深圳第一区，给年轻人留了一扇门

01

城市竞争，进入人才时代

中国城市竞争逻辑正在变化。

近几年，各大城市在科创赛道上你追我赶，在资本市场上表现得淋漓尽致：

杭州因为“六小龙”刷屏；苏州抓住AI和半导体行情，A股上市公司总市值一年翻倍，逼近4万亿元；合肥也因为长鑫科技冲刺科创板，单家企业估值就可能直奔2万亿。

这些城市的科技爆发力确实惊人，但如果把视线放到全国，你会发现真正的王者依然是深圳。

在A股上市公司总市值上，深圳已经超过13万亿元，稳居全国第二。

这是什么概念？13万亿不仅把上述风头正劲的合肥、苏州、杭州三座城市的上市公司市值全部加起来都装得下，甚至还超越了上海。

资本在向深圳集中，人口也在用脚投票。

在核心的人口增量指标上，深圳已经连续多年位居全国第一。

而在更具价值的“城区常住人口”上，深圳目前大概率已经超越北京，晋升为仅次于上海的全国第二大城市。（注：城区常住人口不仅是国务院划分超大特大城市、审批地铁及配置国家重大公共资源和基建财政的法定依据，更直接决定了城市内部就业密度、消费和房地产市场的需求）

在科创时代，城市竞争的本质是人才竞争，如何吸引人才，留住人才，正在决定一座城市的未来上限。

深圳为什么能赢？关键在于它既有丰富的就业机会，也有低成本入口。

南山，正是这个逻辑最典型的样本。

2025年，南山GDP突破万亿元，达到10102.38亿元，成为全国首个GDP破万亿的地市辖区；地均GDP约54亿元/平方公里，人均GDP超过54万元，它以不足深圳1/10的土地，贡献了全市超过1/4的经济产出。

如果按照纯市场逻辑，南山区的居住门槛会持续抬高，核心资源也会自然向高购买力家庭集中。

但南山仍然给年轻人留了一扇门。

以安居房山樾湾为例，它位于南山，占位前海妈湾，首付约39万元起就能撬动万亿城区，共享城市发展红利。

在寸土寸金的深圳第一区，把一部分核心区居住机会留给年轻人、留给奋斗者，这种慷慨和担当，在全球高价值城区中并不多见。也说明了南山看重的不只是土地价值和资产价格，更是人才的长期沉淀。

因为有足够多的人才，所以有足够多的创新，这本身就是一种城市远见。

02

连开连爆，“山樾湾现象”席卷深圳楼市

深圳市场正出现一个现象，叫“山樾湾现象”。

一、深圳第一个连续开盘、连续热销项目

从去年10月开库以来，山樾湾除春节外，几乎每25天一个周期，每月组织一次集中配售。

8个月开盘6次，平均每次成交264套，不打折，不降价，没有启动渠道带客。

这种高频次的开盘，并且每一次都能热销的现象，在深圳历史上还是首次。

更值得注意的是，山樾湾申购转化率从此前约25%提升至约36%。

一个项目如果只靠短期热度，批次越多，转化率通常越低；山樾湾反而持续提升，说明市场在一轮轮申购中逐渐看清政策红利、南山价值和真实价差，越来越认可项目价值。

二、深圳历史上销量最好的安居房

2024年，山樾湾销量占南山区全年新房成交量的58%。

2025年，山樾湾销量占全市安居房总销量的60%以上。

2026年，截至5月，山樾湾累计成交已突破870套，成交量位居深圳市的商品房全市第一。

三、深圳硬核催婚的“红娘盘”

在申购期间，真的有年轻情侣为了符合购房资格，上午去领结婚证，下午赶来申购，因此不少客户称山樾湾为深圳“红娘盘”。

山樾湾购房者呈现出年轻、单身、高知的特征，聚集了大量来自科技大厂、国企、事业单位的年轻人，一半以上是本科学历，也不乏博士等高学历人才，且单身人群占比超过40%。

据透露，项目方已经在策划组织业主相亲活动。谁也没想到，一个硬核安居房竟然卖成了“脱单神盘”。

尽管山樾湾的成绩已经非常不错了，但市场上还会有一种声音：山樾湾每个月都开盘，是不是因为不好卖？没人买？

这个理解，其实低估了山樾湾。

换一个角度看，假如脱掉“安居房”的标签，假如在“429新政”后，山樾湾面向全国购房者开放申购，以南山核心区、前海妈湾、3.7万/㎡起、首付约39万元起这样的条件，它有没有可能一夜清盘？

答案并不难判断。

事实上，据项目反馈，每一轮申购中，都有大量客户有强烈购买意愿，但因为社保年限、家庭成员、户籍条件等资格限制，暂时不符合购买条件。

更重要的是，山樾湾的数据更接近真实需求。

普通商品房热销，往往涉及认购、渠道、优惠、分批释放房源等不同打法；但山樾湾是政府流程制选房，从申请、审核、公示到选房认购，每一步都有明确规则。

客户也有足够时间看资料、比价格、研究政策，最终成交不是临场冲动，而是冷静思考后的选择。

所以，山樾湾现象最值得重视的地方，是一轮又一轮选房过程中，提供了一个观察样本：深圳第一区，如何把人口流入转化为人才沉淀。

03

住房保障进入新阶段

山樾湾现象也证明了安居房开库的正确性。

过去，一部分安居房资源沉淀在库内，库内家庭未必都有购买意愿，库外家庭却有大量真实需求。

房源在那里，需求也在那里，但两者之间缺少更有效的连接。

开库的价值，就在于它把原本静态的存量房源，推向真实市场；把政策供给，转化为家庭选择；也让政府通过一轮轮申购和选房，看清楚哪些家庭真正有需求，什么样的房源最能吸引年轻人留下来。

接下来，安居房政策还有进一步优化的空间。

一方面，可以在坚持公平、透明、规范的前提下，进一步研究放宽申购门槛，让更多长期在深工作、缴纳社保、贡献城市的人群纳入覆盖范围。

另一方面，也可以探索更灵活的流转机制。比如允许符合条件的家庭之间定向流转，提高房源循环效率。

保障房政策越贴近真实需求，资源使用效率就越高，年轻人扎根深圳的信心也会越强。

山樾湾现象值得所有大城市学习和思考，在城市竞争进入人才时代后，住房保障如何从民生工程，升级为人才沉淀、职住平衡和长期创新能力的一部分。

深圳第一区给年轻人留下的这扇门，最终留下的可能是下一代科学家、创业者和城市未来。

目前山樾湾新一轮申购已启动，有意向的客户可点击以下链接进入深圳市住建局官网提交认购申请：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/?from=index