上海
一个地区房地产发展的潜力，与人口密切相关。
前天，我们分析了 2025 年度全国大类地区的人口增速变化。
今天，更详细地比对分析 全国50 个大中城市的人口增速变化。
2025 年度全国 50个重点城市总体同比增速为 0.4%，但城市间分化非常严重。
我们通过两张图来细看 50 个城市的具体情况。
第一张图，展示了全国一线、二线城市的人口增速走势。
2025 年相比 2024 年，增速较高的城市主要有：
济南增长超 1%，宁波增长接近 1%。
人口减少的城市有 5 个：北京、重庆、天津、西宁、哈尔滨。
上海增长 0.21%
广州同比增长 0.65%
深圳暂未公布，估计接近广州
南京增长 0.65%
杭州增长 0.6%
苏州增速弱于南京和杭州
郑州、武汉表现偏弱，增速仅 0.4% 左右
福州、厦门更弱
南昌表现不错，估计增速 0.7%
成都表现偏弱，仅 0.28%
南宁、海口、昆明表现亮眼，增速均超 0.6%
太原偏弱，仅 0.2%
青岛增长 0.7%
西安增长 0.5%
兰州偏弱
呼和浩特增长 0.6%
长春、沈阳小幅增长
大连增速接近 0
再来观察强三线城市：
增速最强的是东莞，增长 1.7%，全国一枝独秀，也是全国增速最高的城市。
主要原因是 2025 年东莞放松人口落户政策，进一步加码人才引进政策 。
惠州增长 1.25%，增速全国排名第二。
佛山、珠海数据未公布，但估计表现偏强；
无锡、常州表现尚可，增速在 0.5% 左右；
芜湖、金华表现不错，增速略超 0.6%；
南通、廊坊、泉州、洛阳、蚌埠、岳阳这几个城市人口同比减少。
总体来看，特征清晰：
东部地区表现明显强于中部、西部，东北地区最弱。
东部地区中，大湾区表现亮眼，广州、深圳、东莞、佛山、珠海、惠州等核心城市表现均佳，东莞增速领跑全国。
这说明过去两年，新质生产力快速发展，AI、半导体、芯片、储能、机器人等新兴产业在珠三角布局密集，对吸纳就业人口起到关键作用。
长三角的科技产业与人口增长，表现也不错，但相比大湾区略有逊色。
接下来，对比几组典型城市：
广州 vs 成都
广州为一线城市，成都为新一线城市，二者人口增速走势相近，均从 2019 年开始明显下滑。
2019 年之前，广州增速高于成都；
2019 年后多数时段，成都增速反超广州，体现出成都的后发优势。
但 2024-2025 年，广州增速再次超过成都，近两年成都增速仅 0.3% 左右，跑输全国 50 个城市 0.4%-0.45% 的平均增速。
成都虽为知名休闲之都，但人口增速并不突出，与另一休闲之都杭州差距明显：2025 年杭州增速 0.81%，远超成都的 0.28%。
过去几年杭州、成都楼市热度均较高，但中长期买房投资，优先选杭州。
济南 vs 郑州
2025 年，北方地区增速最高的城市是济南，青岛表现也较好，核心原因是区位、人口吸附力及产业优势。
2020 年前，郑州人口增速显著高于济南：郑州依托全国交通枢纽、国家中心城市地位，城市扩张快，全省人口吸附力强；
同期济南交通枢纽地位较弱、城市发展慢，且山东人口总量少于河南，省内还有青岛分流人口，济南对省内人口吸附力远不及郑州。
2020 年后，济南多数年份增速超过郑州，2025 年济南增速超 1%，郑州仅 0.4%。
这意味着郑州的交通枢纽、国家中心城市红利期已过，人口吸附力下滑；济南后发优势凸显。
疫情后民营经济弱于国有经济，山东及济南国有经济占比高于河南及郑州，进一步支撑济南人口增长。
人口增速差异也传导至楼市：过去三四年全国楼市降温，济南房价跌幅小于郑州，人口基本面强弱转换是核心原因之一。
无锡 vs 东莞
过去两年大湾区、长三角城市群人口变化差异显著，2025 年东莞增速全国第一，我们对比无锡（长三角）与东莞（珠三角）：
两城市经济体量相近，过去多年人口增速走势相似，但东莞增速绝对值整体高于无锡，体现珠三角、长三角人口面差异。
2018-2022 年，东莞人口增速略弱于无锡，此阶段东莞主动淘汰落后产能、培育新质生产力。
2023 年起，东莞增速明显反超无锡，2024-2025 年差距进一步拉大，2025 年增速大幅领先。
2024 年东莞增速已连续两年超无锡，说明其经济调整基本到位，新经济发展势头强劲，对务工人口吸附力持续增强。
展望未来，东莞发展势头预计优于无锡。
本期节目结合上期内容，详细对比了大湾区、长三角城市群人口变化，重点分析了多组典型城市。
还有很多城市未展开细聊，后续有机会再深入分析。
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