杭州高端住宅火爆调查：买家为35~45岁高收入人群

杭州高端住宅购买客户以企业董事长、创始人、新三板企业主等高净值人群为主，行业覆盖金融、科创、半导体、AI、新能源新材料等领域。

中房报记者 付珊珊 上海、杭州报道

“排队等了一个多小时，就为了看这套房。”在杭州滨江望天际项目的样板间楼下，一位意向购房者告诉记者。他要看的是一套506平方米的户型房子，验资门槛高达8000万元。

目前望天际项目售价还未公示，但已有消息称其顶层户型单价可能突破20万元/平方米。

而在不远处，中海万潮玖序首开的42套房源，均价约10.5万元/平方米，单套总价2200万元至3300万元，开盘即告售罄。

5月以来，杭州高端住宅市场迎来一波罕见的集中推货潮。建发栖湖云庄、滨江望天际、中海万潮玖序、中海海潮玖序、滨江金帝奥映世纪轩、滨杭传麒府6个项目相继入市，被市场冠以“豪宅六小龙”之称。它们不仅在产品力上较限价时代有了明显提升，更在销售端创下多项纪录，带动了杭州高端置业需求。

一位望天际项目销售人员向记者表示：“现在杭州越高端的楼盘越好卖，看房客户越多。客户普遍反映，认可产品和地段。”

6盘独霸高端市场

“豪宅六小龙”中，滨江集团参与开发的项目占据三席——滨江望天际、滨江金帝奥映世纪轩、滨杭传麒府；中海地产操盘两个项目——中海万潮玖序和中海海潮玖序；建发则推出了栖湖云庄。3个品牌房企的产品线分别落子钱江世纪城、滨江区政府板块、西溪湿地周边及市中心传统高端居住区，几乎覆盖了杭州最核心的豪宅板块。

5月20日，奥映世纪轩售楼处购房者与置业顾问洽谈中。付珊珊/摄

4月26日，奥映世纪轩首次开盘，推出86套房源，开盘当日销售金额20.6亿元，部分房源吸引27组客户同时摇号，当天认购81套，去化率超过90%。据项目相关人员透露，奥映世纪轩是目前杭州放开限价后，唯一一个均价超2000万元且一次性推出两栋楼80多套房源的项目，体量是常规首开项目的两倍。且单日销售额突破20亿元的情况在杭州近十年也属少见。

中海万潮玖序则是限价解除后，首个均价超10万元/平方米的住宅项目。42套房源均价约10.5万元/平方米，单套总价2200万至3300万元，首次开盘即售罄。同属中海的万潮玖序与海潮玖序也形成了“双子星”布局。

建发栖湖云庄项目则制造了另一波热度。该项目首批推出38套排屋，备案均价154262元/平方米，总价区间6000万元至1亿元，不到半个月，项目二开已取证，备案均价163521元/平方米，涨价近1万元/平方米，开盘不到半月去化整盘60%房源，创下今年杭州高端住宅销售纪录。

据相关消息，栖湖云庄看房验资门槛高达3000万元，落位冻资金额500万元，远高于杭州市场普通楼盘10万元的冻资标准。

去年，杭州总价6000万元以上的二手房仅成交了30余套。按照栖湖云庄目前的去化速度，半个月的成交量已超过去年杭州全年水平。

买家为35~45岁高净值人群

值得注意的是，杭州这波高端住宅热销背后，购房客群画像发生了明显变化。

奥映世纪轩项目内部人员表示，其原先评估的客户年龄层在45岁至50岁，而实际成交客户的年龄层却在35岁至45岁之间，超过45岁的很少。客户构成以董事长、创始人、新三板企业主等“新贵人群”为主，行业覆盖金融、科创、半导体、AI、新能源新材料等领域。

“我们自己也没有想到，热度最高的一套有27个客户同时参与摇号。”奥映世纪轩项目相关负责人说。该项目的客户中，有一户家庭的女儿在境外做生意，通过视频号看到项目后，让母亲来现场看房，看完当场下定。该负责人表示，这一客户之所以果断出手，就是认可产品、认可地段。销售讲完规划配套以及相关投入，客户对未来充满信心。

5月20日，滨杭传麒府验资客户看房交流中。付珊珊/摄

在滨杭传麒府，来访验资客户已经超过2000组，单日就有100多组客户验资看房。有的客户甚至拿比特币、美元卡进行验资。望天际项目验资标准3000万元起，最高达8000万元。据销售人员介绍，（望天际项目）整体客户年龄跨度较大，从30岁到50岁都有。30多岁的客户中，一部分是父辈已有积累，自己出来看房；另一部分则是新兴资本。

积压需求集中释放

对于这波杭州豪宅热销的原因，一线销售人员和房企内部人士给出了几个关键判断。

首先是产品力的跃升。一位参与豪宅项目开发的房企内部人士分析：“这批豪宅的产品力，确实区别于限价时代，有了明显提升。”限价时代，大多数项目总价控制在2000万元以内，即便有超过400平方米的大户型，总价也仅能冲到2800万元左右。2000万元以上级别的产品在限价时代是比较空缺的。此次入市的高端住宅“六小龙”，不仅单价突破了限价天花板，在产品配置、户型设计、装标上也明显上了一个台阶。

其次是积压需求的集中释放。“需求一直在，只是这些需求没有释放，可能没有符合他们需求的产品。”上述内部人士表示。原先购买力在5000万元级别的业主，在限价时代居住的楼盘品质本就不错，但过去几年出来的产品没能达到他们想要的水平。这批豪宅入市后，恰好匹配了他们的置换需求。该人士继续表示：“这部分客群还是有一定的总量，什么时候需求能够释放完，还不明确。”

中指研究院华东大区常务副总经理高院生则给出了更为审慎的判断。他认为，这波行情“谈不上热销”，更多是产品力与置换需求的精准匹配。“这两年杭州二手房卖得不错，有些置换需求把房子卖了之后也在等这一波豪宅产品。”但他同时表示，售楼处来访量跟市场预期还是会有些落差。“市场今年预期不如去年，整体流速在放缓。当然，这可能跟去年高端市场需求释放有一定透支有关。”高院生分析称。

值得注意的是，杭州新房市场近期也重新出现了摇号项目。4月23日，华润·润启未来之城42套房源收到413组登记，综合中签率58.6%，成为杭州年内第4个摇号楼盘。这表明，杭州楼市的活跃并不只体现在高端项目上，改善及主城项目同样在回暖。

随着高端住宅“六小龙”相继入市并取得较快去化，杭州高端住宅市场的价格区间正在被重新定义。但这一波由产品力驱动、积压需求释放带来的行情能持续多久，仍有待市场进一步检验。