北京买房：理清思路，购房建议1897

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

俩娃在一六一附小上学，占坑房已出，想买个三居（未来孩子大了方便住），目前考虑几点：1、学校附近交通不便，仅适合电动车接送，送孩子上学不要太远；2、想长期住，所以希望楼龄新点，居住体验好些也相对保值。3、首付300左右，可贷500，最多不超过600。

特向您请教：

1、西城楼龄新的且近点的四合上院、庄胜二期基本价格1000以上，感觉西城找不到合适的。

2、东城看了看新景家园、国瑞城、前门前价格相对低点，您对这几个盘怎么看？

3、别的楼盘您有没有推荐的，请指点。

4、另一思路：持币租房，等几年再看，持币收益也一定程度覆盖房租，您对东西城的房价走势怎么看，近期看感觉没有下跌的迹象了。

A：

1、西城溢价相对低的多数都是次新房，不光这种南城的，北城也有。金融街也有很典型的，比如金城华庭就没什么溢价，但就是价格高。

2、新景家园看的是回迁房吧？国瑞城的估计也是回迁房和公寓部分，前门前则是典型的公寓为主，价格低也正常。这当然是优势，但对应的就是价格走势弱点儿，看自己更重视哪方面吧？

另外提醒一句，虽然这些房的价格相对低，但学区的溢价比例应该也是平均值，也就是居住的性价比未必突出，看房时具体计算一下吧。

3、持币租房，那如果能有稳妥+高息的理财渠道就合适啊。现在学区房中老小区的平均租金收益率是1.5%，纯收益也就1.4%。次新房的更低，低于1.3%的有的是。而现在五大行存款利息最低的也就1.3%，所以对应在东城租房的话不算吃亏，能超过银行利息就更划算了。

我对东西城的房价走势的看法一直没变，也就是基础部分没什么下跌空间了，如果大盘上涨的话肯定跟随。但溢价部分不好说，毕竟入学人数的拐点到了，如果没有政策支持，那溢价的比例至少不会增加。但溢价也不至于直接下跌，而是会随着每届的孩子毕业离开，家长们才会卖房呢，溢价率则随之逐年下降。

4、简单就这情况，东西城的溢价比例已经降了点儿，但不太多。现在溢价相对低的仍然都是总价高的次新房，很贵。买回迁房的话看自己的喜好，尽量买溢价低的吧。公寓则更是看自己的喜好了，一般不太建议。是否租房则看自己是否有更好的理财渠道，跟租金收益率比较一下就行。

仅供参考。

二

Q:

我有北京购房资格，现在住的是父母很早买的房，我各种信息登记的都是这套房，如果买房不会受影响吧？这套房我父母不想卖，过几年他们有可能来住，所以让我在附近买，就是马家堡板块。

目前我看了星河城、城南嘉园、丽水园和名都家苑，您觉得哪个更合适？两居室，我准备当婚房，住到孩子快上学再考虑学区房，有可能换，也有可能到时候留着，再单独买个占坑房。

Ps：主要是现在犹豫不决，不知道是应该赶紧买还是再等等。买的话担心继续下跌，但不买的话又感觉今年的风向好像要涨。我们定的明年十一才结婚呢，所以不是特别着急，装修来得及。

A：

1、十八岁成年之后就是单独立户了，跟父母的房子没关系，什么都不影响。只当是租了这套房不就得了，给不给租金是自己家内部的事儿。

2、哪个更合适？既然是婚房，那就多考虑居住体验吧，没必要听外人的意见。而且这几个小区在我看来差不多，因为价格走势接近，那从保值角度讲就区别不大。而且您也不考虑孩子上学，那就剩下居住体验方面了，自己决定就行。

或者说看具体房源吧，甭管哪个小区了，只看哪套房子最喜欢。或者也可以看价格，哪套房觉得性价比最高就买哪套。也可以让中介给计算租售比，哪套的数值低就说明居住的性价比高。

3、既然犹豫那就再等等呗，反正准备买的是马家堡草桥到公益西桥这一带，虽然价格走势不弱，但毕竟是南部板块，几乎不可能领涨。也就是说，就算有行情也是从核心区+北部开始，南边有时间观察和行动。等北部真正涨了再买吧，大概率不至于吃亏。

仅供参考。

三

Q:

我家我是外地户口，老公和孩子是北京户口，请问如果用我的资格买房的话，他们的户口能迁到这套房子里吗？我们是为了孩子上学方便。现在是在丰台南四环租房，孩子被派位到**小学，学校还行就是有点远。所以我们想在旁边买套老破小，现在价格不到300万，我们准备首付100贷款200。

Ps：还有个问题，我们现在是和孩子奶奶一起住的，因为当年拆迁后没买房，拆迁是2005年，请问当时的购房指标彻底永远的不能用了吗？

A：

1、这我还真不懂这种迁户政策。应该是能迁的，因为既然是夫妻关系，那无论用谁的资格买房都是婚内共有财产，只不过登记的一方的名字而已。那既然是夫妻财产，有京户的老公孩子自然应该能迁入了。

但这只是我自己琢磨的，是否有这种政策不知道，还是咨询派出所吧，他们最权威。

2、为了离孩子学校近而买房，这倒没什么不合适的。但最好也考虑一下中学吧，毕竟**小学不是直升校，小升初是要在片区内派位的。

3、房子来讲也没什么不合适的，居住角度的性价比至少不低，所以只要自己觉得合适就行。不过这地段儿不算太强，所以从其他角度来看普通吧。

4、当年的购房指标肯定作废了，永远都不能用了。2005年还是经济适用房的时期，当时的购房指标一般有效期三年。而且连经适房这种产品都早就取消了，2008年改制后基本没有，2013年就完全终止了，就算有指标也买不到了。

仅供参考。

四

Q:

我父母名下一套石景山老山的老破小，我名下万达广场两套公寓一住一租，三套如果都卖掉的话大概能卖500万，想贷款在西城买套小三居，要幼儿园和学区都好的。请问有推荐的吗？另外也考虑过现在孩子少了，买学区房是否还有必要？

A：

1、500万+贷款买西城的，贷款准备多少啊？也就是总价预算多少？没总价的话不太好推荐，毕竟西城的三居室从6/700万到上千万的都有。

2、既然是从石景山换到西城，而且是要选学区好的，那常规就是月坛学区。离石景山最近，而且顶级学区也排名高。学区溢价也没比平均值高出多少，所以性价比也算合适。具体的房子问当地中介吧，各种价格区间的都有。

3、学区房是否有必要？常规建议是先看孩子哪年上学吧，没必要准备的太早，毕竟现在刚算过了高峰期，溢价比例没降多少，平均下来也就5%最高10%。

另外是否买学区房看自家的情况吧。孩子天分非常高就没必要，山沟儿里都不会耽误天才。比较高的话最好到西城或海淀，好马配好鞍，学习氛围更能促进牛娃的成绩。普娃就看自己了，外人不好建议。

4、不过多说一句，东西海学区房在北京的占比不过是15%，也就是绝大多数的家庭都没有学区房，并不影响生活+孩子成长的。

仅供参考。

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