【华创地产】新房库存减少了吗？

来源：市场资讯

（来源：华创地产研究）

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完整报告请参见5月23日发布的华创证券研究报告：《房地产行业重大事项点评：新房库存减少了吗？》

作者：

单戈 15210984979

（执业编号：S0360522110001）

许常捷 19946003269

（执业编号：S0360525030002）

杨航 17826876583

（执业编号：S0360525090001）

事项

2026年1-4月房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%，房企新开工意愿仍然较为低迷。

点评

80城新房总量库存在减少，但新房库存下降速度远小于供应面积下降速度，新房库存去化周期也在增加。1）从我们监控的80城新房新增供应来看，2026年1-3月80城月均新房供应面积761万方，较2021年下降79%，而80城库存面积4.5亿平，较2021年底下降15%。2）新房月均去化速度放缓，导致库存去化周期拉长至34个月。

虽然城市整体库存下降，但房企拿地关注的城市“有效”库存是在增加的，房企拿地舒适度依然没有明显改善。1）什么是城市的“有效”库存？由于近年来房地产市场调整，核心城市外围区域由于产业、人口兑现不及预期，市场热度下滑速度较快，外围库存去化速度慢；但城市核心区域仍保持相对旺盛的购房需求，房企新增的土地投资开始转向核心城市核心区，对于拿地投资而言，核心区新房库存更有参考价值。2）虽然城市总量库存在减少，但由于地方政府供地偏向于城市核心区，从而导致房企重点关注的城市核心区有效库存增加，房企拿地舒适度依然没有明显改善，我们重点拆解了当前京沪的新房库存以说明该现象。

1、上海：中心城区新房供应占比提升至26%，库存上涨至201万方，部分区域形成供给“堰塞湖”。

上海中心城区新房供应占比由2022年的13%提升至2025年的26%，外环内新房库存上涨至201万方，较2023年初上升136%。1）从新房供应来看，2022年以来上海新房供应面积逐年下降，2025年全市新房供应面积516万方，较2022年下滑56%；但中心城区（黄浦、徐汇、静安、虹口、杨浦、普陀、长宁）新房供应面积占比提升，2025年中心城区新房供应面积136万方，占全市新房供应的比例从2022年的13%提升至2025年的26%。2）从外环内新房库存面积来看，2023年以来外环内新房库存面积持续上升，截至2026年4月底约为201万方，较2023年初上升136%，去化周期拉长至12个月。

部分区域形成供给“堰塞湖”，新房库存去化承压。近年来杨浦区城市更新速度较快，尤其是东外滩板块，由于区位靠近滨江，距离浦东陆家嘴较近，且美团、字节等互联网总部大楼陆续落成，板块看似产业兑现、配套完善、区位优势，理论上新房潜在购买力充裕，但由于近年来供地量较大，需求释放跟不上供给速度，导致板块新房库存快速上涨，根据网上房地产，我们统计了2023年以来东外滩板块新开盘住宅，累计供应住宅7352套，当前有16个项目处于在售/待入市状态；截至2026年4月，杨浦区新房库存上涨至28万方。

2、北京：中心城区新房供应占比提升至51%，库存涨幅较小，但去化周期29个月

北京中心城区新房供应占比由2022年的36%提升至2025年的51%，中心城区新房库存小幅上涨至429万方，较2023年初上升14%。1）从新房供应来看，2022年以来北京新房供应面积整体下降，2025年全市新房供应面积469万方，较2022年下滑32%；但中心城区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）新房供应面积占比提升，2025年中心城区新房供应面积239万方，占全市新房供应的比例从2022年的36%提升至2025年的51%。2）北京中心城区新房库存小幅上涨，截至2026年4月底约为429万方，较2023年初上升14%，但北京新房去化速度较慢，中心城区新房库存去化周期达29个月。3）由于北京城六区面积较大，不足以完全作为楼市核心区，我们更聚焦观测海淀区库存的情况，自2024年“924”以来，有11个项目陆续入市，供应住宅6322套，海淀区新房库存快速上升，截至2026年4月底，海淀区新房库存75万方，较2024年“924”前上涨96%。所以2026年海淀区供地计划也相应做了调整，减少新增供应，为库存去化赢得时间和空间。

城市有效库存增加，房企拿地舒适度下降，2026年1-4月房企投资较为谨慎。1）由于城市新房有效库存增加，核心区域供需关系并没有明显改善；另外，地方政府始终有土地出让金需求，会在购房需求相对旺盛的板块加速供地，这就导致房企每次做拿地决策时，都会担心板块内下一块地的地价、规划条件、适配的建筑规范是不是更好，拿地仍偏谨慎。2）2026年1-4月拿地前十典型房企，除了越秀地产获取广州马场地块，单宗土地地价236亿元外，其他房企拿地金额同比下滑较为明显，拿地金额同比跌幅在34-85%，投资强度维持低位，仅华润置地、中国金茂投资强度超过30%。

由于城市有效库存并未减少，以销定产的开发策略下，房企新开工计划也趋于保守。2025年房屋新开工面积5.9亿平，较2021年下降70%，但在比较低基数的情况下，2026年1-4月房屋新开工面积1.4亿平，同比下降22%；4月单月新开工面积3526万方，同比下降26.6%，较3月新开工面积跌幅扩大9.2pcts。

投资建议：国内住宅开发类房企商业模式的本质是土地投资业务：房企的利润来自于各个项目的利润，过去因为项目利润受益于房价上涨，负债端的杠杆比资产端更为重要，而当前面临的是如何保障项目利润，保障资产端收益率。我们认为房企估值提升，来自于拿地舒适度的提升，由于高能级城市当前也在面临有效库存增加，部分区域出现供给“堰塞湖”的情况，从而不能直接推演高能级城市土储占比高的房企给到高估值，我们认为能保持高拿地精准度的公司才能跑出alpha，区域深耕型房企或更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。

风险提示：房地产市场超预期下行，广义财政发力不及预期。