北京
文/北京进深 林振兴
5月29日，拿到一个月后，中建智地火速公示了怀柔项目总平图。
项目总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.40，绿地率30%。
规划10栋6-11F住宅楼，约366户，层高3米 。
楼栋均为正南正北朝向，面宽资源较好，能有不错的采光和通透性。
正门在小区东南侧，做了飞檐翘角的中式大门，向内连接一栋配套楼。
因为社区体量有限，并没有设置下沉庭院。
只有2#住宅楼做了首层架空层，估计是做邻里共享空间。
国贤府的园林一贯是纯中式风格，多水系和山石，所以5#南北两侧有大面积的集中绿地。
中建智地跑到怀柔卖房子，不是心血来潮，实则是一次精准的战略卡位。
过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。
而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。
这一策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。
尤其在当下，房企普遍审慎、拿地拿地门槛值下降的窗口期，这种“农村包围城市”的打法，反而更容易守住现金流的安全垫。
说到底，这是一次对“风险收益比”的极致算计，不再为单纯的“地王”光环买单，而是务实地寻求确定性收益。
01
总图上只能看到屋顶轮廓线，没有标出阳台等赠送空间。
是设计公司偷懒了？还是这个项目没有赠送？
恰恰相反，按照“核心区位审批趋严”的潜规则，怀柔新盘的赠送率不可能低。
而且，出让文件也提到，鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。
地块往北500米左右，就是去年北京楼市的远郊黑马爆款——建工嘉棠澐玺。
作为怀柔首个“好房子”项目，嘉棠澐玺层高3米 ，建面使用率突破100%。
户型设计上最大的亮点是南向双阳台体系：
通面宽内嵌阳台 几乎与同等面宽的景观花池。
北京通面宽阳台的新盘不少，阳台外边还能接出个通面宽的花池，全北京也是独一份儿了。
而且，北向设备平台，端户还有侧边飘窗，270度超大采光面。
此次，中建智地怀柔新盘，南向通面宽阳台 北向设备平台，也肯定不会少。
地下车库入口在西侧中央，出口则位于西南侧。
值得注意的是，总平图并没有标注机动车停车位的数量。
02
早在2月27日，地块规划实施方案公示的当天，中建智地就针对这块地发出了招标计划。
4月28日，中建智地如愿以偿，以7.56亿元竞得怀柔新城6001地块，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。
新地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。
西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。
根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。
今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。
地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺。
嘉棠澐玺所在地块，由北京建工地产于去年5月，以3.59亿元底价摘得，折合楼面价1.65万元/㎡，简直是白菜价。
全盘7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。
它的地价缝差很诱人。目前，嘉棠澐玺网签213套，成交均价39415.42元/㎡，顶着4.05万元/㎡的预售均价成交；
住宅成交额超8.3亿元，地价覆盖率超231%。这是什么概念？开发商已经把地价翻倍揣进兜里了。
相比之下，中建智地新项目大概是它的2倍。
除此之外，两块地的素质非常接近，容积率和建筑高度相当，就连地块形状都很像。
相信中建智地的产品研发能力 品牌号召力，怀柔新项目将成为下一个远郊爆款盘。
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