明知回迁房无证仍签约！北京房产律师完胜买家恶意毁约纠纷

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案例导读

在二手房交易中，很多购房者看中回迁安置房价格更低，明知房屋暂时无房产证、办理周期长，依然选择签约购买。

但不少人签约付款后心生反悔，事后以“房屋是回迁房、办不了房产证、产权有争议”为由，恶意拒绝支付购房款，甚至起诉要求解除合同、退还定金。

这种情况到底算不算卖家违约？买家可以单方面毁约退房吗？

今天分享的这起北京真实回迁房买卖纠纷，法院给出明确答案：买家明知房屋性质仍签约，事后无故拒付房款构成违约，合同必须继续履行，还要支付逾期违约金！

案情回顾

卖方：温先生（家庭成员：妻子周女士、儿子温小先生）

买方：段先生

中介机构：甲房产公司

案涉一号房屋为温先生名下合法拆迁回迁安置房，属于按经济适用房管理的回迁房，因政策原因，交易签约时暂未办理不动产权证。该房屋拆迁安置在册人口为温先生一家三口，全家均一致同意出售该房屋，无产权争议。

2022年8月，段先生通过甲房产公司看中这套回迁安置房，明确知晓房屋暂无房产证、属于回迁安置性质。经过中介带看、详细沟通后，双方自愿签订《房屋买卖合同》。

合同核心约定：

1、房屋总价153万元；

2、签约当日买方支付定金10万元；

3、买方需在2022年9月20日前支付首期房款138万元；

4、剩余5万元尾款，待房产证下发、办理过户当日结清；

5、房屋具备办证条件时，卖方需及时配合办证、过户，不得拖延。

合同签订当天，段先生按约定支付了10万元定金，温先生一家三口全部在合同上签字确认，交易真实有效。

买方反悔，恶意违约、起诉解约退定金

合同签订后，段先生迟迟不按约定支付138万元首期购房款，单方面拖延交易。

为了逃避违约责任，段先生主动起诉，主张卖家和中介隐瞒房屋是回迁房、房屋无法办证、产权存在争议，要求撤销合同、双倍退还定金。该案经一审、二审审理，法院最终驳回了段先生的全部诉求，认定本次交易不存在隐瞒、欺诈行为。

败诉后，段先生依旧拒不履行付款义务，并在本案中提起反诉，坚持要求解除购房合同、退还10万元定金。

双方核心争议

买方段先生主张：

1、房屋是拆迁安置房，无法办理房产证，合同目的无法实现；

2、房屋安置人口包含卖家妻儿，卖家无法单独处置房屋，产权存疑；

3、即便自身逾期付款，卖家无实际损失，无需支付违约金，且违约金标准过高。

卖方温先生主张：

1、买方明知房屋回迁房属性、无房本现状，自愿签约，无权事后反悔；

2、全家均已签字同意卖房，房屋无任何产权纠纷；

3、买方无故拒付房款，导致房屋长期空置、无法另行出售，造成巨大损失，应当继续履行合同并承担逾期违约责任。

法院审理核心观点

1、买方事前完全知情，不存在欺诈、隐瞒情形

买卖合同中明确标注回迁安置协议编号，合同条款多次注明房屋暂未办证、需要周期办理产权。同时中介工作人员出庭作证，签约前已明确告知买方房屋为回迁安置房、暂无房产证的全部情况，买方自愿接受交易风险。

2、回迁房≠无产权，合同目的可以实现

案涉房屋属于合法回迁安置房，仅存在办证时间延后的政策问题，并非永久无法办证、无法过户，不存在合同目的无法实现的情形。

3、房屋产权清晰，无任何权属争议

房屋安置在册家庭成员全部签字同意出售，庭审中再次出具书面同意声明，卖家具备完整的房屋处置权利，不存在产权纠纷。

4、买方无故拒付房款，构成根本违约，无权解除合同

买方在无任何合法理由的情况下，拒不履行付款义务、恶意诉讼拖延交易，属于单方违约，无权要求解除合同、退还定金。

5、违约金酌情调整，合法合规

双方原合同违约金标准过高，且卖方未举证具体损失，法院结合交易情况，依法调低违约金标准，按照全国银行间同业拆借中心一年期LPR的1.5倍计算逾期违约金。同时，剩余5万元尾款付款条件未成就，不计入违约金计算基数。

最终判决结果

1、 双方《房屋买卖合同》继续有效、继续履行；

2、 买方段先生需在判决生效七日内，向卖方支付购房款138万元；

3、 买方支付逾期付款违约金（以138万元为基数，自2022年9月21日起至实际付清之日止，按一年期LPR的1.5倍计算）；

4、 驳回买方全部反诉请求。

普法干货｜回迁房交易核心规则

✅ 1、明知回迁房无房本仍签约，事后不能随意反悔

只要签约前卖方、中介如实告知房屋性质、无房本现状，买方自愿签约，就视为认可交易风险，事后不得以“办不了证”为由毁约。

✅回迁房暂时无证≠合同无效

回迁安置房仅受政策限制暂缓办证，不属于禁止交易房屋，签订的买卖合同合法有效，双方必须履约。

✅ 家庭成员全部签字，彻底杜绝产权隐患

回迁房安置人口较多，交易时务必让全部在册安置人口签字确认，避免后续出现产权争议。

✅ 买方无故拒付房款，需承担违约责任

房屋交易一旦签约即受法律保护，买方单纯不想买、觉得不划算而拒付房款，属于恶意违约，不仅要继续付款，还要承担逾期违约金。

案例总结

回迁房交易风险是双向的，卖家如实告知、买家自愿接受，就必须遵守契约精神。购房者不能看到房价波动、心生后悔，就以房屋性质、办证周期为借口恶意毁约。合法签订的房屋买卖合同对双方均有约束力，单方违约必将承担相应法律责任。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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