周大福，16亿“卖身”上海国资

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本文来源：融中财经

几周前，香港股市收盘之后，周大福创建集团发布一则公告。

公告内容是：旗下间接全资附属公司周大福创建投资有限公司，已与两家买方签订股权转让协议，将湖南周大福创建公路有限公司的100%股权出售，总代价约16.1亿元人民币。

买方是谁？

公告写明：买方A为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，受让60%股权；买方B为上海城建（广东）建设发展有限公司，受让40%股权。穿透股权结构，两家买方背后指向同一个主体——上海国资委实控的隧道股份（上海隧道工程股份有限公司）。

这是中国基建板块的第一家施工A股上市公司，1965年以上海市隧道工程公司之名立业，1994年登陆上交所主板，此后数十年深耕隧道、轨道交通、路桥等城市基础设施领域。

如今，它悄悄将触角伸入了湖南一条72.4公里长的高速公路。

这条路是长沙至浏阳高速公路，双向车道，特许经营，由郑氏家族旗下的周大福创建投资于2019年7月设立专门公司运营。

从账面来看，这并不是一笔让人心动的资产——截至2025年6月底的年度税前亏损高达2.05亿元，公司背负约21.1亿元银行借贷及2.12亿元股东贷款，资产净值仅约15.4亿元。卖家最终以16.1亿元成交，比第三方评估的100%股权价值14.3亿元略高，却要录得除税后亏损约8000万元。

账面上，这是一笔亏损的买卖。

但隧道股份接盘，或许看重的是这条路的潜在价值。

就在收购消息公布的上个月，由隧道股份作为发起人的公募REITs产品——东方红隧道股份高速公路REIT，在上交所正式挂牌上市，发售规模46.8亿元，底层资产为浙江省的钱江隧道。这只产品的认购热情出乎市场预料，网下与公众合计吸引资金量超过2500亿元，超额认购倍数之高令人侧目。

这意味着隧道股份已经跑通了一套路径：将成熟的基础设施资产注入公募REITs，推向二级市场，实现资产证券化。在传统基建投资模式下，一个高速公路项目从投资到完整回收资金往往需要25年以上；而依托REITs通道，这个周期可以压缩至6至8年。这是一种根本性的商业模式转变——从重资产运营者，向轻资产平台运营者演进。

从这个逻辑看，湖南这条高速公路的价值，不在于它今天赚多少钱，而在于它未来的底层资产。

而对于郑氏家族来说，这笔钱到手，另有更紧迫的用途。

01#一场没有赢家的谈判

与此同时，另一则有关郑氏家族的消息，正在发酵。

过去将近一年，新世界发展与全球规模最大的另类资产管理公司黑石集团（Blackstone）之间，进行了一场牵动整个香港商界神经的秘密谈判。

谈判的核心议题只有一个：黑石愿意出多少钱，换取新世界发展多少控制权。

就在最近，彭博社援引知情人士的消息还原了这场谈判的轮廓：黑石计划向一家为此次交易专门设立的SPV公司注资约25亿美元（约195亿港元），同时要求郑氏家族配套出资10亿至15亿美元，合计形成约40亿美元的资金规模。作为代价，黑石要求取得新世界发展的控股权。

这个条件，在商业逻辑上并不难理解。黑石是全球顶级的另类资产管理机构，管理规模逾万亿美元，旗下房地产基金是全球体量最大的私募地产投资平台之一。面对一家负债累累却资产庞大的香港地产公司，黑石给出的报价已相当可观——只是代价是控股权。

谈判持续了近一年，始终在这道坎前停滞不前。

郑氏家族最终拒绝了。

这个结果，或许并不令人意外，但其背后的逻辑值得细想。新世界发展不是一家普通的上市公司，它是郑裕彤用一生心血缔造的商业王国，是郑家纯一手打理、扩张的第二代传承，也是郑志刚倾注个人意志、试图重新定义的第三代事业。对于这个家族来说，放弃控股权不是一个财务决策，而是一个宣告——宣告这个帝国从此不再属于郑家。

于是，黑石离场。这笔潜在的40亿美元交易，就此画上句号。

此后，新世界发言人表示，控股股东周大福企业已接获部分潜在投资者接洽，但尚未与任何一方达成协议。外界陆续传出多组潜在接盘方的名字：RRJ Capital与Ares Management牵头的财团正在组队，RRJ提出通过配股方式收购新世界不超过30%的股份，仅要求少数股权；Ares则邀请亚洲主权财富基金参与，但提出郑氏须以质押股份作为抵押品。新加坡凯德投资也曾与新世界接洽，谈判现状不明。

每一组潜在投资者的开价，都有各自的附加条件；而每一个附加条件，都在测试郑氏家族愿意让出多少。

02#一份沉重的财务账单

郑氏家族当然不想出售资产。但有一份账单，由不得人选择。

截至2025年12月底，新世界发展综合债务净额高达1227亿港元。

2010年代，内地房地产市场如日中天，香港豪门争相加码。新世界在郑志刚的主导下，一边深耕内地住宅与商业地产，一边在香港本埠推进以K11为核心的文化商业综合体战略。K11是郑志刚的个人名片，是他试图将艺术与零售结合、重新定义香港商业空间的雄心载体。这一系列项目总投入规模逾百亿港元，涵盖香港、上海、广州、武汉等多个城市，每一个都是长周期、重资本的赌注。

赌注在市场上行期是远见，在市场下行期是负担。

2021年起，内地房地产市场急转直下，多家头部开发商相继出现流动性危机。新世界虽未如其他内地房企般爆发式违约，但内地业务回款速度大幅放缓，存量项目去化承压，而香港本地的写字楼空置率持续攀升、零售消费疲弱，进一步削弱了公司的现金流。与此同时，庞大的债务利息支出如同定时运转的机器，分毫不差地消耗着每一个季度的利润。

但债务并未消失，只是延后。真正需要的，是大规模权益资金的注入，稀释杠杆，重构资产负债表。

还有一个更紧迫的死线：新世界必须在2026财年结束前（即2026年6月底）拿出切实可行的化债方案。若届时无法令银行满意，对方有权依据最新资产负债表重新审视并调整贷款条款。一旦进入这个程序，主动权将从郑家转移到债权人手中，局面将更加被动。

除了新世界的债务压力，旗下另一个烫手项目同样悬而未决。

11SKIES，这座位于香港启德、以全亚洲最大购物中心为目标的超大型商业综合体，背负约700亿元债务。新世界目前正与香港机场管理局商讨，是否将价值约300亿元的11SKIES零售物业无偿移交机管局，以此换取债务重组空间。这一条件，已成为部分财团同意入股前的前提之一。

在这种背景下，出售湖南那条并不赚钱的高速公路，回笼16亿元现金，不过是应急清仓的动作之一。更大的动作，仍在谈判桌上等待落定。

03#一个家族的百年重量

所有这些债务、谈判与出售，最终都汇聚成一个更根本的问题：这个家族，究竟想把什么留给下一代？

郑裕彤，是故事的起点。

郑裕彤出生于广东顺德。此后入周大福金铺学徒，后娶老板之女，由此奠定了家族财富的第一块基石。靠着对黄金成色标准的精准把控和对市场节奏的超强直觉，将一家小珠宝铺做成了中国最具影响力的珠宝零售品牌。

珠宝之外，郑裕彤很早便看到了香港地产的机遇。1970年代起，他大举进入房地产领域，创立新世界发展。

彼时香港经济腾飞，地产是最确定的财富增值工具，郑裕彤抓住了这个窗口，将家族资产规模成倍放大。他的商业直觉，在于知道什么时候该进，也知道什么时候该守。

2016年，郑裕彤辞世，享年91岁。他留下的，是一个以周大福珠宝和新世界发展为双核心、横跨珠宝、地产、基建、零售的庞大商业体系，以及一个在香港商界举足轻重的家族名号。

第二代接班人是郑家纯。这位郑裕彤的长子，性格沉稳，行事低调，是典型的守业型管理者。在他掌舵期间，新世界发展和周大福创建的业务版图持续扩大，但整体风格稳中求进，并未追求激进扩张。

郑家纯的价值观也曾公开表达：他追求双赢局面，退出投资时不会赚尽一分一毫。这句话在外界看来，是一种难得的商业克制，也被解读为郑家对长期信誉的重视。

然而，真正将家族带入这场债务风暴的，是第三代的郑志刚。

郑志刚，郑家纯之子。他接手新世界之后，试图用一种更当代的叙事重塑这个老牌地产公司的形象：不只是卖楼，而是创造一种融合艺术、零售、体验的城市生活方式。K11由此诞生——这是郑志刚的个人烙印，也是他对父辈那套稳健路线的一次主动背离。

理念本身并非错误。问题在于，这套叙事需要天量资本来支撑，而时代的节奏并未按照预期运行。内地楼市的急刹车来得比任何人预想的都要早，香港消费的复苏也比想象中迟缓。大量先期投入的资金，被锁定在漫长回报周期的项目之中，而债务利息的时钟从未停歇。

三代人，三种性格，三种对财富与传承的理解。郑裕彤是开创者，靠直觉与胆识从零建起帝国；郑家纯是守护者，用稳健与信誉维持家族声望；郑志刚是转型者，以理想与资本试图改写家族叙事。历史给每一代人出的题不同，但时代的考验面前，没有人可以只答自己擅长的那一道。

一个现实问题是，郑家会放手吗？

控股权转让，在商业上代价高昂，但对这个家族而言，那意味着一件更难以接受的事——承认这座由祖父亲手建起的地产王朝，将不再是郑家的。

眼下，家族的现金流引擎仍然是周大福珠宝。这个品牌扎根内地市场数十年，门店网络遍及大小城市，在黄金珠宝消费仍具韧性的市场环境下，持续贡献稳定利润。某种程度上，这形成了一种郑氏家族特有的内部生态：左手珠宝赚钱，右手地产化债。珠宝的分红与盈利，是新世界在资本市场上最后一道隐性背书。

但这道背书能撑多久，取决于接下来几个月谈判桌上的结果。

无论最终结果如何，有一件事已经悄然发生——郑氏家族的财富版图，正在经历三代人以来最深刻的一次重组。而在香港商界的历史上，又将多一个关于家族、传承与时代的故事，被人反复讲起。

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