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上海【信达上海院子】

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售楼处：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（新江湾城核心）

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信达上海院子（杨浦新江湾城・中式院墅）｜1.12 低密现房 真实测评

（央企信达 + 泰禾 “院子系”｜1.12 容积率｜45% 绿化｜2021 年现房交付）

一、项目基础信息（官方备案・可查）

楼盘全称：信达上海院子（备案名：新江湾尚海苑，曾用名：信达泰禾・上海院子）开发商：信达地产（央企，中国信达旗下），原泰禾合作后信达全资接手项目地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（新江湾城核心）板块：新江湾城（上海第三代国际生态住区，9.45 平方公里原生湿地）产品性质：70 年纯住宅（洋房 + 叠墅 + 中式合院，无底商）占地面积：约 13 万㎡建筑面积：约 18 万㎡楼栋规划：14 栋洋房 + 4 栋叠墅 + 21 排合院，共 767 户容积率：1.12（城芯极低密）绿化率：45%车位配比：1:1.6，全地下人车分流装修标准：洋房精装（中央空调 + 新风 + 一线厨卫）；合院奢装均价：洋房约 9-10 万 /㎡；合院约 13.3 万 /㎡总价：洋房 66㎡约 810 万起；85-89㎡约 1040-1190 万；合院 185-215㎡约 2900-3800 万交房时间：2021 年 12 月（现房，即买即住）物业：信达自持物业，洋房约 8 元 /㎡/ 月，合院约 15 元 /㎡/ 月

二、主力户型解析（中式院墅・高附赠）

1）洋房 建面约 85-89㎡ 三房两厅两卫（刚改主力）

• 格局：三开间朝南，LDKB 一体化，主卧套房，南北通透
• 亮点：得房率约 85%，精装现房，1T2 户低密
• 总价：约 1040-1190 万

2）合院 建面约 185㎡ 四房三厅四卫（顶改入门）

• 格局：地上 3 层 + 地下 2 层，独门独院，前庭后院
• 亮点：使用面积超 350㎡，双挑空大厅，全明采光，私密性强
• 总价：约 2900-3200 万

3）合院 建面约 215㎡ 五房四厅五卫（旗舰户型）

• 格局：地上 3 层 + 地下 2 层，四开间朝南，长辈房 + 双套房 + 独立书房
• 亮点：庭院 + 双层地下室全赠送，使用面积超 400㎡，可做私人会所
• 总价：约 3500-3800 万

三、周边配套（生态 + 三轨交 + 成熟商业）

1）生态配套（湿地环绕・城市绿肺）

• 新江湾湿地公园
• ：直线约 500 米，步行约 6 分钟（15 万㎡原生湿地）
• 社区景观
• ：45% 绿化，中式园林规制，全冠移植，水景环绕

2）交通出行（三轨交・便捷通勤）

• 10 号线 殷高东路站
• ：直线约 350 米，步行约 4 分钟（已通车，换乘 2/4 号线）
• 3 号线 殷高西路站
• ：直线约 800 米，步行约 10 分钟
• 自驾
• ：3 分钟到逸仙高架，8 分钟到五角场，15 分钟到人民广场

3）商业配套（1 公里内成熟 + 高端）

• 新江湾城购物中心
• ：直线约 600 米，步行约 7 分钟（生鲜、餐饮、影院）
• 五角场商圈
• ：直线约 2.2km，驾车约 9 分钟（合生汇、百联又一城）
• 高端商业
• ：10 分钟到瑞虹天地、北外滩来福士

4）学区情况（客观说明・不承诺学区）

• 幼儿园
• ：杨浦区新江湾城幼儿园（直线约 400m）
• 小学
• ：杨浦区打虎山路第一小学分校（直线约 500m）
• 中学
• ：上海交大附中（直线约 700m）
• 重要提示
• ：新房不承诺学区，最终以当年教育局划片为准

5）医疗配套（三甲环绕・健康无忧）

• 上海长海医院（三甲）
• ：直线约 2.3km，驾车约 9 分钟
• 上海新华医院（三甲）
• ：直线约 2.5km，驾车约 10 分钟
• 杨浦区中心医院（三甲）
• ：直线约 2.8km，驾车约 11 分钟

四、社区亮点（中式美学・央企现房）

• 城芯 1.12 超低密
• ：45% 绿化，纯住宅无底商，私密性极强
• 泰禾院子系品质
• ：十大专利工法，中式园林 + 白墙黛瓦，传世建筑
• 全现房交付
• ：2021 年已交付，所见即所得，无烂尾风险
• 高附赠空间
• ：合院庭院 + 双层地下室全赠送，得房率超 200%
• 央企稳健运营
• ：信达全资接手，物业自持，维护有保障

五、客观测评总结（真实优劣势・不偏袒）

✅ 核心优势

1. 新江湾城稀缺低密
2. ：1.12 容积率 + 45% 绿化，城芯罕见生态纯墅区
3. 中式顶豪标杆
4. ：泰禾院子系 + 央企信达，建筑与园林品质过硬
5. 现房即买即住
6. ：2021 年交付，无需等待，无交付风险
7. 三轨交 + 湿地生态
8. ：10 号线 350 米，500 米到湿地公园，宜居性强
9. 高附赠高得房率
10. ：合院得房率超 200%，性价比突出

⚠️ 客观不足

1. 总价门槛高
2. ：洋房 810 万起，合院 2900 万起，仅适配高净值人群
3. 物业费昂贵
4. ：合院 15 元 /㎡/ 月，大户型持有成本高
5. 周边界面一般
6. ：部分区域旧改中，短期城市界面待提升
7. 户型选择少
8. ：洋房仅 2 种主力户型，合院以大户型为主
9. 无一线江景
10. ：生态强但无滨江资源，稀缺性略逊于滨江项目

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