江苏
作者|深水财经社 纳兰
庞大的恒大海上威尼斯项目首个成功拍卖项目落槌，从2亿到不到7000万，启东国资成为这个项目的接盘侠。
5月23日，京东司法拍卖网显示，曾标价超2亿元、风光无限的恒大海上城堡酒店，最终被启东灿烂景区管理有限公司以6949万元底价竞得，相较于最初评估价近乎“打骨折”，也让这座长三角曾经的网红滨海酒店，正式落入地方国资囊中。
恒大海上威尼斯首个成功拍卖项目
5月23日，很多媒体和自媒体都在转发恒大海上威尼斯酒店被拍卖的新闻，但是深水财经社仔细查看了拍卖网上的信息发现，这个上拍项目虽然隶属于恒大海上威尼斯项目组团，但是并不是大家所称的“恒大海上维斯你酒店”，而是恒大海上城堡酒店的不动产。
据每日经济新闻记者也对这个项目进行了求证，获悉恒大海上威尼斯主楼酒店仍在正常营业，前台还能正常预订房间，并不是这次被拍卖的资产。
事实上，此次拍卖的标的物名称是“恒大海上威尼斯1606号不动产”，也就是恒大海上城堡酒店，和正常营业的威尼斯主楼酒店并非同一栋建筑，两者相距约1.2公里，同属恒大海上威尼斯文旅大盘，但产权、运营状态是相对独立的。
公开资料显示，这座城堡酒店于2019年完成不动产登记，2020年正式开业，是当年恒大文旅的标杆之作。建筑为地上10层、地下1层结构，房产证载建筑面积约2.6万平方米，加上地下室面积共3.3万余平方米，配有520间观景客房，曾是长三角亲子度假、海景休闲的热门选择，巅峰时期周末一房难求。
而它的产权方，是启东鑫华置业有限公司，成立于2007年，也是恒大海上威尼斯项目的核心开发主体之一，企业类型为港澳台法人独资，注册资本2990万美元，曾由恒大旗下盛建（BVI）有限公司100%持股，后股权转让给境外离岸公司FASTTALENTINVESTMENTLIMITED，如今已是失信被执行人，深陷大量债务纠纷。
从2亿起拍降到6949万
这座城堡酒店的拍卖之路堪称漫长，足足历经16个月、5次挂拍，价格一降再降，从最初的2.02亿元评估价，一路跌至最终成交价，近乎“三折甩卖”。
资料显示，海上城堡于2025年1月首次登上阿里拍卖平台，市场评估价2.02亿元，起拍价1.4172亿元，保证金1500万元。尽管吸引7500次围观、68人关注，但无人报名、直接流拍。
后来又经过三次流拍和降价，终于在第五次拍卖被启东国资作为唯一参拍人以低价拿下。
拿下这座酒店的买家启东灿烂景区管理有限公司，是江苏启泓文旅产业发展集团的全资子公司，而启泓文旅由启东市财政局100%控股。
地方国资出手“兜底”，既防止优质文旅资产烂尾，也能捡个便宜货，可以用于当地文旅项目开发。
海上威尼斯大盘现状
恒大海上城堡酒店只是整个恒大海上威尼斯项目的一小部分，后者占地约8967亩、总建面约1195万㎡、曾对标意大利威尼斯水城的超级文旅大盘，如今已经是经营半停顿状态，当地的住宅和公寓价格也是持续暴跌，商业配套运营举步维艰。
据公开资料显示，海上威尼斯项目住宅部分多在2020—2021年集中交付，目前仍有存量现房在售。在多年前这个项目是红遍全国，吸引了各地的投资客，价格也曾经被炒上天。
但是随着恒大暴雷和房地产市场低迷，这地方的房价已经基本崩盘，不光是价格跌到从近两万跌到数千元，而且几乎没有成交量，几乎没有了交易价值。
由于投资客和度假人群居多，这里的住宅项目入住率极低，小区亮灯率惨淡，日常人气稀疏，居住人群以上海养老、度假的老人为主，长期自住者寥寥无几。
同时，住宅配套严重不足：规划的大型商业、学校、医院大多未建成或未开业，小区内商业街空荡、喷泉停运、跑道开裂、部分区域杂草丛生，维护状态堪忧。
除了本次成交的城堡酒店，项目内多栋商业、娱乐用房均被查封。部分项目也曾经上架拍卖，但是均因为无人报名而流拍。
当然，也有少数配套仍在艰难运营，如碧海银沙（私家海滩）收费开放，但人气一般；五国温泉小镇正常营业，是项目少数盈利的配套；启东启迪外国语学校正常办学，不过与恒大无产权关联。
业内分析认为，此次国资接盘城堡酒店，未来大概率会对酒店进行改造升级，重新定位运营，激活圆陀角片区的文旅活力；而对于住宅和其他商业资产，短期内将以债务重组、维护存量为主，等待市场回暖后再逐步盘活。#上头条 聊热点##我要上头条##恒大海上威尼斯的现状#
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