广州金融城民生之困：四大短板如何解？专家呼吁摒弃地产思维

作为广州“珠江新城-金融城”现代服务业核心重要一极、“金融城-黄埔湾”世界级地标商圈核心承载地，广州国际金融城是城市能级升级的关键载体。然而，南都此前报道调查发现，自金融城方城开园以来，企业入驻率逐步攀升，但也出现通勤出行不畅、停车成本偏高、日常餐饮单一、商业配套不足等现实问题。

中央城市工作会议指出，“转变城市发展理念，更加注重以人为本”。这关乎城市发展质量，更承载着人民对美好生活的新向往。在城市发展从规模扩张转向内涵提升的新阶段，广州国际金融城如何从“高楼林立”到“人气集聚”？

多位专家指出，长远来看，金融城要摒弃重建设轻运营的思维，发展以人为本的城市治理，以立体交通破解通行堵点，以优质的商务载体集聚产业资源，以完善的生活配套留住高端人才，真正建成产业强劲、宜居宜业、人气兴旺的现代化金融商务区。

打破单一商务办公格局

要引入更多居住生活配套

广州国际金融城方城开园一年来，产业落地提速、企业入驻率稳步提升，金融产业集聚效应逐步显现。2025年数据显示，已有超5000家企业、约3.14万名办公人员入驻。但南都记者走访发现，片区楼宇硬件设施较新，人居配套却相对滞后，职住分离、人气潮汐化，成为制约区域留住人才、产业提质升级的短板问题。

“广州国际金融城现在的情况，也是珠江新城过去走过的路。”广东白云学院现代产业学院院长王先庆表示，早期的珠江新城大部分商业配套都没活下来，因为初期定位与当时的发展阶段不合适，后来经过调整完善，才逐步将办公、商旅、消费、居住等各个板块融合在一起。

“城市的核心区不应该只有办公，还要有市民在这里生活，甚至吸引游客、公务人员在此聚集。”在王先庆看来，广州国际金融城的核心问题在于开发的过程中地产思维太强，缺少生活和消费思维，没有将城区发展和消费、生活、文旅统筹起来。

他展开道，在设计之初，广州国际金融城核心区便是以商务办公为主体，但要聚拢人气必须要有人居住，完善酒店、公寓、住宅、会议展示等各项配套，从而丰富业态、营造生活氛围。金融城规划的地下商街、水道、滨江景观等也可以吸引文旅客流，落地虽然需要时间，但一开始就要有留人才、聚人气的思维。

金融城方城片区。

暨南大学教授、华南城市研究会创会会长胡刚则认为，结合“珠金琶”黄金三角发展定位，广州国际金融城应该采用在核心区保留商务属性、外围建设居住配套，统筹平衡产业发展与宜居属性。

具体而言，在核心区域集中布局金融总部、商务办公、高端会务等核心业态，依托现有商务楼宇打造专业化金融产业高地，保障商务办公高效有序。居住社区、人才公寓、基础教育、社区医疗、便民商业等民生配套，统一规划布局在商务区外围，构建配套齐全的生活圈层，既维系高端商务氛围，又补齐日常居住消费需求，从空间上缓解职住失衡问题。

政府应该建立多方联动机制

优化交通出行服务保障聚人气

新城区的发展也离不开交通通达性和停车便利性。随着写字楼入驻率持续提升，片区通勤人流大幅增长，但地下交通系统尚未完全落地，地面通行高度依赖黄埔大道，交通常年拥堵。此外，停车成本偏高也成为不少白领挂在嘴边的问题。

广州市政协委员刘根生分析道，金融城区域内商业综合体建设滞后、交通便利性不强主要与当前房地产市场波动、商业投资成功率不高有关。由于建设周期长，不少投资运营主体面临资金不足、能力虚弱等问题。部分项目从当年拿地到报建建设至今，转了好几手，有些开始招商运营的项目急需资金回流，从而出现商业配套定价偏高的问题。对此，政府部门应加大力度统筹联动运营主体，打破各个写字楼运营方相互制约的现状，不只着眼于产业招商，更应重视商业服务提供的软性价值。

“金融城起步区交通存在先天不足，一边是江，一边是黄埔大道，人流增长后拥堵程度升高，金融城面临规划很好、建设未完成的衔接尴尬期。”胡刚建议，在交通方面采用立体重构模式，破解通行堵点。比如，推动黄埔大道实施地下化改造、快速化改造；依托地下环路、地下商业街、轨道交通互联互通，串联起金融城内的商务楼宇、居住区与交通节点，实现人车高效分流。“只有盘活闲置地下交通与商业资源，让规划设计落地为实际出行体验，才能更好地根治地面常态化拥堵问题。”

方城隧道。

胡刚补充道，政府、园区、物业应该建立多方联动机制，携手盘活写字楼停车位，在外围增设普惠公共停车位，优化收费标准。科学划定非机动车停放与通行区域，兼顾商务秩序与群众出行便利。

“新城区一开始就应该把停车便利当成留人、吸引人的重要内容，而不是当成回收成本、维持收支的工具。”王先庆也认为，要从人文关怀角度，设商业停车收费封顶价，不仅给上班族提供优惠，也为来访、办事的人提供便利。

商务区建设不只是建大楼

以人为本才是核心要义

在2024年批复的《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》中，金融城被赋予双重身份：它既是“依托珠江新城—金融城打造现代服务业核心”的重要一极，也是“金融城—黄埔湾”世界级地标商圈的承载地。从商圈建设方面看，金融城虽然规划了游艇码头、景观水道、商业等各项配套，但现在的经营主体、运营能力、人气聚集等，都与规划有一定差距。

“现在的实体商业也和过去有了很大不同，以前是哪里新开购物中心，商家都会去开分店，现在大家都很谨慎。”王先庆认为，商业配套不只是搞大型购物中心、守着物业招商，而是要真正懂上班族的需求，融入更多生活体验，打造音乐活动、日常休闲、交流放松的地方。可以顺应新时代生活消费趋势，先做小的点状商业尝试，营造有生活感、文化气息、金融办公氛围的空间。

建设中的君超中心。

“金融城应该依托现有圈层布局生活商业配套，依托外围常住人口带动消费，打破日间热闹、夜间冷清的潮汐现象，激活片区全天候发展活力。”胡刚则建议，在外围片区补齐公共服务场馆、休闲场地，完善特色餐饮、休闲娱乐等多层次、差异化的商业布局。

“到了城市化后期，商务区建设不应该只是建大楼，以人为本才是核心要义。”在王先庆看来，过去搞商务区优先看产业招商、硬件设施建设，现在要满足人的美好生活需要，把吃穿住用行玩等软性服务纳入考量范围，将过去只想出租创收的空间，留一些作为公共空间，给市民、游客、想停留于此的人使用，实现人本回归。同时，引入社区生活概念，通过音乐、运动、会展等大小活动建立社区黏性，增强白领的认同感、归属感。

“实现宜居宜业、和谐均衡，核心是思维方式改变，过去是地产思维，现在要增加产业思维、文化思维，发展以人为本的城市治理，这样才能把国际金融城打造成广州的城市名片。”王先庆说。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 王美苏

摄影：南都N视频记者 黄晓彦