房价不涨，消费是很难起来的。

房价不涨，消费是很难起来的。最近我说当下的消费低迷是房价下跌导致的。不少人嘲笑说房价还能影响消费，你太能胡说八道了。那今天我就给大家讲一讲，为什么房价不涨，消费就很难起来。

首先，当下扩大内需已经上升为最重要、最优先级的国家战略。那为什么要把内需提到这个高度呢？说明了内需很重要，但反过来看，也说明了内需是我们的短板。那关系再讲，其实我们从两个角度就能够看明白。

第一是中美脱钩。过去二十多年的全球化，实则是中美两国的全球化。中国依靠强大的产业提供廉价商品，美国依靠强大的金融提供消费市场和美元资本。中美互补短板，经济获得了快速发展。

但是特朗普上台后要和我们强力脱钩，中国对美国的出口受阻，国内出现了严重的产能过剩，并引发了通货紧缩。这说明过于依赖外需是不靠谱的，一旦国际局势突发变故，可能会非常致命。这并不是没有发生过，2008年和2015年就是血淋淋的教训。

2015年受美元加息的影响，外需疲软，中国对外出口的增速从2014年的6.1%，大幅降至2015年的2.8%。因此，扩大内需，建立足以媲美美国的庞大内需市场，具有强烈的必要性。

第二，从经济发展的三驾马车去看扩大内需的必然性。首先是外需，2026年的一到四月份，外贸继续一路狂飙，出口增速9.6%。那外贸狂飙是否就代表内需无法提振，只能更依赖外需市场呢？那就是前面讲的，过于依赖外需是致命的。

其次，既然外贸不行，那固定投资行不行？就不能像2008年那样再来个四万亿吗？时过境迁，背景条件发生了重大变化。2008年推出四万亿，是当时中国的基建和城镇化尚处在低位。

但是现在，基建设施接近完成，如果为了最终经济下滑而把水投向基建，只会产生更多的负债，这无疑是饮鸩止渴，白白浪费资金。所以剩下唯一能指望的，就是内需消费了。

那扩大内需很重要，宏观上也出台了提振消费的一揽子政策。问题是消费起来了吗？我们来看看具体的数字。2026年4月的社零增速只有0.2%，是近三年以来的最低点。

与此同时，代表消费意愿的居民贷款，四月份减少了近八千亿。这两个数据放在一起看，上面在拼了命地扩大内需，而居民却在拼命地收缩消费，根本就不接招。那问题到底出在哪里呢？为什么大家不愿意消费呢？

有人说失业了，有人说公司降薪，有人说没钱怎么消费。那我们就抽丝剥茧，去看清问题的本质。如果我们把全国的人口分为三类，那第一类人就是富人，特点就是不缺钱。经济好不好对他们来讲影响不大，该买的照买不误。但问题是，富人只占人口的一小部分，对消费的影响是非常小的。

那第二类是以有房为标志的中等收入群体，大概两亿多户，不到六亿人，约占人口的40%多。这个群体一直是消费的中坚力量。过去的吃穿住行、买车、旅游、孩子教育、老人医疗，全靠这个群体在撑着。但是现在，房价从高点跌了下来，幅度接近了三成。

很多家庭的房子首付都跌没了，有的甚至只剩下了贷款。楼市的市值凭空消失了一百四十万亿，折算到每个有房家庭的头上，平均资产缩水了七十万，大约占家庭总财富的20%到30%左右，等同于事实上过去多年的劳动成果突然就消失了。

这些凭空消失的钱，直接削掉了这个群体的换房、换车、旅游、装修、孩子兴趣班的所有预算。那第三类是低收入群体，大约占到总人口的一半。这类群体里边，很多人的就业和收入本身就依附在中等群体的消费上。中等收入群体不消费、不换车、不装修了，实体店自然就没有生意可以做了，消费跟着就断了。

所以你看，不是不想消费，是房价下跌带来的财富缩水，实实在在打击了绝大多数有房家庭的消费能力。房地产占了居民财富的60%，这是一个什么概念？辛苦一辈子积攒的所有财富，一多半都在房子上。房价一跌，根本就没有信心消费。这就是为什么我说房价不涨，消费就很难起来的底层逻辑。

那反过来讲，想要消费走强，想让内需这个支柱重新立起来，关键就在于让房价上涨。其实国家很清楚问题的所在。你们没有看到吗？这些针对楼市的政策是一波接着一波，不允许新增商业用地盖新房，控制增量。

地方国企直接下场回收存量房和二手房，以旧换新政策直接加码，放开大城市的限购、限贷、限价，允许高净值人群入场扫货。政策的意图非常清晰，让房价止跌上涨，修复居民的消费能力。

那效果怎么样呢？四月份的楼市悄悄企稳，一线城市的房价连续两个月上涨，并在向核心的二线城市扩散。很多人说五月肯定就跌了，但事实上大概率会让这些人失望。预测五月份，一线城市的价格会继续上涨，二手房的成交量几乎会与四月持平，而挂牌量却在继续减少。我想，距离房价直接上涨的时间已经不远了。

有房的朋友们，真正的曙光可能就在眼前。那其实我们并不想房价暴涨，只是希望能够不缩水，不让我们的努力付出化成泡影。那毕竟，让房子这个中国家庭最大的财富保值增值，才是为我们努力奋斗的最好认可。那好，我们今天就先分享到这儿。