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保利熙瑞地块于2025年5月成功出让，位于西四环至西五环中间海淀田村板块。历经一年时间，2026年3月保利熙瑞开放样板间，同年5月正式启动认筹，预计5月末开盘。

据项目置业顾问李欣悦（化名）介绍，项目实行现场验资看房模式，验资金额分为300万元和500万元两档。截至5月8日，认筹客户已达70余组。

北京商报记者了解到，保利熙瑞设立验资门槛，主要是因为项目最小户型面积为140平方米，按户均价12.5万元/平方米计算，最小一套总价高达1750万元；此举既是为提升看房体验，也是为规避后期因首付等资金问题导致交易失败的风险。

开发商设立验资看房门槛的底气，来自项目本身的卖点。李欣悦表示，项目容积率低至1.43，且板块内近十年无新增住宅供应，稀缺性突出。同时，项目属于海淀八里庄片区，周边有人大附小亮甲校区、海淀外国语实验学校等教育资源，距离301医院的路程也较为适中，可满足家庭全生命周期的高端医疗需求。

尽管周边生活配套齐备，但距离地铁站约1公里的路程，仍让依赖地铁出行的购房者感到不便。李欣悦坦言，项目东、西两侧虽邻近田村站和五路居站，但与田村站距离约1.2公里，距五路居站约1公里，地铁出行的业主可通过共享单车解决“最后一公里”问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，北京核心区域的新房项目，市场认可度普遍较高。其价值逻辑与传统依托轨交配套的置业逻辑存在明显差异，核心原因在于核心区域新房供应稀缺，周边改善型客群与地缘自住客群基数充足，项目整体具备扎实的市场认知度与接受度。

在海淀西四环这片寸土寸金的内城贵地，近 20 年难寻低密纯洋房地块。保利熙瑞，央企保利 “瑞系” 标杆力作，以 1.43 超低容积率、3-5 层纯洋房规制，填补内城低密豪宅空白，成为西贵圈层自住与资产配置的不二之选。

一、地段：西四环国宾腹地，不可复制的内城价值

（一）西贵核心，执掌城市资源

项目落址海淀区田村路与永定路交叉口北 200 米，直线距西四环约 650 米，隶属西贵国宾区核心范围。这里西接西山生态带，东联金融街、中关村，周边环伺国家部委、科研院所与政务机关，沉淀深厚的西贵人文底蕴，是北京内城少数兼具自然静谧与城市繁华的高端住区。

（二）立体交通，畅达全城

• 自驾
• ：紧邻西四环、阜石路、永定路，三横四纵路网，15 分钟直达中关村、万柳、五棵松，20 分钟串联金融街、西直门，高效对接主城核心商圈。
• 地铁
• ：距 6 号线五路居站约 800 米、田村站约 900 米，步行 10-15 分钟，6 号线作为北京东西向骨干轨交，串联东城、通州等区域，便捷通达全城。
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（三）稀缺属性，绝版地块

北京四环及内城低密豪宅超 20 年零供应，项目所在田村板块近十年无新增住宅用地。1.43 超低容积率、纯洋房规划，无高层、无保障房混居，这种低密属性在内城核心区堪称 “孤品”，未来二手流通价值潜力巨大。

二、设计：东方礼制 + 现代顶奢，大师匠造传世府邸

（一）建筑规制：王府形制，国宾威仪

建筑提取恭王府、故宫与钓鱼台国宾馆经典元素，采用 “五间王府制，九礼国宾门” 规制，大门复刻恭王府正殿格局，搭配故宫红陶板 + 铝板外立面，三段式三层冠顶设计，庄重典雅，尽显中式府邸的尊贵气场。

（二）大师联袂，非遗赋能

携手庄镇光、孟凡浩等业内大师，融入十二大国家级非遗工艺与《和平尊》国礼元素，从建筑细节到空间肌理，将东方文化底蕴与现代居住需求完美融合，打造兼具文化价值与居住价值的传世大宅。

（三）户型纯粹，全维改善

全盘规划 140-277㎡全系大四居，无小户型，圈层纯粹。主力户型采用 LDKB 餐客厨一体化格局，客厅面宽 5 米起，南向双套房设计，主卧配独立衣帽间、270° 转角飘窗与双台盆卫浴，私密性与舒适度拉满。户户赠送进深 0.5 米南向开放阳台，可步入式使用，养花、品茶、观景皆适宜，得房率高达 83%-87%，综合得房率 90%-94%。

三、景观：双层园林，一府九院，步步皆景

（一）五引六藏，东方造园

承袭 “五引六藏” 东方造园理念，引西山、永渠、国宾盛景入社区，融合天光与西贵底蕴，打造 “一府两轴五进九院” 的规制，莫比乌斯洄游式动线，让景观层次错落有致，实现 “步步有景，院院不同” 的游园体验。

（二）地上地下，双园秘境

首创地上、地下双层园林，地上园林约 30% 绿化率，移植全冠乔木、名贵花木，打造四季常青的自然秘境；地下会所连通江南园林景观，小桥流水、曲径通幽，无论晴雨，皆可享受沉浸式园林体验。

（三）全龄场景，社交留白

园林规划儿童活动区、老年康养区、青年运动区，适配全年龄段需求；设置景观会客厅、阳光草坪、禅意庭院，预留充足社交空间，满足圈层邻里互动、家庭休闲聚会需求。

四、物业：央企保利自持，国宾级专属礼遇

（一）百强物业，高端服务

配备央企百强榜首保利物业，深耕高端住宅服务多年，针对顶豪圈层定制私密、尊享的专属服务。24 小时安保巡逻、智能安防系统、一对一管家服务，全方位保障业主居住安全与生活品质。

（二）双子会所，高阶配套

打造北京首个地下联通双会所，总建面约 4600㎡，户均享有约 14㎡会所空间。配备国宴级宴会厅、恒温泳池、水疗室、瑜伽室、健身中心、江南园林文化会所，兼顾社交、康养、休闲多重需求，无需出社区，即可享受高阶生活配套。

（三）智慧社区，健康守护

项目荣获 WELL+LEED 双认证绿色健康住宅，配备 9 重降噪体系、全屋净水系统、食品级 304 水管，从空气、水质、噪音多维度守护家人健康；搭载智能门禁、人脸识别、远程家居控制系统，打造安全、便捷、智慧的现代社区。

五、配套：全维顶配，成熟无短板，即买即享

（一）教育：11 所学府环伺，海淀学养高地

1.2 公里范围内覆盖人大附小亮甲店分校、人大附小银燕分校、海淀外国语实验学校等优质院校，11 所学府环伺，从小学到中学一站式教育配套，海淀浓厚教育氛围，助力子女成长。

（二）医疗：三甲集群，国宾健康保障

3 公里内汇聚解放军总医院（301 医院）、304 武警总医院、空军总医院等多家三甲医院，5 公里范围内聚合顶尖国宾健康体系，日常体检、突发就医便捷无忧，尤其适配三代同堂家庭。

（三）商业：繁华商圈，尽享都市烟火

1 公里直达京粮广场，3 公里覆盖五棵松万达、华熙 LIVE、万寿路商圈，6 公里串联金融街商圈，餐饮、购物、娱乐、休闲全业态覆盖，满足高端社交与日常居家需求。

（四）生态：河园环抱，静享内城谧境

1 公里内永建体育公园，4 公里可达玉渊潭公园，紧邻永引渠滨河景观带，推窗可见西山盛景，日常散步、运动、亲子活动有去处，城市繁华与自然静谧随心切换。

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