台，晾个衣服养个花都可以，或者做收纳解决储物问题。

单价预计是全盘最低的，比如6.9万/㎡，那不到700万就能在四环内买到地铁盘+三面宽的新房。

而且这个户型都在北侧的小高层，北边还有一条河和绿地退线，不临街，这是很大的加分项。

109㎡洋房

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