营收回暖、现金流向好！首开股份凭转型锻造第二增长曲线？

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整、市场筑底前行的周期里，不少房企深陷规模收缩与盈利承压的困境。而北京市属国企标杆首开股份，凭借深耕核心市场的底气、刀刃向内的改革魄力与前瞻布局的战略眼光，在2025年交出了一份“营收增长、亏损收窄、现金流改善”的亮眼答卷。更值得关注的是，公司以商业不动产REITs申报为关键抓手，稳步推进从“开发销售”到“开发+运营+服务”的模式跃迁，在行业变局中踏出了一条构筑第二增长曲线的清晰路径。

开源节流显成效，核心区域强支撑

2025年，房地产行业整体需求疲软、利润空间持续被压缩，首开股份却实现经营基本面的逆势修复。全年营业收入达300.97亿元，同比大幅增长24.30%；归母净利润亏损幅度较2024年收窄18.7%，呈现持续减亏的良好态势，盈利拐点信号明确。

这份成绩单的背后，是首开股份“严控开支、高效运营、聚焦核心”的经营逻辑。费用管控上，公司推行精细化管理，精简管理流程、压缩非必要支出，全年销售费用9.26亿元，同比下降7.81%；管理费用9.49亿元，同比下降8.56%，双降成效显著，有效降低了运营内耗。

销售端，面对市场下行压力，首开股份坚持“深耕北京、辐射核心城市”战略，集中资源攻坚高价值项目，强化回款效率。2025年实现销售金额178.45亿元，多个核心项目集中交付带动房产销售收入同比增长25.17%。北京区域成为业绩“压舱石”，全年贡献营收203.85亿元，占总营收近七成，毛利率高达19.29%，远超行业平均水平，凸显核心城市深耕战略的绝对优势。

盈利质量同步改善，毛利率实现结构性回升。2025年主营业务毛利率达13.51%，同比提升8.81个百分点，其中房产销售业务毛利率13.60%，同比提升9.04个百分点。这一变化源于公司优化结算结构，优先结转高毛利项目，同时严控项目成本，在行业普遍利润率下滑的背景下，走出了一条“量升利稳”的修复曲线。

现金流与融资层面，首开股份筑牢财务安全防线。2025年经营活动现金流净额78.82亿元，同比增长6.77%，充沛的经营性现金流为企业平稳运营提供坚实保障。融资端依托国企信用优势，全年完成271亿元债券接续，年末有息负债规模较期初减少103亿元，加权平均融资成本降至3.54%，处于行业低位，财务结构持续优化。

组织变革同步落地，首开股份推进上市以来最大规模架构优化，将19家二级开发单位整合为“9个大区+1个商管平台”的扁平化体系，减少管理层级、提升决策效率，为转型发展扫清组织障碍。同时，通过土地有偿收回协议盘活通州宋庄保障房、海口等存量项目，回笼资金、优化资产质量，进一步夯实发展根基。

REITs打通闭环，运营赛道蓄势崛起

传统房地产开发模式红利消退，行业从“增量开发”转向“存量运营”，首开股份敏锐把握行业变革趋势，将“开发+运营+服务”综合模式作为核心转型方向，而商业不动产REITs则成为撬动转型的关键支点。

2026年2月10日，首开股份正式启动嘉实首开封闭式商业不动产REITs申报，选取北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项优质商业资产作为底层标的；3月2日，该项目获上交所正式受理，成为商业不动产REITs试点扩容后的重要实践案例。此次申报意义深远，短期可高效盘活沉淀的存量资产、回收资金、降低资产负债率；长期则能搭建“投、融、建、管、退”全周期运营闭环，推动公司从“卖房”向“管资产”转型，让运营成为独立盈利板块。

首开股份的运营赛道早已布局多年，形成了商业、长租公寓、酒店、养老等多元业态协同发展的格局，为REITs提供了充足的优质资产储备。商业与写字楼领域，全国持有29个零售商业物业，在营商场建筑面积约51.8万平方米，整体出租率高达96%，稳定现金流持续贡献收益。

长租公寓板块，“首开乐尚”品牌深耕多年，已开业11家项目，上市房源近7000套，覆盖北京、杭州、福州等地，综合出租率93.7%。2025年，公司成立专业住房租赁运营平台，推动租赁资产集中化、规模化管理，为后续资产证券化做好准备。此外，养老业务平均出租率达96%，酒店、文投等业态稳步发展，多元资产组合有效对冲行业周期风险。

城市更新作为转型核心战场，首开股份坚守“城市复兴官”定位，构建自主投资与委托管理并行的运营模式。通州宋庄首开LONG街项目入选北京市城市更新示范项目，成为存量资产活化的标杆；通州缇香郡保障性租赁住房改造等轻资产项目稳步推进，助力公司盘活非核心存量用地，培育新的利润增长点 。管理层明确，“十五五”期间将持续深耕城市更新，打造可持续的增长引擎。

机遇挑战并存，重塑发展新价值

站在2026年的新起点，房地产市场仍处于筑底阶段，行业分化加剧、部分区域需求疲软、合作项目风险等挑战依然存在。但挑战背后，是首开股份凭借国企实力、核心资源与转型布局迎来的历史性机遇。

2026年，公司确立“防风险、强管理、谋转型”的工作主线，制定清晰的经营目标：计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，持续深耕北京等核心城市，审慎参与土地竞拍，打造中高端改善型产品，稳固开发业务基本盘。同时，严格“收支两条线”管理，统筹资金调度，强化合作方风险管控，平衡经营与资金风险。

转型层面，首开股份将加速向服务与平台型企业转变，依托城市更新项目与非经资产资源，拓展中高端物业服务与代建代管业务，推进轻资产转型。科技赋能同步发力，利用AI、大数据等技术优化数字化营销、智能社区管理与施工效率，以技术驱动降本增效。

未来，首开股份的核心突破点在于打通“开发-持有-运营-REITs退出”的完整链条，这也是其重塑估值、实现高质量发展的关键。随着商业不动产REITs推进、运营资产规模扩大、城市更新业务成熟，首开股份将逐步摆脱传统开发周期束缚，形成“开发稳基本、运营增收益、资产证券化活资金”的良性循环，真正构建起穿越行业周期的第二增长曲线。

从2025年的业绩筑底到2026年的转型加速，首开股份在行业逆风中坚守初心、主动求变。短期看，营收增长、亏损收窄、现金流改善，经营基本面持续向好；长期看，REITs破局、运营发力、城市更新深耕，转型路径清晰、增长动能充沛。作为国企转型的标杆，首开股份以实干与创新，为行业探索出了一条可持续发展的新道路，也让市场看到了传统房企在存量时代的全新价值与无限可能。