旧改快讯┃大沙河深圳南山高铁新城土地整备项目新进展

5月27日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布关于西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目（二期）DY02单元留用地批复的通告；

深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告；

深圳市公共资源交易中心发布龙岗区宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目终止公告。

5月26日，深圳市公共资源交易中心发布龙华区观湖街道长坑、上围股份公司土地整备利益统筹项目返还深圳市长坑实业股份合作公司留用地（指标）资格预审公告。

01

南山区西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目（二期）DY02单元留用地批复

西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目（二期）DY02单元留用地已经南山区政府批复。根据政府信息公开有关要求，现进行通告。

项目用地一览表

项目概况

项目位于南山区西丽街道，2024年列入《深圳市2024年度城市更新和土地整备计划》，为2026年续建项目。项目整备实施范围47.7公顷。

项目涉及14宗国有出让用地（含波顿总部地块）和茶光村范围。具体情况如下：

（一）14宗国有出让用地情况

1.土地基本情况：依据14宗地土地使用权出让合同及其补充协议，总土地面积为42.21公顷，其中普通工业用地面积9.5公顷，仓储及现代物流用地面积32.71公顷。土地性质方面，8宗地为商品房性质，6宗地为非商品房性质。

2.建筑物基本情况：依据14宗地土地使用权出让合同及其补充协议和测绘情况，建筑面积合计84.33万㎡，其中已批已建建筑面积19.84万㎡，已批未建建筑面积51.66万㎡，另有土地出让合同及其补充协议约定以外的建筑面积8.52万㎡、宗地外建筑面积0.56万㎡、地下室和半地下室面积3.76万㎡、临建等水平投影面积1.59万㎡。批准建筑功能有工业、物流、宿舍、办公、商业、住宅共6大类，厂房、仓库、管理中心城市等20余小类。

3.被搬迁人基本情况：经核查，14宗地共涉及12个土地权益人。

（二）茶光村情况

1.土地基本情况：茶光村占地面积约6.6公顷。

2.建筑物基本情况：茶光村建成区现状永久建筑204栋，建筑面积约21.04万㎡，其中私宅约16.22万㎡、工业办公约4.82万㎡；另有临建等水平投影面积约0.73万㎡。

西丽高铁新城效果图（来源：深圳新闻网）

本次项目DY02单元留用地用地单位为深圳市百硕新城投资有限公司。根据工商信息显示，该公司为深圳市大沙河建设投资有限公司全资控股公司。

2025年1月14日，深圳市大沙河建设投资有限公司中标成为项目市场主体。

股权穿透图

深圳市大沙河建设投资有限公司成立于2011年5月26日，为南山区政府区属公益类性质的国有企业，主营业务为产业园区和人才安居用房的建设和运营。

合一有幸为项目市场主体深圳市大沙河建设投资有限公司提供项目投资可行性研究、开发方案及实施可行性策划、协助对接相关政府部门及规划、评估等第三方技术单位咨询顾问服务。

02

龙岗区 新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）公示

《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划》于2012年取得更新单元规划批复，于2021年取得规划修改批复。现申报主体深圳市园山保安股份合作公司、深圳市园山保安股份合作公司新坡塘分公司申请对该更新单元规划非强制性内容进行修改。根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区城市更新条例》等规定，现进行公开展示。

规划情况

（一）将07地块调整至三期实施。

（二）结合不可移动文物和道路选址方案等，优化06、07地块边界。

（三）依据《深圳市城市规划标准与准则》及《幼儿园建设标准》等，增加配套设施建筑规模，公共配套设施建筑面积调整为22420㎡。

总规划容积调整为672433㎡。

其他未修改事项以2012年3月深圳市规划和国土资源委员会核发的本项目规划批复以及2021年1月深圳市龙岗区城市更新和土地整备局核发的本项目规划修改批复内容为准。

项目概况

项目位于龙岗区园山街道保安社区，于2010年4月列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》；2012年3月项目取得规划批复；2021年1月取得规划修改批复；于2021年11月确认深圳市银科投资有限公司为该项目一期实施主体。现再次对规划内容进行修改。

项目区位图

根据本次规划修改内容显示，项目拆除用地面积241996.47㎡，开发建设用地面积135061.4㎡，更新方向以居住、商业为主，项目共分三期实施。项目计容积率建筑面积为672433㎡，其中住宅486724㎡，保障性住房62940㎡，商业54349㎡，商务公寓46000㎡，公共配套设施22420㎡。

项目地块划分图

项目申报主体为深圳市横岗保安股份合作公司新坡塘分公司。

03

龙岗区三棵松地块土地整备利益统筹项目终止公告

一、项目基本情况

项目编号: JTYSJY-LG-2026-00012

项目名称：宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目

二、其他补充事宜

终止理由：因项目需求发生重大变化，根据招标人要求，本项目终止。

项目概况

项目位于深圳市龙岗区宝龙街道东部高铁新城范围内，2023年列入《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》，为2026年续建项目，项目整备实施范围81.85公顷。项目于2026年3月27日，发布交易公告，公告相关内容如下：

一、留用地情况

本项目土地移交、留用土地出让拟分为二期开展：

一期范围的留用土地面积为136,527.69㎡，包括11-30-02（M1）、25-04（R2）、22-08（R2）、12-17（R2+C1）、20-15（R2）共5宗地，规划总建筑面积759,668㎡，其中住宅面积574,053㎡、商业7,500㎡、旅馆业建筑36,008㎡、工业厂房115,727㎡、公共配套26,380㎡。

二期范围的留用土地面积为116,267.0㎡，包括25-23（R2）、25-24（R2）、12-09（R2）、12-10（R2）、12-12（R2）、12-13（R2）共6宗地，规划总建筑面积663,114㎡，其中商品房住宅面积383,971㎡、商业10,000㎡、无偿移交保障房面积234,233㎡、公共配套34,910㎡。

二、留用地规划指标

根据《实施方案》和《实施方案（补充方案）》，本项目留用土地面积为252,794.74㎡，规划用途为二类居住用地（R2）、二类居住用地+商业用地（R2+C1）、工业用地（M1），计容积率建筑面积1,422,782㎡（包含配套容积）,其中工业厂房建筑面积115,727㎡、旅馆业建筑面积36,008㎡、住宅用地配套商业建筑面积17,500㎡、商品住房建筑面积为958,024㎡、无偿移交政府住房234,233㎡、配套容积61,290㎡。

项目地块划分图

招商底价

在确保集体资产保值增值的前提下，本项目采用回迁物业的搬迁补偿安置方式。回迁物业按照留用土地权益价值（含拨付的土地整备资金中的直接补偿费）等价值置换物业的方式核算，深圳市同乐股份合作公司及下属相关分公司集体资产价值应回迁物业总建筑面积合计不低于191,170.90㎡，其中回迁工业厂房建筑面积不低于95,482.97㎡, 回迁旅馆业建筑面积不低于36,008.00㎡，回迁商业建筑面积不低于17,500.00㎡, 回迁住宅建筑面积不低于42,179.93㎡。

上述为招商方的净得利益。

特别事项说明和风险提示

（一）项目二期未实际入户测量，现状建筑物的测绘面积可能存在偏差，合作方需充分考虑，相关风险由合作方自行承担，但招商方和合作方应当共同对该部分现状物业的加改扩建等进行监督、监管，且应及时制止此类行为。

（二）合作方应负责本项目范围内涉及的所有相关权益人的搬迁补偿安置工作，统筹解决本项目实施范围内涉及的所有未厘清经济关系的历史遗留问题，并完成所有搬迁补偿安置协议的签订、备案，按照政府相关部门要求的时间节点完成相应的土地清理和移交入库工作，并自行承担由此带来的相关风险。

（三）2025年4月3日，招商方、深圳市龙岗区宝龙街道办事处与深圳市龙岗区城投置地开发有限公司（以下简称“城投公司”）签订《深圳市龙岗区宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目前期服务合同》，合同约定城投公司作为宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目前期服务单位，协助招商方做好项目前期工作，并垫付项目前期工作所发生的相关费用（包括前期工作费用、项目补偿费用和城投公司垫付的资金成本），合同同时约定，如城投公司或城投公司控股子公司或城投指定的关联公司未被选定为项目合作方，城投公司垫付的前期费用由被选定的项目合作方承担。

1.截止2025年12月31日，招商方已收到城投公司支付的垫付款227,112,825.85元。（若2025年12月31日至交易完成期间新增前期费用的，如实计算）。

2.城投公司已实际垫付资金的财务成本（利息），财务成本（利息）根据《龙岗区国资监管事项审批指引》规定的国企投资收益率5%标准，自城投公司资金实际垫付至招商方账户之日开始按照年利率5%计算至结清之日止，城投公司将提供利息支付凭证用于结算。

3.城投公司根据《前期服务合同》委托第三方专业服务机构（评估、规划、法务、审计等）产生的服务费纳入前期费用，截至2026年3月23日已签订技术服务费合同价为226万元。

以上费用由合作方于中标通知书发放之日起三个月内（90 个自然日）支付完毕，逾期未付的则按未付款项总额为基准按5%年利率计算利息直至结清之日止。

（四）其他详见招标文件"项目需求”。

04

龙华区 观湖街道长坑、上围股份公司土地整备利益统筹项目返还深圳市长坑实业股份合作公司留用地（指标）资格预审公告

根据《关于加强社区股份合作公司资金资产资源管理和公开的意见》（深办发〔2013〕9号）、《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号）、《深圳市龙华区股份合作公司土地资产处置管理办法》（深龙华财规〔2026〕1号）、以及《深圳交易集团有限公司(深圳公共资源交易中心)集体企业要素交易业务标准化操作规程(2025年修订)》（深交易〔2025〕198号）等相关规定，观湖街道长坑、上围股份公司土地整备利益统筹项目返还深圳市长坑实业股份合作公司留用地（指标）合作开发招商，已履行集体企业内部决策程序，并经相关主管部门备案，现拟采用公开招标方式选取合作方，诚邀符合资格条件的潜在投标人（以下简称“申请人”）提交资格预审申请。

项目基本情况

一、项目背景

拟合作开发的地块性质为土地整备利益统筹项目的留用土地（含指标），系加大城市土地内部挖潜的实施力度，优化原有的土地利用结构和空间布局，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备项目内土地确权，推动土地集约节约利用，保障城市建设与社区空间发展需求，政府需对深圳市长坑实业股份合作公司（以下简称“长坑股份公司”）、深圳市上围实业股份合作公司（以下简称“上围股份公司”）名下的集体用地面积合计108223.85㎡进行土地整备利益统筹。其中，上围股份公司用地面积19420.33㎡； 长坑股份公司用地面积88803.52㎡，含非农建设用地面积4578.07㎡，旧屋村用地面积15535.65㎡，拟调入的非农建设用地指标面积7544.53㎡，已征（转）土地面积3.12㎡，水域用地面积2542.52㎡，其余全部为未完善征转手续用地，最终以政府相关部门实际批复为准。

项目涉及长坑股份公司用地范围内地上现状永久性建筑面积约38635.95㎡（属于长坑股份公司的永久性建筑面积4966.65㎡），临时性建筑水平投影面积约20332.04㎡（属于长坑股份公司的临时性建筑物面积732.48㎡），物业类型以住宅、工业厂房及配套类用房为主。

土地整备利益统筹项目名称为观湖街道长坑、上围股份公司土地整备利益统筹项目（以下简称“整备项目”），已于 2023 年列入全市年度土地整备计划。根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号)规定，政府应向长坑股份公司返还留用地指标面积为43951.73㎡、上围股份公司返还留用土地指标面积约10009.66㎡。本项目留用土地面积约38354.3㎡，其中:长坑股份公司留用土地面积约31239.7㎡、上围股份公司留用土地面积约7114.6㎡。以上留用土地(指标)最终以政府实际批复为准。

政府批复文件未明确长坑股份公司及上围股份公司各自的留用土地(指标)面积的，由长坑股份公司及上围股份公司共同委托专业机构测算并授权股份公司董事会、监事会、集体资产管理委员会决议后，共同确认各自的留用土地(指标)面积。

二、项目位置

统筹项目位于深圳市龙华区观湖街道，北至翠幽路，南靠沈海高速，西至观盛一路，东至五和大道，留用地拟在统筹项目范围内落实（最终以政府相关部门批复为准）。

三、项目现状规划

根据【深圳市宝安401-15&21&T6号片区[观澜樟坑径片区]法定图则】，留用土地选址地块规划用途为居住用地、发展备用地，未来改造方向设想为居住用地、商业用地(最终以政府实际批复为准)。经有关部门核查，项目涉及水域面积69.10㎡、普通工业用地95.63㎡、公园绿地2448.36㎡、农林和其他用地16567.05㎡，二类居住用地21.08㎡，公共管理与服务设施用地81.98㎡，轨道交通用地64053.07㎡，道路用地24887.57㎡。

交易范围

本次公开招标的交易范围为长坑股份公司留用地指标面积约43951.73㎡（最终以政府批复的面积为准），其中包含拟落实留用土地面积约31239.70㎡（最终以政府批复核定面积为准）。

风险提示

一、为了避免该项目在开发过程中出现纠纷，意向合作方在参加本项目资格预审申请时，应对统筹项目返还的留用地（含指标）尚未获得正式批准、留用地（含指标）面积、位置及规划条件等事项亦尚未最终确定；同时，意向合作方应全面认识并评估现行及可能调整的相关政策对项目实施的影响，并自行判断交易项目后续实施的可行性，若由此产生额外费用或造成项目无法推进等问题，风险概由合作方自行承担，交易实施机构不承担任何责任。

二、经长坑股份合作公司书面确认，该土地整备利益统筹项目返还留用地（指标）涉及长坑股份合作公司、上围股份合作公司两家主体。经前述主体协商一致，本次先行交易其中属于长坑股份合作公司的开发权益。后续若上围股份合作公司就其在留用土地中的所持有的开发权益另行招商，且因留用土地无法分宗、前后中标主体不同一的情况下，该项目中标人须自行处理好与其他开发主体的合作开发事宜，自行承担由此产生的经营成本及风险。

三、本项目选定的合作方须全权负责项目全流程工作，包括但不限于：土地整备规划报批、房地产权益人核实备案、拆迁补偿、搬迁补偿安置协议备案、用地规划、用地批复、土地使用权出让、缴交地价、勘探、设计、工程规划、施工建设、竣工验收、房地产证办理、销售等全部工作。除依法应由政府相关部门承担的费用外，本项目行政审批手续所需的费用及项目所需全部开发建设资金、地价款、税费等所有款项，均由合作方自行承担。在符合法律规定且不减损长坑股份公司依据与合作方签订的合作协议可获得的集体利益的前提下，长坑股份公司对合作方负责的上述工作予以必要的配合。项目成交后，若因其他权利主体拆赔或开发建设手续办理问题，导致项目成本增加、推进受阻、暂停或取消等问题，风险概由合作方自行承担，长坑股份公司及本项目交易实施机构对此不承担任何责任。

四、长坑股份公司于2016年8月与第三方单位就长坑旧村改造城市更新项目签订了《合作开发协议书》，协议涉及本统筹项目范围内约82634.13㎡集体用地及非农建设用地指标面积约4578.07㎡等，并已按约定收取履约保证金。因规划调整，上述范围已纳入土地整备利益统筹计划，长坑股份公司于2022年11月与第三方单位签订补充协议，约定由“旧城改造城市更新模式”变为“土地整备利益统筹模式”。合作方应充分知悉并自行承担历史协议可能引发的一切额外费用以及相关经济与法律风险。合作方负责承担理顺长坑股份公司与第三方单位签署的关于本整备项目范围相关合同所产生的全部合理费用。

五、长坑股份公司于2016年8月与第三方单位就非农建设用地签订了《项目合作开发协议书》，因该非农建设用地需纳入本统筹项目范围内，原协议已无法继续实施，双方已协商终止《项目合作开发协议书》。合作方应充分知悉并自行承担因协议解除可能引发的一切额外费用以及相关经济与法律风险。合作方负责承担理顺长坑股份公司与第三方单位签署的关于本整备项目范围相关合同所产生的全部合理费用。

六、前述额外费用包括但不限于：原有合作项目履约保证金、评估费用、规划设计及研究费用、公证费用等各项费用，以及长坑股份公司在选定合作方前所产生的前期费用投入、处理历史遗留问题的所支出的相关费用及第三方单位及其指定方为协助长坑股份公司厘清本项目范围内外租地历史合同关系而支付的费用。上述所有费用均由合作方承担。

意向合作方如欲了解统筹项目及本项目详细情况（包括但不限于前述所披露情况、材料及文件，补偿协议、实施协议、土地移交等文件签订情况），可到本交易实施机构咨询了解，否则视为其已自愿接受全部交易条件，在中标或成交后不得以“不知情”为由主张不承担相关责任或风险。

申请人资格要求

一、申请人须为在中华人民共和国境内注册的独立法人，且注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目；

二、申请人须具备住房和城乡建设主管部门核发的房地产开发企业资质，资质证书处于正常有效期内，无被暂扣、吊销、降级等情形；

三、申请人具有良好的诚信记录，且符合以下情形：①近三年内（自 2023年 5月25 日起算；成立时间不足三年的可从成立之日起算）无行贿犯罪记录，在经营活动中没有重大违法记录；②参与本项目交易活动时不存在被有关部门禁止参与交易活动且在有效期内的处罚；③未被列入重大税收违法失信主体；④未被人民法院在各级信用信息共享平台中列入失信被执行人名单；

四、净资产规模不低于人民币1亿元（含本数），且资产负债率不高于现行行业平均水平；

五、接受母子公司（限直接持股≥51%）以资信授权方式申请（申请人及资信授权方数量均仅限于1家），资信授权范围仅限于财务数据、项目经验；

六、本项目不接受联合体参与申请。

信息来源：

深圳市规划和自然资源局南山管理局关于西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目（二期）DY02单元留用地批复的通告

https://pnr.sz.gov.cn/ns/tzgg/content/post_12807472.html

深圳市规划和自然资源局龙岗管理局关于《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告

https://sztqb.sznews.com/PC/layout/202605/27/node_07.html

深圳市公共资源交易中心发布龙岗区宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目终止公告

https://www.szggzy.com/jygg/details.html?contentId=20417901

深圳市公共资源交易中心发布龙华区观湖街道长坑、上围股份公司土地整备利益统筹项目返还深圳市长坑实业股份合作公司留用地（指标）资格预审公告

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