大宸论道 | 2026城市更新模式的演进与展望

本期大宸论道特邀粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾先生，大宸设计城市合伙人、广州同誉行商业经营管理有限公司总经理胡广华先生，大宸设计运营总监张思远先生作主持，聚焦「2026城市更新模式的演进与展望」，深度解读城市更新的核心逻辑与未来走向，助力破解旧改痛点、激活城市发展新动能。

主持人（张思远）：从“三旧改造”到“城市更新”，核心变化是什么？

胡广华：现在行业基本不再提“三旧改造”了。三旧明确指向旧村庄、旧城镇、旧厂房，标的清晰，但局限也大。城市更新的内涵和外延远比三旧改造更广，不再是单一的拆旧建新。这个理念最早传入广东，是政府带队去新加坡学习借鉴而来，也参考了香港的经验。

姚育宾：2010年代开始，全国各大城市陆续从三旧改造升级转向城市更新，大湾区是先行试点。早期三旧改造纯粹以开发建设为主，升级为城市更新之后，融入了产业布局、城市交通、历史文化保护等多重元素。深圳最先快速落地，广州、佛山、东莞紧随其后。

主持人：以往三旧改造主打大拆大建，如今城市更新转向重视民生安置、土地规范利用、产业赋能，从大拆大建过渡到微改造、原拆原建，推行片区连片更新。新政允许存量物业在不改动原属性前提下，原址改造项目增加30%建筑面积。

胡广华：30%的增容政策我个人觉得偏向保守，调整空间还很大。国内成熟标杆案例中，上海新天地起步最早，其次是佛山岭南天地，最后是广州永庆坊，都是保留文脉、活化业态的优秀范本。

主持人：新十五规划下，城市更新新政的核心要点有哪些？

姚育宾：最核心的导向是大力推行多元化更新模式，彻底摒弃以往单一粗放的大拆大建。政策是不断迭代的，房票政策最大作用是把本地消费需求牢牢留在广州，避免拆迁居民领了补偿后外流消费。城市更新首要原则是把群众生命财产安全放在第一位，这具备极高的社会价值。

胡广华：土地用途调整有硬性红线——公改公、公改商不受严格限制；一旦调整为公改住宅，必须依法完成国土回收流程，严禁随意变更。现在去郊区拿地大规模开发的模式已经过时了，过去二十年高光时期再也无法重现。早年政府与房企共同助推房价上涨，如今行业已尝到弊端，回归理性十分必要。一味从农村征地开发，最大弊端就是透支乡村后代的发展红利。

主持人：2026年广州63个城中村更新项目，规划配建保障房2.3万套，建筑面积合计150万平米，充分保障原址居民回迁需求。不少区域已叫停大拆大建，华师东片区、青龙坊都是原拆原建的代表。

胡广华：住建部已正式叫停盲目大拆大建，划定拆建比管控红线。以往部分旧改项目容积率做到4.0甚至5.0，拆建比远超1:2，如今全部叫停整改。过往城市发展过度依赖土地财政，后续大力发展产业地产、商业地产，核心目的是增加稳定实体经济税收。另外要注意，集体村用地一旦通过旧改转为国有土地，村民原本持有的商铺、土地租金等长期收益会大幅缩减，仅靠回迁补偿难以弥补，容易滋生基层矛盾。

主持人：城市更新与房地产、楼市之间是怎样的关系？

姚育宾：回望广州，如今繁华的珠江新城早年就是猎德村、冼村，经过数十年更新开发，形成了成熟商圈和地铁、文化场馆等全套配套。房地产参与城市更新，既能助力城市基建完善，城市完善配套之后又能反向助推房地产稳定发展，这是双向赋能。

横向对比一线城市，广州房价整体偏低，是门槛最友好的城市，还有很大上升空间。今年一季度广州GDP增速达到6%，远超全国平均水平。十四五期间广州城市更新规划总投资7500亿，2026年上调至2200亿，同比增加15.7%。一季度投资完成率33.8%，超出目标8.8个百分点。

2025年广州全年发放房票2931张，涉及金额40.53亿元，直接带动六千余套房产交易。房票目前支持跨区购房，后续还在探索开放二手房使用权限。4月底楼市新政落地后，五一市场明显回暖；官方70城房价显示，四大一线城市房价结束连续三十多个月下跌，首次全面回正。

胡广华：房票带动的交易量，基本等同于楼市鼎盛时期一到两个月的二手房成交量，带动作用很直观。楼市长期稳定的核心逻辑在于：一座城市的房价，由新晋落户流入人口数量和城市空置物业总面积之比决定。广州持续吸纳外来就业人群，城中村租赁市场火热，刚需稳固，这是房价最核心的支撑。

主持人：原拆原建的实操难点在哪里？政策还有哪些提升空间？

胡广华：第一个难点是规划指标受限。目前仅允许增加30%建筑面积，即1:1.3的比例，过于保守，很难带动大规模老旧小区改造。广州房龄30年以上小区体量庞大，仅靠现有增容政策无法激活市场。

第二个是资金筹措。按5000元/平米建安成本算，一套100平米住宅改造需要投入50万元，普通居民自筹压力极大。而城中村旧改全部由房企承担成本，村民无需出资，两类模式待遇差距明显。

第三个是业主意见统一难度极高。部分业主常年旅居外地，还有房产处于抵押状态，连加装电梯都难以统一意见。

第四个是公平性问题。原拆原建完成后产权自动续期，容易引发高端住宅、别墅群体跟风申请改造，后续土地出让金补缴、产权界定都会衍生问题。

第五个是邻里协调。楼栋扩容容易影响周边住宅采光、通风和私密性，极易引发维权纠纷。

政策优化建议：在合规、不侵害周边权益前提下，逐步放宽拆建比，从1:1.3向1:1.5、1:1.8甚至1:2调整；推行“百姓出一点、企业投一点、政府补一点”的三方筹资模式；利用增量可售房源收益对冲建设成本；明确原拆原建项目土地出让金补缴标准，统一政策口径。

姚育宾：很多老城区楼栋早已沦为半危房，线路老化、漏水漏电、消防通道缺失，台风降雨天气极易引发安全事故，原拆原建刻不容缓。以小北路周边改造项目为例，改造中保留部分原有建筑，其余原址重建，专门规划增设公共消防通道，这类民生项目社会意义重大。政策本身一直在优化试错，结合实际案例持续调整，才能贴合市场与民生需求。

综合本期大宸论道整场交流：2026年广州城市更新已经完成转型，彻底从房地产主导的拆建扩张，转向民生优先的城市品质改革。未来行业发展核心方向是：规划松绑、产业优先、存量盘活、成本减负、审批提速。依托广州的人口流量、交通枢纽、政策红利多重优势，城市更新与楼市信心持续回升，未来将打造出可复制、可落地的特大城市更新“广州范本”。