砂之船S-REIT股东大会：放弃西安项目、暂缓资产注入，双平台定位引热议

2026年4月23日，砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）召开年度股东大会。会议期间，投资者围绕西安奥莱资产收购取舍、东南亚市场拓展、中国公募REIT与新加坡REIT跨市场资本运作、发起人资产整合及收益经营模式等核心议题，向管理层提问。

管理层结合市场环境与信托自身发展阶段回应，明确秉持审慎投资理念，平衡规模扩张与持有人长期收益，同时厘清双平台运营定位与后续规划。

砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）股东大会问答实录如下：

问题1：为何砂之船REIT未行使西安砂之船奥莱的优先认购权（ROFR）？最终买方是谁？未来是否仍有参与收购机会？可否考虑分期收购？

CEO 郑兴元 答复

针对分期收购的提议作出说明：优先认购权（ROFR）相关条款规定，信托提出的交易条件必须与第三方报价全部保持一致，因此分期收购这类变通方案不符合交易规则，无法落地执行。

从经营层面考量，管理人不主张单纯为了扩张规模盲目开展收购。行业内曾出现企业激进并购后，推高自身杠杆水平、摊薄基金份额持有人权益的情况。对此管理人坚持稳健自律的投资策略，将可持续经营以及提升份额持有人长期价值作为核心原则。

本次评估过程中，团队始终恪守财务准则，优先保障持有人利益。西安砂之船奥特莱斯项目估值约50亿元人民币（折合近10亿新元），体量已经超过砂之船信托当前约8.5亿新元的市值。即便按照最优融资条件测算，完成这笔收购也大概率会造成每份基金分派收益被稀释，不利于持有人整体利益。

信托依旧保持开放态度，持续筛选优质投资标的。所有收购项目均需要满足两项硬性标准：交易具备财务可行性与商业合理性；能够切实增厚资产价值，在合理周期内拉动基金分派收益增长。

问题2：关于拓展东南亚及新加坡市场的计划，持有人何时能看到这些市场的奥莱项目落地？

董事会主席 徐荣灿 答复

管理团队持续跟进新加坡与东南亚市场的投资机会，拓展节奏保持稳健，不会贸然进场布局。只有标的项目发展成熟、完全契合信托投资标准，才会正式推进相关收购动作。

目前东南亚地区运动户外类品牌销售表现亮眼，常规零售门店经营态势向好。结合行业规律来看，奥特莱斯业态顺利运营的基础，是品牌先通过正价门店树立市场口碑、积累消费认知，具备稳固品牌基础后，奥莱项目才具备落地条件。

团队将密切跟踪区域市场变化，灵活审慎评估各类机会。奥特莱斯资产依旧是核心投资方向，除此之外，符合战略定位、财务指标达标且能够创造长期价值的其他零售类资产，也会纳入评估范围。

问题3：鉴于国内资产估值处于较高区间，信托是否考虑借助中国公募REIT渠道盘活存量资产，释放资产价值，并向份额持有人返还收益？

CEO 郑兴元 答复

现阶段管理人暂无开展此类资产盘活运作的规划。目前信托资产组合仅有四座奥特莱斯项目，现阶段首要任务是夯实资产基础、稳步扩大资产规模。

管理人留意到多家新加坡上市房地产信托，已通过将资产注入国内公募REIT平台完成资产周转运作。但结合自身发展现状判断，砂之船信托目前所处发展阶段与同业存在差异。

资产循环属于有效的资产组合管理手段，管理人认可该运作模式的价值。后续随着资产规模逐步扩充、资本管理需求发生变化，若市场与交易条件合适，团队也会评估此类运作方式的可行性。

针对潜在的资产流转操作，将综合多维度审慎研判，包含战略适配度、交易落地性、对基金分派收益的影响、资本运作效率，以及能否助力持有人长期价值提升。

问题4：发起人是否计划将中国境内其他物业注入砂之船REIT？若收到有吸引力报价，REIT是否会考虑出售现有资产？

管理层 答复

关于资产出售相关事宜：现阶段经营核心聚焦于稳固并扩充资产组合，现有项目是信托经营创收的核心根基。

持有人包含长期机构投资者与短期投资者，结构具备多元化特征。所有资产出售、资产调整相关决策，均以创造长期价值为根本准则，经过严谨评估后再敲定。当前阶段，团队主要着力于盘活现有资产经营潜力，同时持续挖掘优质的外延扩张机会。

问题5：主席目前同时管理中国公募REIT与新加坡REIT，重心如何分配？中国业务拓展如何惠及新加坡砂之船REIT持有人？

董事会主席 徐荣灿 答复

发起人始终全力支持砂之船信托经营发展，维护全体持有人权益。同步布局境内公募REIT与新加坡上市REIT，是发起人搭建多元化资本市场平台的战略规划。两大平台定位不同、服务的投资群体与市场需求各有区别，彼此互补协同，不存在利益冲突。

砂之船信托作为发起人面向国际资本市场的重要载体，能够对接多元投资资金，支撑资产组合长期扩张，发起人利益与信托发展深度绑定。

当前处于美元高利率环境，资产定价水平与融资成本不相匹配，一定程度上制约了信托开展并购业务。该情况属于周期性市场现象，并非行业结构性问题。伴随后续利率逐步回归合理区间，信托的融资能力与项目拓展空间也将同步改善。

外部宏观环境存在不可控因素，团队将坚守财务风控底线，保持稳健经营策略，等待市场行情回暖后把握发展契机。发起人与管理团队将专注长期价值经营，规范资本运作，切实保障份额持有人合法收益。

问题6：若收入分成协议（EMA）不续约，商业模式将如何变化？REIT是否会继续采用浮动佣金制收入模式？

CEO 郑兴元 答复

实际运营层面，奥特莱斯项目仍将以佣金租赁模式为主，依靠商户销售业绩计提租金收入。这份核心经营模式不受收入分成协议存续状态影响，即便协议终止也不会发生改变。

收入分成协议作用于信托整体财务层面，将收益划分成固定收益与浮动收益两部分。固定收益可以保障基础营收稳定性，浮动收益则能让持有人共享商场销售增长带来的红利。商场实际营收依旧依托商户佣金模式产生。

该协议仅为新加坡上市信托层面的收益结构调整安排，不会改动国内奥特莱斯实体门店的日常运营模式，也不会调整面向商户的租金收取规则。

管理人正在梳理适配信托长远发展的收益架构，保障后续经营收益稳定、资产具备抗风险能力，持续兑现持有人长期收益。

本次股东大会清晰传递了砂之船REIT管理层的核心战略：

审慎投资：不为扩大规模盲目收购，优先考虑财务纪律与持有人长期价值；

稳健拓展：东南亚市场拓展需等待品牌基础成熟，避免冒进；

双平台互补：C-REIT与S-REIT协同发展，共同支撑长期增长；

风险可控：通过固定+浮动的收入结构、审慎的资本管理，应对宏观环境波动。

未来，随着宏观环境改善，砂之船REIT有望在保持财务韧性的基础上，逐步推进合适的增长机会，为持有人创造稳定、可持续的长期回报。