睿见丨深铁托底+146.8亿债展期：万科这场“保级战”，没有退路

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2026年5月22日，万科甩出四只债券持有人会议通知，H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004，同步卡在6月5日至6月9日17时投票。

不是什么“新动作”。此前一个月，H1万科04已经投完——展期议案通过。万科现在干的，是把剩下四只捆在一起，批量上会。

一次性解决67亿。是万科，不是碧桂园，不是融创。

批量上会？没那么简单。

民营房企化债，常规玩法是“分批谈、一个个搞定”。碧桂园、旭辉都是一个一个来，这次谈不成，下个月再谈。拖周期、长战线、消耗战。

万科这次直接“打包”。四只债券同一方案、同一时间表、统一投票。

能这么硬气打包上会，就靠两个硬条件：40%本金当场兑付 + 深铁真金白银托底。

5月12日那则公告：深铁给了25亿专项借款，用于债券兑付。加上此前220亿的股东借款补充协议——钱是直接打进来的，不是“意向”“沟通中”。

没有这笔钱，展期方案就是一张废纸。投资人又不傻，凭什么同意60%本金延期？不同意，大概率也是违约，不如接受展期，好歹能拿回40%。但万科能拿出这40%，是因为背后站着深铁。

这是国企信用和民企技术的组合。其他民企学不来。

MTN001、MTN002、H1万科04三只债券展期，赞成率都逼近100%。出险房企债券展期通常要吵几个月，万科四只一起上，还能在一个月内连续通过——因为方案一样，投资人对方案有预期；因为深铁有钱，持有人信的不是万科，是深铁。

近两年深铁累计给万科的钱，超过335亿。利率2.34%——几乎是白菜价。

但这是有边界的。

深铁是国企，不是慈善基金。它可以接受展期，可以接受低利率，但它不会无限填坑。万科销售如果起不来，深铁也会收手。

2026年1-4月，万科合同销售额214亿元。去年同期是多少？450亿。

膝盖斩。不是腰斩。

2025年归母净利润亏损885.56亿——这相当于每天亏2.4亿。这不是一个“行业调整”能解释的数字。高地价项目集中结算、大额减值计提、经营性业务全面收缩，三个因素叠在一起，万科的盈利能力已经实质性恶化。

一季度经营现金流继续净流出21.63亿。主业不仅不造血，还在失血。

深铁不是不理解这些。它愿意继续托，是因为万科一旦违约，对深圳国资委下面的资产估值影响太大。它的底线是：可以不赚钱，但不能违约。

所以万科的销售什么时候回暖，才是真正的问题。

再来看看境外那一边。

万科在境外的化债进度，和境内是两个故事。

5月22日同一天，万科置业（香港）33.8亿港元银行贷款展期0.5年。增信措施：多层BVI公司连带责任保证、资产抵押、账户质押、100%股权质押。

香港平台的数据：资产583.99亿港元、负债434.75亿港元、2026年1-4月净利润766万港元。

766万。这个数字对于一个近600亿资产的公司来说，可以忽略不计。

境内外一起展期，核心逻辑不是“优化融资结构”，而是能延则延、能押则押，先把2026年扛过去。至于2027年怎么办，不知道，走一步看一步。

22万科MTN004、22万科MTN005这两只年初完成展期的债券，剩余60%本金将在12月16日、12月29日到期。两只加起来33亿。

如果6月表决的4只全部通过，万科2026年内到期的公开债就全部处理完了。

但是2027年呢？

本次展期的60%本金大约36亿，会在明年集中到期。还有那些没展期的、到期的、回售的，加在一起，万科2027年要还的钱，不会比2026年少。

说白了，展期就是把今年的雷踢到明年。债务总量没有变少，经营基本面没有变好，只是时间换空间。

如果明年销售继续低迷，现金流继续流出，再展期一次？深铁还愿不愿意继续托？

这一把，不是赢了。是把问题推迟了一年。

RD评级的后果是实打实的：境外融资基本封死、国内机构准入门槛抬高、再融资成本上升。万科以后想靠市场融资，几乎不可能。

万科能靠的就三条路：销售回款、资产处置、深铁还愿不愿意继续掏钱。

三条路，没有一条是容易的。

6月上旬的四场投票，表面上是一套标准化展期方案，实际上是万科的“保级战”。

通过了，146.8亿债务暂时按住，市场信心稳一稳，给经营修复争取点时间。

通不过，交叉违约风险可能被触发，后面就不是展期的问题了，是清算的问题。

这一把，没有退路。

备注：本文所有数据均来源于万科官方公告、惠誉评级公开报告，分析逻辑结合行业民营房企债务处置实际情况梳理得出，，仅作行业参考，不构成投资建议。