河北
昨天下午，整个北京地产圈，被朝阳奶西某新盘项目降价的信息刷爆了。
没错，这个盘就是老盘新卖的御林湾（小窝返现5-9万）
具体调整方式是：开发商拿出了南区12#、17#楼由精装改成毛坯卖。涉及90/119/125三个户型。
价格由5.9-6.4万/平的价格降到了4.8万/平，低楼层房源甚至干到了4.2万起。
御林湾为什么突然掀桌子？
最简单粗暴的理由是，开发商扛不住了。
御林湾3月6日正式开盘，供应1563套房源，2个多月过去，网签仅有12套，去化率0.8%，单价6.54万/平。
这个数据，实在太惨淡了，开发商不得不靠着大幅降价来换取销量。
御林湾为啥卖得这么差？
我的总结是：错误的御林湾，在错误的板块，选择了错误的时机。
御林湾的错误，是产品的全面落伍。
御林湾，首农集团2017年拿的地，十年前的产品，根本没法和现在的好房子相提并论。
开盘之前，开发商试图通过提升外立面、公区、园林景观和室内精装，来提升产品的竞争力。
事实证明，社区规划、户型设计太落伍，后天的这些努力都是白费，市场根本就不买账。
当然，这不是这一个盘的问题，如今的市场，好房子对老规产品的围剿，每一天都在上演。
产品落后不说，奶西板块的兑现速度，对刚需刚改定位的御林湾来说，极其不友好。
奶西板块，在2022年开始起号的时候，的确辉煌过几年。
那时候的奶西，吸引的客群是朝阳北望京、新北苑大量的改善外溢。
当时的买房人，对板块的规划也很有期待值。
如今已经4年过去，除了一条来广营北路之外，其他配套，无一落地。
地铁和学校，是刚需买家最看重，也最实用的配套。
但是奶西，这两个都没有。
传了很长时间的朝外，到现在没有任何消息。
地铁既没有在建，也没有规划。
如此一来，哪怕能接受御林湾产品的一些买房人，也会被劝退。
这是导致御林湾滞销的第二个原因。
第三点，我为啥说御林湾选择了一个错误的时机呢？
关注市场的朋友其实都知道，歇甲国贤府park（小窝返现4-8万）和后沙峪青云国樾相继入市，对望京的客户吸引力，远比奶西御林湾要大得多。
北苑和望京二手房的性价比，更是甩御林湾几条街。
在新房和二手房的全面围剿下，御林湾选择在今年3月份入市，勇气可嘉，但结果也很残酷。
产品没有竞争力，板块配套短板太明显，价格又没有性价比，御林湾的滑铁卢，其实一点也不意外。
看到这里，大家可能会问，现在4.8万的价格，御林湾能买了吗？
说实话，我认为4.8万的单价，是明显低于市场价的安全价。
但并不是闭眼入的价格，即使降到这个价格，买之前，你还是要考虑清楚这个问题：
御林湾这个“二手房”，它既没有产品力，也没有配套优势，有且仅有的是价格优势。
这个价格的背后，你牺牲的是通勤的便利性，居住的舒适性还有未来你再换房时的流通性和价值。
能做好取舍，这个盘，现在的价格是可以入的。
如果还在犹豫，我建议你再慎重想一想，低价的背后，可能存在着一个更大的陷阱。
想要更全面的了解御林湾能不能买，欢迎+我 xiaowo2027 详细交流。
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