拐点真的来了？

01

谁在抢购顶级豪宅？

最近，一线城市的楼市正在释放一个很清晰的信号，最有购买力的人，开始进场了。

香港：4月内地买家购买香港住宅1892套，环比增长48%，创两年新高；成交金额189亿港元，环比增长31%，创17个月新高。

上海：4月首周，翠湖天地一口气成交5套，刷新今年以来最快成交纪录；浦东8000万+别墅挂牌3天即被秒定，单价突破20万/㎡，顶豪二手市场呈现“出一套、卖一套”的火热状态。

深圳：“4·29新政”之后，4月30日至5月10日，全市一、二手住宅网签同比增长52.9%，核心区看房、认购迅速升温，部分项目外来客户占比已接近五成。

更值得关注的是，一线城市真正的顶豪，正在被疯抢。

最典型的案例，是深圳湾的中信城开信悦湾。

去年12月28日，信悦湾首开，推出156席约302—658㎡纯大户海景宅邸，套均总价约8436万元，更有42席跨入“亿元俱乐部”；开盘仅两小时，成交额突破100亿元，约302㎡整栋单位迅速告罄。

今年一季度，中指数据显示，全国重点城市销售额TOP20项目合计成交金额逾500亿元，其中深圳南山区的中信城开信悦湾以65.5亿元网签金额位居全国第一。

表：2026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20项目

据市场消息，信悦湾此次已正式加推复式房源，其中四单元顶楼复式户型建面约519m，备案单价高达39.86万元/m²，总价超过2亿元，直接刷新去年38万元/m²的价格纪录，再次把深圳顶豪价格推向全国最前列。

那么问题来了：谁在抢购顶级豪宅？

大致可以分成两类人群：

第一类，是这几年真正赚到钱的新财富群体。

他们大多来自AI、半导体、光通信、跨境电商、新能源、硬科技等行业。这些行业虽然也有周期波动，但整体仍然代表中国经济最有活力、最有增量的一面。

第二类，是对经济周期和城市资产有深刻理解的老钱。

他们经历过多轮周期，知道市场最冷的时候，往往也是核心资产重新出现窗口的时候。真正稀缺的土地、真正成熟的城市中心、真正有共识的豪宅圈层，不会因为一两年调整就失去价值。

更有意思的是，就连“老钱”巴菲特的持仓也开始发生变化。

最新一季伯克希尔持仓显示，巴菲特大幅增持谷歌母公司Alphabet，持仓市值达到约166亿美元，从第10位跃升至第7位；与此同时，清仓亚马逊、Visa、万事达、联合健康等股票，并新建仓达美航空。

巴菲特向来不追风口、不爱概念、不为市场情绪买单。但当他开始重仓AI的时候，说明拐点真的到了。

而这，也是理解深圳顶豪市场的关键。

02

谁在承接新财富？

谁在创造新财富？新财富又在哪里沉淀？

任泽平团队梳理了全球房价涨幅最高的10大城市，结果很有意思。

最值得关注的，是旧金山和首尔。

旧金山2025年房价上涨10.2%，首尔公寓均价上涨9%。这两个城市本身房价已经处在全球高位，在高基数之上还能继续大涨，信号意义更强。

旧金山上涨靠AI，OpenAI、Anthropic等AI企业集聚，资本、人才重新涌入湾区，推动核心资产重新定价。

首尔上涨靠半导体，AI算力爆发带动HBM需求井喷，三星、SK海力士站上产业链高点，高收入人群大增，并外溢到核心住宅资产。

迪拜、新加坡、香港，则是全球财富再配置。

过去几年，迪拜靠低税率、国际化、离岸财富管理，吸引全球富豪涌入，2025年房价上涨约6.7%，房产交易量增长29%，交易额增长20%。

但中东局势动荡后，迪拜的安全预期被打破，豪宅市场迅速降温。

香港由此获得高度关注，2026年一季度，香港一手住宅实际新房成交约6300宗，创2013年以来新高。

不难看出，全球核心城市资产上涨，背后有两条主线：一条是科技造富，另一条是确定性。

而深圳，恰恰承接了这两点。

在造富能力上，《2026胡润全球富豪榜》显示，深圳以132位十亿美金企业家超过上海，位居中国第一、全球第二，仅次于纽约的146位。新能源、AI、半导体、机器人，这些最能诞生新财富的赛道，深圳几乎全部在场。

在确定性上，深圳站位粤港澳大湾区龙头，深港穗科技创新集群世界第一，背后连接的是中国超大规模市场、全球级港口群、完整制造业体系、活跃资本市场和深港联动的国际化通道。

从去年底开始，深圳顶豪市场已经给出了非常清晰的信号。

从深圳湾到前海，这条连接总部经济、滨海资源、国际化界面的黄金岸线，正在成为深圳顶级购买力重新集结的地方，涌现一批新豪宅。

而真正站在这轮热度中心的，还是信悦湾。

它的特殊之处在于，能够在8000万级套均总价、亿元级产品的超高门槛之上，依旧被深圳塔尖购买力持续抢购。

换句话说，深圳在不断创造新财富，而真正能够沉淀这批财富的顶级资产，正在越来越集中地指向深圳湾，指向信悦湾。

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03

价值投资的本质

在每一轮大国崛起和产业跃迁中，都会出现一批特殊资产。

如果单纯用豪宅、高端物业去形容这这类资产，明显小了。它们是一个时代财富、产业和城市能级的集中沉淀。

如纽约的曼哈顿，承接了美国金融资本的黄金年代；

硅谷周边的帕洛阿尔托，承接了全球科技产业的爆发；

香港中半山、浅水湾，承接了香港国际金融中心的繁荣；

而深圳湾，则承接了中国科技创新和AI第四次工业革命的新周期。

中信城开信悦湾的意义是与时代同频，背后是产业趋势、财富结构、城市命运和国家周期，这就是所谓的国运资产。

它同时踩中了三个关键点。

第一，它站在中国最强科技造富城市的巅峰

以深圳湾核心腹地南山区为例，2025年南山GDP达到10102.38亿元，成为全国首个万亿级区县，地均GDP达到54亿元/平方公里，很多地级市一整年的经济体量，还不如南山一个区。

2025年，南山区累计国内有效发明专利约16.09万件，约占深圳全市四成；国家级专精特新“小巨人”企业累计达到394家，位居深圳全市首位、全国市辖区前列。

而深圳湾所在的粤海街道，更是堪称“财富密度之王”。

这里走出了腾讯、大疆等世界级企业，也聚集了阿里巴巴、字节跳动等巨头布局；从互联网到AI，从无人机到智能硬件，深圳的财富神话，大部分都在这片区域发生。

信悦湾所站立的位置，就是中国新财富的源头。

第二，它站在深圳湾极其稀缺的城市界面

把全球顶级资产放在一起看，会发现一个规律：真正的价格高点，往往出现在核心城区与一线海景高度融合的地方。

纽约湾区如此，旧金山湾区如此，东京湾区也是如此。

因为这种地段既满足了产业、资本、交通、商务、国际资源的高度集中，又满足了海景、岸线、景观这些不可再生的自然资源。

而在中国四大一线城市，北京不靠海；广州的核心区在珠江沿线，距离真正入海口仍有距离；上海虽然临海，但陆家嘴等城市核心区距离海岸线仍然较远，很难形成真正意义上的核心一线海景资产。

深圳湾的特殊之处在于，它是四大一线城市中唯一的，把城市核心、总部经济、山海资源、一线海景和国际化界面压缩在同一条黄金海岸线上的地方。

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而在深圳湾内部，同时具备一线海景、正南朝向、纯粹住宅属性的产品，过去十多年一直是空白状态的。

信悦湾的稀缺价值在于，它把一线海景、正南朝向、纯住宅、大面积、深圳湾核心，这些稀缺标签同时集齐了。

这个组合放在深圳、放眼全国，都是极其稀缺的选项。

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第三，信悦湾正在形成亿元级顶豪圈层

放眼全球，纽约的中央公园南、伦敦的海德公园一号、香港山顶和中半山、硅谷的Atherton和Palo Alto，长期被全球高净值人群追逐，原因并不只是景观、建筑或地段。

更深层的价值，在于它们沉淀了一种高密度的塔尖人群。

金融家、科技创始人、产业资本、家族办公室、全球企业高管，在这些地方持续聚集。久而久之，房子就成为财富圈层彼此识别、彼此靠近、彼此沉淀的空间。

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信悦湾的特殊性也在这里，套均总价8436万元、42席进入“亿元俱乐部”、今年一季度65.5亿元网签金额登顶全国住宅成交金额冠军……这些数据背后，是一类群体用“亿级”价格形成的共识。

当一个项目能够持续吸引科技企业创始人、产业资本、上市公司高管、金融高净值客户等塔尖购买力，它就开始从一个豪宅项目，升级为一个高净值圈层的聚集地。

他们买入信悦湾，本质上是在把一轮时代红利，安放到一个稳定、稀缺，并且具备身份识别的城市坐标上，找到可以并肩同行的伙伴。

信悦湾，正在成为这个顶豪圈层俱乐部的入场券。

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因此，自深圳“4·29新政”解除核心区限购后，信悦湾的一举一动，都受到全国富豪的关注。

就在昨天（5月21日），市场传出一个重磅信号：信悦湾约302㎡户型已经取证，入市在即。

值得关注的是，去年首开时，信悦湾约302㎡产品一经推出便迅速售罄，是最抢手户型之一。

按照项目披露信息，约302㎡产品只有两栋，此前一栋已经售罄，此次即将推出的是该面积段的最后一栋。

如果你也奉行巴菲特那套朴素的价值投资逻辑：

在不确定的时代，寻找真正有护城河、能穿越周期、被长期价值支撑的资产，那么信悦湾这个窗口，就值得认真看待。

它站在城市确定性更强的地方，承接深圳湾不可复制的稀缺资源，用总价门槛筛选塔尖人群，成为深圳新财富阶层可以长期识别、长期持有、长期传承的资产坐标。

真正的价值投资，归根到底，就是与国运同频共振。