天津
近日，华润置地以75.1亿元转让成都万象城。
核心交易概述
2026年5月21日，上海联合产权交易所的一则挂牌公告，宣告了商业地产行业一桩重磅交易的开始。华润置地有限公司通过其全资子公司“超智资源有限公司”，正式挂牌转让其持有的“华润置地（成都）发展有限公司”100%股权，转让底价锁定为75.1亿元人民币，并要求支付高达22.53亿元的保证金，且交易价款需一次性付清。
这家标的企业，正是成都核心商业地标——成都万象城的项目开发与运营公司。根据披露的财务数据，该项目运营状况健康，2024年实现营业收入约9.57亿元，净利润约2.46亿元，2026年前两个月也保持了盈利势头。然而，交易附带了一项关键且决定性的条件：交易完成后，标的企业必须立即停止使用“华润”、“万象城”等所有华润系的品牌标识、字号和特许经营权。这意味着，这座运营了十余年的“万象城”在易主后必将更名。但同时，受让方需承诺延续既有的《运营管理服务协议》，为华润置地后续可能以“轻资产运营方”的身份继续管理项目埋下了伏笔。
被转让的资产：成都万象城
成都万象城并非普通商业项目。它于2012年5月开业，是华润万象生活在全国打造的第四座万象城，2020年二期开业后总体量达到约32万平方米，成为成都主城区最大的商业综合体之一。项目位于成华区核心地段，包含购物中心、写字楼等，总建筑面积约72万平方米。
在成都顶级商业的激烈竞争中，成都万象城牢牢占据“第三极”的位置，其2024年销售额约75亿元，租金收入达8.31亿元，年客流量突破5000万人次，是不折不扣的“现金牛”和城市名片。就在2023年，华润还投入数亿元对其中心广场进行了国际级改造，进一步巩固了其潮流地标的地位。因此，转让这样一个优质资产，绝非简单的“甩卖”。
战略意图深度解读：一盘精心布局的大棋
华润置地此次行动，是其系统性战略转型的关键落子，可概括为“战略换仓”“轻重分离”
高位变现，优化资产负债表：在商业地产估值相对稳健的时期，将已进入成熟收获期的重资产项目推向产权市场，可以一次性回笼巨额资金。这极大地优化了公司的现金流和负债结构，符合当前央企“盘活存量资产”的政策导向，为未来在公开市场融资或拓展新业务储备了充足弹药。
“东卖西买”，实现资产置换与升级：此次交易最核心的战略逻辑在于“换仓”。就在挂牌成都项目前不到一个月（2026年3月），华润置地刚刚以24.79亿元在成都市青羊区（城西）竞得一块约152亩的优质商住地块，明确将打造全新的万象系商业。这清晰展现了“出售城东成熟资产，套现资金转而加码投资城西未来增长极”的资本运作路径。用存量资产的收益，去孵化潜力更大的增量资产，实现了土地资源和资金配置的精准升级。
向“大资管”模式与轻资产运营深化转型：华润置地正在全力构建“投、融、建、管、退”的商业地产资管全闭环。转让产权但保留运营权，是其转型的经典范式。此举使公司从重资产的所有者，转变为轻资产的管理服务和输出方。公司不仅能获得一次性的资产增值收益，还能通过后续的管理合约获得长期、稳定的运营收入。这降低了资本占用，提升了净资产收益率，是国际成熟商业地产巨头的标准玩法。
为公募REITs蓄力：市场普遍认为，将成熟商业项目进行股权转让和清晰剥离，是为未来将其纳入基础设施公募REITs资产池所做的必要准备。通过REITs实现公开市场募资和退出，将是华润打造商业不动产金融平台的终极目标之一。
行业影响与市场展望
这一交易已成为中国商业地产行业发展的一个风向标事件。它强烈预示着，行业头部企业已从追求“持有更多”的规模竞赛，全面转向追求“运营更精、资本效率更高”的价值博弈。即便是顶级地标项目，其产权也成为一种可交易、可循环的金融资产。
对成都市场而言，短期内由于运营团队预计保持稳定，消费者体验不会受到直接影响。但长期看，城东的一座成熟地标可能易名，而城西将崛起一座全新的华润万象系商业，这标志着成都的商业格局正从“单核聚集”向“多核并进”演变，城市商业脉络被再次重塑。
综上所述，华润置地75.1亿元转让成都万象城，是一次深思熟虑、谋定后动的战略性资本运作。它远非简单的资产出售，而是一次关于资金效率、城市布局和商业模式的全面升级，标志着中国头部房企在商业地产领域正式进入了“资产管理”的新纪元。
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