鱼珠TOD，老黄埔的严父要来了

老黄埔，终于动鱼珠了。

前两天，鱼珠车辆段改造计划正式招标，33.2亿元。

一个关键点在于，原本鱼珠车辆段的地铁压力会外移，大架修库房外迁新造车辆段、12列位运用库功能将整体迁移至双岗停车场。

随着方案通过专家审批，这也意味着鱼珠车辆段地块进入实质性推进阶段。

今年，金融城+老黄埔适配性最强的项目，距离出让不远了。

几个重点：

·接下会招拍挂1期地块，广州地铁势在必得；

·用地面积11.3万方，容积率1.9，是整个金融城-老黄埔近江最低密的一块宅地；

·珠江东进，珠金共融，黄埔大道+临江大道打造金融城中央核心居住区；

·产品规划叠院+小高层洋房，板块内极为罕见的产品，舒适度很高；

·鱼珠车辆段上盖地块，5号线+13号线都能直达珠江新城，含金量很高，13二期计划年内开通；未来琶鱼隧道串联、28号线两站琶洲。

·周边有山姆、美林天地等商业体，步行可达；

·地块配建九年制学校，中小学用地暂定包含在1期里；据了解，会是一所有惊喜的学校品牌。

·额外提一点，鱼珠湾一线江景的可口可乐厂，官方也有计划收储，整个鱼珠江景带会更完整；

说回鱼珠车辆段地块，金融城区位、学铁商基本面、居住舒适度、产品适配性都是整个板块很少见的。

用一句话总结地块，身是黄埔身，心是天河心。

先来聊聊这次最特别的产品，也是整个老黄埔和金融城绝无仅有的房子。

叠院+小高层洋房。

去年，广州地铁地产推出的新盘产品很有意思，位于白云槎头车辆段地块的江玥上城，也是同样的叠院+高层配置。

主打产品高差异化+高性价比，并在户型产品上实用性上做到极致。

叠院是更私密、舒适取向的产品，有私家花园，更大的会客厅。

高层是性价比更高的上车产品，共享学铁商配套和区位。

举个例子，江玥上城叠院总价600万起，能买到赠送大花园、大露台的四房，赠送面积最少也是50平起步，最大接近200平。

鱼珠车辆段地块的容积率，还是太超模了，要是同样的产品放在老黄埔，暴打周边高容积率、超高层户型。

即便是放在天河东、金融城，也是独一档的存在。

对标核心居住区珠金琶，如此低密的地块，叠院+小洋房的设计规划都难寻敌手。

地块的一大特点是其同时身处老黄埔和金融城两大市场中间。

往东是居住密度高，主打通勤+教育牌的老黄埔；往西是江景豪宅，金融城壹号、鹏瑞1号，主打舒适、江景。

这就意味着，相对于老黄埔，鱼珠车辆段地块的低密、商业配套会好不少。

相对于天河，它的地铁通勤、性价比会强很多。

鱼珠的产品和区位，摆明了站中间，吃两边，我全都要。

另一个可以参照的例子是天河阅璟台，今年开盘很顺，开一次爆一次，主打低密+省实。

在价格合理的情况下，天河凭借区位优势就很能打了。

目前，整个天河的刚改项目均价在4-5.5万/平左右，除了智慧城两个盘以外，是天生没有地铁的。

而且，相比起上面的项目，鱼珠TOD有三个特点。

·临江更近

·5号线+13号线

别忘了，还有28号线两站琶洲和鱼琶隧道，两个已经动工的工程，鱼珠在地理上紧贴金融城，在通勤上轻松连接珠江新城、琶洲。

珠金琶鱼，不是说说而已。

细数金融城同时兼具两大核心因素的房子，价格往往都在10万+，做的都是大平层顶豪项目。

虽然鱼珠车辆段地块没有太好的江景，但区位和地段摆在这，就代表其价值所在。

前不久，黄埔对外印发了一份文件，《黄埔区关于推进“鱼珠东会客厅”品质提升的行动方案》，聚焦鱼珠片区1.72平方公里核心区。

核心有三点：

·短期目标，2026年底，实现临江大道鱼珠湾隧道段全面通车；

·中期目标，2-3年内，实现鱼珠内湾段滨江绿带贯通，片区路网全面升级；

·远期目标，5年后，初步建成世界级的滨江公园，黄埔滨江展示客厅初具规模，打造具有国际影响力的滨江地标。

这可能是老黄埔笔墨最高调的一个板块，“世界级”、“国际影响力”、“滨江地标”。

这也是地块最核心的竞争力-鱼珠，是整个老黄埔距离天河最近的板块，也是嵌入天河金融城规划的桥头堡。

临江大道+黄埔大道将会共同打造金融城中央核心居住区。

事实上，作为老黄埔的头牌，鱼珠一直承担着区域门面的作用，广州也一直再给鱼珠提咖。

2020年，官方把鱼珠和琶洲、金融城一道纳入广州人工智能和数字经济试验区，鱼珠以“数字经济+高科技”为产业导向。

从功能定位上来看，鱼珠与珠金琶之间，就不是简单的重复，而是高度契合、错位互补。

截至目前，鱼珠街道已集聚4399、炫动等50余家优质游戏企业，被规划为全省核心游戏产业集聚区。

遍地高层写字楼地标，也造就了如今的产业新城。

2021年至2024年，鱼珠街道工业总产值从4.43亿元跃升至17.22亿元，年均增速高达40.4%。

从原来的港口木材城，一跃成为黄埔发展最快，定位最高的板块。

在珠江东进发展的前提下，鱼珠湾商务区会是Next page吗？