奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告

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（来源：商业客）

摘要：2026年一季度头部商业企业业态分化加剧，奥莱业态逆势增长，成为企业业绩的核心支柱，传统百货、购物中心业态持续承压。（报告期：2026.04.27-2026.05.26）

市场综述

五一消费显著回暖，国资接盘与奥莱扩张成资产调整主线

观点指数 据商务部商务大数据，5月1日-4日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长5.0%、5.3%。

聚焦核心商业城市，观点指数观察的8座城市均实现了消费同比增长。分城市来看，上海线上线下消费达643.0亿元，为8城中最高，同比增长7.7%。

市级商圈、国际级消费集聚区消费同比增速均高于整体增速，核心商圈消费拉动效应显著。深圳重点商圈客流同比增长20.97%、营业额同比增长17.42%，客流与消费增速均为8城最高，商圈活力与消费转化效率突出。

数据来源：公开资料，观点指数整理

分业态来看，餐饮消费的复苏普遍快于零售，服务消费（餐饮、住宿、夜间消费）成为拉动增长的重要力量。杭州、广州、南京的餐饮增速显著高于整体，反映出"吃"作为假期消费的刚需属性。

零售商业市场方面，2026第一季度，上海零售市场共录得14万㎡新增供应，但由于新项目入市采取分阶段开业的策略，整体开业率仍处于爬坡阶段，本季度全市净吸纳量录得3.4万㎡。

北京、广州、深圳则录得零新增，核心一线城市供应端进入“静默期”。成都虽无新增，但吸纳量表现亮眼，达4.9万㎡，在无新增供应的情况下，存量项目去化强劲，市场需求旺盛。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

当下，困境房企的商业资产加速流转，国资正凭借长期持有优势承接核心重资产，这一趋势成为商业地产行业资产调整的鲜明特征。

除被动出售外，也有企业出于拓展业务的需要接盘问题资产。砂之船关联企业期内拍下上海闵行烂尾商业项目，拟打造亚洲最大单体奥特莱斯，项目成交总价约5.8亿元，成交单价约2663元/平方米（按总建筑面积21.68万平方米算）。

该项目因2021年原开发商春申公司破产清算导致项目烂尾，目前主体结构已封顶，完工率在70%左右。

企业运营

奥莱业态业绩增长明显，重量级商业项目密集入市

企业层面，期内以王府井、百联股份、太古地产等为代表的企业披露了2026年一季度业绩数据。

王府井方面，一季度百货业态营收9.89亿元，同比下降11.89%；购物中心营收5.64亿元，同比下降24.24%；奥特莱斯营收6.82亿元，同比增长8.59%；免税业态实现营业收入1.40亿元，同比增长39.79%。

可以发现，奥莱和免税业态正成为其业绩增长的重要驱动力。截至报告期末，王府井在全国管理运营2家口岸免税店、2家市内免税店以及326家专业店铺。

五一假期表现上，不少样本企业旗下零售项目借助假日消费热潮，实现客流量和销售额的同比提升。

数据来源：企业披露，观点指数整理

大悦城控股旗下的商业项目实现客流、销售双爆发，全国总销售达9.4亿元、同比提升14.4%，总客流达1032万人、同比提升22.2%。而招商商管旗下45家购物中心的销售也实现16%的同比增长，客流则同比增长12%。

假期业绩增长的背后，除了有节日带来的消费需求外，首店经济、特色市集、沉浸式场景等也是增长的核心驱动力。如大悦城旗下的上海静安大悦城通过"超好玩大会"集结10大快闪、20余个IP，五天快闪销售突破1120万元，同比增长超70%；“夜食天台”的销售也达到220万元，同比提升22%。

新开业方面，据观点指数统计，4月以来全国开业商业项目36个，商业体量合计超300万㎡，超10万㎡的项目达8个，占总体量的50%以上，其中不乏备受市场关注的重量级项目入市。

数据来源：公开资料，观点指数整理

比斯特苏州购物村三期于4月22日开业，用地超3万平方米，新增可租赁建筑面积近1万平方米，成为唯泰全球12家比斯特系列中体量最大的购物村。

4月28日，商业体量约10万㎡的杭州恒隆广场也开启试营业，其为恒隆地产在内地布局的第11个大型综合项目。项目以“精致生活方式聚场”为定位，规划引入近250家品牌，其中超70家城市级以上首店，新概念及升级店占比逾8成，截至试营业零售出租率已超90%。

零售项目

项目假日、销售客流双增长，首店向新一线城市渗透

项目层面，从五一假期数据来看，全国重点城市商业项目整体呈现销售与客流双复苏的趋势，不同类型项目均展现出较强的市场韧性，但城市梯队分化明显。

数据来源：项目披露、第三方报道，观点指数整理

一线城市得益于本地居民消费升级需求释放，加之亲子、餐饮、零售等业态联动，带动销售与客流双提升，北京中粮祥云小镇、上海南翔印象城MEGA，凭借亲子、休闲等场景优势，承接本地家庭客群消费，客流表现突出。

新一线及二线城市项目也有不错的表现，旅游城市如西安、成都的商业项目受益于本土消费释放和游客消费，客流实现爆发式增长，成都天府招商花园城客流同比增长29%。

品牌焕新上，首店不再集中于一线城市核心商圈，而是向成都、杭州、长沙、武汉、南京等新一线城市快速渗透，以西南首店、华中首店、省级首店、城市首店为主要落地形式，超市、餐饮、户外、香氛等业态的首店占比极高，是项目打造差异化竞争力的核心抓手。

线上品牌加速线下落地，小象超市在深圳领展中心城落地，体现了线上品牌向线下拓展的趋势。领展中心城位于深圳福田核心商圈，交通便利，覆盖周边大量写字楼和社区，能精准触达即时零售的核心客群上班族、家庭用户。

消费品牌

餐饮品牌全球化节奏加快，美妆行业内外资分化加剧

餐饮方面，新茶饮全球化布局节奏加快。霸王茶姬正式登陆韩国，首尔三家门店将于4月30日同步开业。

这是该品牌进入的第八个海外市场，2018年霸王茶姬设立了海外事业部，次年踏出国门扎根马来西亚，随后逐步深耕东南亚、挺进北美，接连覆盖新加坡、泰国、印尼、美国、越南、菲律宾。

美妆方面，2026年一季度美妆行业呈现明显的内外资分化格局，欧莱雅全球业绩稳健高增、中国市场强势复苏，而国货龙头珀莱雅则陷入营收利润双双下滑的调整周期。

2026年一季度，欧莱雅实现总销售额121.52亿欧元，实际汇率同比增长3.6%，可比口径增速达7.6%，全球四大业务板块全线保持正增长，其中专业美发、皮肤科学美容板块实现双位数增长。

欧莱雅业绩韧性源于完善的品牌金字塔布局，从顶奢、高端到功效、大众美妆实现全价格带覆盖，此外持续高额的研发投入、高端大单品迭代升级，叠加收购开云美妆，补齐了高定香水等高端品类的短板。

反观国货品牌珀莱雅，经营承压明显，2026年一季度实现营业收入23.05亿元，同比小幅下滑2.3%，归母净利润同比下降6.05%。

业绩走弱的核心在于国内美妆赛道内卷加剧，行业同质化竞争下价格战持续发酵，品牌护肤与彩妆整体均价下行，单品增长红利消退。同时品牌高端化进程受阻，提价及高端产品线市场接受度有限，难以打开盈利空间。

商超会员店方面，硬折扣成为期内热点。盒马旗下硬折扣社区超市品牌超盒算NB透露，其将重新进入北京市场，首店选址已确认为回龙观上品折扣店。

超盒算NB是盒马孵化的硬折扣社区超市品牌，主打邻里商业。其门店SKU约1500支，自有品牌商品销售占比约60%，通过源头直采、压缩流通环节等方式控制成本，提供稳定低价的商品。

该品牌2026年以来品牌扩张步伐持续加快，年初正式落地华南市场，1月先后进驻东莞、深圳宝安，4至5月持续向全国多城渗透。截至2026年5月，超盒算NB全国门店数量已突破400家，门店主力面积集中在600至800平方米。

华润万家也官宣，旗下社区平价超市品牌"万家家选"首店将于5月15日在深圳塘朗城正式开业，定位直指硬折扣社区平价超市。

不过，当前行业竞争日趋激烈，京东折扣超市、美团快乐猴等同业态品牌均在加速下沉市场布局，选址竞争与价格战持续升温，想要实现盈利并非易事。

电商发展

天猫推动线上线下融合，小红书将上线跨境电商业务

期内，阿里巴巴集团也公布截至了2026年3月31日止三个月（即2026财年第四季度）业绩。财报显示，该季度集团总收入为2433.8亿元，同比增长3%。

电商业务收入为962.92亿元，相较2025年同期的968.45亿元下降1%。若不考虑高鑫零售和银泰的已处置业务收入，集团同口径收入同比增长11%。

与此同时，阿里正推动旗下天猫进行线上线下融合，全国最大天猫超级店落子南京，经营面积达5000平方米，以线下超级体验店承接线上流量、强化品牌感知与即时履约能力。

值得一提的是，小红书跨境电商业务正从“内容种草社区”向“全球化交易平台”快速推进，计划于2026年6月正式上线其跨境电商业务Redshop。

区别于传统跨境货架式电商，其以笔记、测评、场景化种草为流量入口，先通过原生内容建立用户认知和消费信任，再自然导流到商品交易，转化链路更短。

该平台首期将定向邀请50名种子商家，重点覆盖非遗手工、特色手工艺品等品类，主打“文化+特色好物”差异化路线，精准切入跨境小众高附加值赛道，为中国中小特色商家开辟出海新通道。

商业REITs

四只商业不动产REITs获通过，消费REITs二级市场跌多涨少

新申报方面，4月末以来，沪深交易所共有三只新的商业不动产REIT申报，分别为华夏华润置地商业不动产REIT、中金开元旅业商业不动产REIT、红土创新茂业商业不动产REIT。

其中，募集金额最大的是华夏华润置地商业不动产REIT，预计整体募资规模达54.05亿元，底层核心资产为华润置地全资持有的两座成熟标杆商业项目，分别是南通万象城与临沂万象汇。

而此前申报的商业不动产REITs也有部分获得通过，唯品会、上海地产、砂之船、首农等四只商业不动产REITs获批，四只产品申报总估值190.86亿元，调整后总估值184.19亿元，合计下调6.67亿元，覆盖京、沪、陕、豫、黑五地，涵盖商业、办公两大类型。

金额最高的是中金唯品会REIT，底层资产为郑州杉杉奥莱与哈尔滨杉杉奥莱，由唯品会自持运营，申报估值74.70亿元，监管反馈调整后估值69.99亿元，下调幅度6.31%，2026年预测分派率4.57%，2027年提升至4.99%。

业绩表现方面，已上市的12只消费基础设施REITs一季度收入分化明显、盈利差异较大，但现金流普遍稳健。

收入端，本期收入均值为6948.05万元，华夏华润商业REIT以2.06亿元的收入遥遥领先，华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT收入也突破8000万元，其余多数REITs收入在2000-7000万元区间，嘉实物美消费REIT、易方达华威市场REIT收入则低于3000万元。

利润端，华夏首创奥莱REIT表现突出，净利润高达2685.62万元，或受益于春节消费与换季促销。中金唯品会奥莱REIT则出现了小幅亏损，录得-81.68万元。

数据来源：

REITs公告，观点指数整理

二级市场方面，12只消费基础设施REITs中，仅2只实现上涨，10只出现下跌，市场整体偏弱势，平均涨跌幅为-1.89%，消费类REITs板块整体处于回调状态。

数据来源：同花顺，观点指数整理

其中，华夏首创奥莱REIT以5.03%的区间涨幅成为板块内唯一涨幅超过5%的标的，逆势表现凸显了其底层资产或运营层面的阶段性优势；而华夏中海消费REIT以6.85%的跌幅领跌全板块，成为回调压力最大的产品。但多数产品的涨跌幅集中在±3%以内，整体波动相对可控。

本文节选自《奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告》