“穗八条”观察：广州楼市迎来老登盘和小登盘K型分化

尽管5月份全市楼市成交数据还没有最终公布，但是“穗八条”之后一二手房整体成交量回暖的趋势已经不可阻挡，在5月26日市府新闻办举行的“穗八条”配套细则新闻发布会上，涉及5月以来楼市成交的数据基本上都是双位数增长。

不过，综合今年以来整体成交情况和市场反馈，整体回暖的另一面是结构K型分化的延续：顶部的豪宅和底部的低价刚需二手房都好卖，而夹在中间的城区高挂牌量的老旧二手盘和外围缺乏配套的新盘则依然需要以价换量。被冷落的老登盘和被追捧的小登盘并存也成为当前广州楼市总量回暖但结构分化的缩影。

“日光盘”的背后

“穗八条”之后广州海珠南泰路项目开盘销售的盛况

根据5月26日新闻发布会提供的最新数据，5月以来，全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%；住房公积金共受理贷款4484笔、金额47.46亿元，同比分别增长47.05%和56.43%。

在喜人的数据背后，位于海珠区南泰路新开大盘也成为“穗八条”后首个“日光盘”，它的热卖和周边楼盘承压的巨大反差也成为当前广州楼市割裂的生动写照。

作为“穗八条”发布后首个开盘新项目，南泰路项目5月10日首期两栋房源开盘后仅用时两分半钟即全部售罄，首开成交324套，成交均价约5.97万元/平方米。新规高实用率、适宜的容积率且学铁商配套完善、周边缺乏同类竞品，南泰路项目热卖背后的这组标签不仅解释了何以它能成为“日光盘”，也勾勒出当前中心城区瞄准改善型需求的新盘必须具备的条件。

该盘所在的海珠西是广州主城区的老牌居住板块，存量房多为楼龄20年的老旧小区，大量家庭积压了迫切的改善型需求。从产品结构上看，它的户型设计也契合了区域内的改善型需求，新规下最小户型92平米左右做三房，112、129平米做到四至五房，再加上完善的学铁商配套，最终吸引了大量居住在周边的老居民购买，认购客户中地缘客户占比高达六成，很多人将自己在片区内二手房卖掉之后直接入手置换。

不过，就在南泰路项目站在媒体聚光灯下的同时，灯光之外的周边其他旧规新盘和老旧二手房则继续承受着以价换量的压力。

在距离南泰路项目不到一公里远位于宝岗大道另一个旧规新盘，从2024年五一开盘后至今还留有部分尾货在中介渠道挂卖，90平米的户型今年初还能叫价400万，现在部分中介的报价只要360万到380万，部分100平左右户型早期挂牌价500万，现在中介叫价只要400万。

另一个与南泰路项目仅一街之隔的20年楼龄的大型社区，在贝壳平台上目前有超过150套二手房房源在挂牌，部分110平米大三房从去年500万挂牌价连续降到当前的410万仍未成交，另外还有80多平米的两房挂牌价从今年3月的268万降至4月份的258万，整个小区当前挂牌量和成交周期均处于偏高位置。

类似南泰路这组稀缺新盘日光和周边其它盘承压的分化目前在全市其它区域也同时存在。

第三方研究机构克而瑞发布的今年4月份全市成交数据显示，目前一手房市场位于天河和越秀顶奢豪宅和800万以上的高端产品价格异常坚挺甚至有所涨价，而二手房在300万甚至200万以下的刚需市场处于绝对主导，位于中间地带的400万左右的二手房尽管成交量放大但价格明显承压，许多二手业主为了加速置换进程而不得不选择以价换量。

此外其它研究机构发布的研报也显示，目前广州楼市库存明显分化，天河、海珠、荔湾核心区库存稀缺，去化周期在18个月以内，处于健康甚至供不应求状态，而远郊的增城、从化、南沙非核心板块由于产业人口吸引弱和配套不足，部分去化周期超36个月，市场压力依然非常大。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓也将这种分化总结为当前广州楼市的K型结构：优质资产持续坚挺，而高库存、弱能级的板块则持续承压，当前市场的复苏是结构性的，而非普惠性的。

国企收购旧房存在两大难点待解

广州中心城区楼龄近40年的老旧小区

在楼市总量回暖的背景下，中心城区大量楼龄在30年甚至40年左右的老旧楼梯房也继续面临难以出手的困境，尽管“穗八条”和后续配套细则提出由广州安居集团选择回购，但是这一操作最后落地的实际效果仍有待观察。

根据广州安居集团公布的操作细则，本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，房产权属要清晰、无抵押查封、无安全隐患，参与置换的居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅，整个收购的期限至今年12月31日。

在5月26日上述细则公布后，部分广州市民也在社交媒体上晒出了自己在“穗安居”微信服务号线上报名的截图，相关操作流程也引发热烈讨论。

南都记者也在社交媒体上联系几位报名的市民，得到的反馈是他们目前最关心的还是最后的定价。一位市民表示，自己目前的房子在新港西路，面积较小而且还是步梯6楼且不具备加装电梯条件，老人上下楼不方面，再加上小区没有物业管理，整体居住舒适性比较差，前期中介给出的估价在135万左右，如果后续安居集团给的估价也在这个水平且再提供一些交易优惠，自己会考虑走收购这条路。

另外也纠结是否要报名的居民表示，自己房子目前市场评估价没有达到心理预期，所以迟迟没卖，如果安居集团收储给的评估价差不多肯定也不会卖，“都是卖房，一样的价格卖给私人至少钱能马上落袋，卖给安居集团钱还只能躺在银行账上，180天之内还要买新房，显然不划算。”

一些市场人士也对此分析，目前看这种国企收购旧房的做法有两大难点待解：对于还有一定流动性、能够有人接盘的二手房，难点在于定价，定价低于市价居民肯定不愿卖，定价高于市价安居集团在收储后再出租的财务平衡又很难算得过账。考虑到居民卖房之后必须在一定时限内买新房，为了补偿这一限制条件，比较合理的做法是安居集团的收购价应该略微高于市价，但是具体高多少才合理需要在实践中摸索；此外，对于那些彻底没有人接盘的二手房，比如残旧的高层步梯楼，一般而言里面的居民都是经济条件有限的老人，就算安居集团肯兜底收购，他们拿了有限的卖房款也很难有能力加钱买新房，更适合这一群体的做法是成本更低的危旧房原拆原建而不是旧房置换。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也告诉南都记者，以其他城市二手住房以旧换新的经验看，国企下场收购旧房的做法实际效果还有待观察，一些业主在“国企进场托市”等错误认知的引导下可能对收购价报有不切实际的期望，同时国企收购旧房后单纯靠租金收益也未必算得过账，后续还需要政府部门作为更为细致的安排，比如中心区的老人可以置换到近郊区域有电梯、有适老化服务设施的房源，同时安居集团也要扩大置换房源的范围，提高提高匹配度。

采写：南都N视频记者 魏凯