江苏
城市更新，制度先行。5月21日，江苏省政府召开新闻发布会，发布并解读《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》（以下简称《政策措施》）。这份涵盖7个部分、23条具体措施的“政策包”，从规划、土地、产权、资金、税费、多元参与和审批等方面打出组合拳，为高质量推进城市更新注入强劲动能。
为着力破解城市更新中的堵点难点，《政策措施》以问题为导向，瞄准基层诉求，保障项目“进得来、落下来、动起来”。
自2022年省委、省政府部署推进城市更新行动以来，江苏各地通过省级试点项目先行先试，积累了宝贵经验。但在项目推进中，规划适应性不足、灵活供地方式约束多、产权归集登记难、审批流程繁琐等问题仍不同程度存在，成为制约更新项目落地的“拦路虎”。例如，在优化审批流程方面，提出精简报审材料、推行容缺审批，并推动建立既有建筑改造工程规划许可、施工图审查、消防审验的衔接机制；对老旧厂房更新项目，允许采用消防查验报告替代竣工验收报告，优化消防审验流程。《政策措施》注重整体性和多部门联动，形成从要素保障到主体赋能再到流程优化的完整政策链条。以规划弹性保障项目“进得来”，以产权创新和多元参与保障“落下来”，以融资渠道和审批优化保障“动起来”。同时，鼓励基层首创精神，支持各地在建筑功能和土地用途合理转换、混合开发等方面制定正负面清单，在规划许可、施工许可等方面出台豁免清单。支持探索土地过渡期续期和征缴土地收益金等管理办法。
规划和土地政策是城市更新的“先手棋”。此次《政策措施》从优化规划管理、完善供地政策、创新不动产登记三方面发力，更加强调弹性适配和灵活精准。
在规划管理上，江苏建立刚弹结合、逐级深化的规划管理机制。允许通过预留留白用地提高规划布局弹性；结合人口结构变化趋势，优化教育、养老、托育等公共服务设施配置标准和空间布局；对老旧住宅成套化改造等民生项目，在对周边无负面影响的前提下，新增建筑面积可不受规划容积率指标制约。同时，对多保留不可移动文物、多无偿移交公共服务设施等公益性贡献，可按贡献建筑面积予以容积率奖励。
在供地政策上，明确可协议出让、作价出资（入股）的具体情形，支持“带方案出让”和综合评价出让。鼓励用地功能兼容和混合开发，对符合正面清单的兼容改造，无需调整详细规划、可不增收土地有偿使用价款。支持既有建筑功能和土地用途合理转换，原土地使用权人申请改变用途、符合规划的，除商品住宅等明确需收回的情形外，可以协议方式供地。对现有工业用地实施增容改造的，不再增收土地价款，切实降低更新改造成本。
在不动产登记方面，对混合兼容复合利用的，可以分用途、分空间层次设权，经分割审批后办理登记；允许运用预告登记、“带押过户”、“无还本续贷”抵押登记等方式，降低资产盘活成本。
城市更新项目投资大、周期长，资金保障是核心难题。
《政策措施》从财政资金、专项债券、市场化融资等多渠道协同发力，多元化融资破解“钱从哪儿来”。江苏将积极争取和用好各级财政资金，鼓励统筹省级相关专项资金，创新运用“拨改投”方式。同时发挥专项债券“自审自发”试点省份优势，支持符合条件的城市更新项目建设。
值得一提的是，政策聚焦民生优先，突出以人民为中心，将改善群众居住条件作为重要发力点。针对老旧住房改造，支持成套化改造，鼓励运用提高容积率、增配公共服务设施、允许缴存人家庭提取住房公积金并提高贷款额度、提供财政补贴等方式，支持老旧住房自主更新。探索建立“申请制”自主更新实施机制。整合闲置房产土地，用于高校学生宿舍、养老托育、社区服务等公益场所建设。
下一步，江苏将一体推进高质量开展城市更新三年行动计划、城市更新项目库建设，建立重点项目挂钩联系工作机制，推动政策精准对接。还将聚力推动出台江苏省城市更新条例，发布省城市更新“十五五”专项规划，推动建立可持续的城市更新机制，为城市高质量发展提供更加坚实的法治和规划支撑。
江南时报记者 徐曦
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