北京
文/深圳进深 李奕和
光明玉塘街道，迎来一个新项目。
5月19日，深圳规自局发布了天樾和鸣花园项目总平面图的公示。
这个项目，也即光明区田寮社区土地整备利益统筹项目。
开发主体为深圳市明芳置业房地产开发有限公司（以下简称“深圳明芳置业”）。
背后是一家“名不见经传”的河北小房企——明芳地产（全称“武安市明芳房地产开发有限公司”）。
作为这家过江龙的首作，天樾和鸣的总平图看，有模有样。
01
项目建设用地面积2.6万㎡，总建筑面积24.27万㎡；
容积率5.84，计容积率建筑面积17.26万㎡。
其中，住宅建筑面积12.04万㎡，商业建筑面积2.2万㎡，幼儿园等公共配套设施9374㎡。
小区由五栋超高层建筑组成，分别为1栋一、二、三、四、五单元。
均为地上46层高、地下3层的设计。
幼儿园在小区的西南角，为2栋、3层高。
住宅建筑中，1栋一、二、三单元均为一层七户；
1栋四、五单元则是一层六户。
总平图可以看出的一些亮点：
天樾和鸣的住宅，有圆弧形转角的飘窗和大阳台。
小区的园林公区，绿化其实不小，中央园林打造了两个观景凉亭，还有一个架空的休闲架构。
另外，在1栋三、四单元之间、1栋四、五之间，均有风雨连廊连接。
这些设计，符合眼下大多数新规产品的打造方向。
不足的点：
天樾和鸣作为均达46层高的超高层，住宅楼栋彼此之间的楼间距最短的仅23米左右。
另外，小区的1栋四单元，距离幼儿园仅有10米左右的距离。
该楼栋西面、北面的两条腿的户型，阳台下面就是幼儿园的班级活动场地，后续可能会有一定影响。
还有一点，天樾和鸣地块本身不算大，四面又都被道路围着。
所以总平图也可以看到，小区的每一栋住宅楼，都是靠路边的，后续可能也会有一定交通噪音的影响。
另作为利益统筹项目，天樾和鸣的住户也没那么纯粹。
整个住宅总户数1347户，其中商品房779户，回迁房568户。
回迁房的户数占比42%，超过了四成。
02
田寮社区土地整备利益统筹项目，位于光明区玉塘街道，松白路与田寮路交汇处。
自2017年启动，2018年列入《深圳市2018年度土地整备计划》，2021年3月发布实施方案公告和规划公告。
用地在2025年3月获批复；7月深圳明芳置业正式签署开发协议；10月正式动工奠基。
整个项目其实是分两个地块开发的：
其中，住宅部分的天樾和鸣花园为08-01-1地块；
另外还有一块08-04地块，用地面积0.71万㎡，规划一栋地标写字楼。
其实就区位而言，天樾和鸣花园所在的玉塘板块，本身没地铁，没名校。
距离最近的地铁站6号线长圳站，直线距离近三公里。地铁通勤没那么方便。
周边可参考的项目，深物业御棠上府，参考价格4.34万/㎡，自2023年6月开盘以来，去化并不是很好。
所以作为在深圳市场少有作品的过江龙，明芳地产面临的压力并不小。
它更需要在产品上，下一番苦功夫。
该房企是河北太行钢铁集团旗下地产平台，成立于2010年11月，注册资本6000万。背后股东为孙赵云。
官网显示，河北太行钢铁集团，始建于2004年。是一家集钢铁冶炼轧制、天然气综合开发利用、地产开发、驾驶员培训和现代物流为一体的综合性集团公司。
总资产330多亿元，创始人及实际控制人为姚明芳。
明芳地产作为这样一家河北区域的小房企，可以说偏居一隅。
此前主要在邯郸武安市、邯郸曲周县、邢台沙河市开发项目，缺少一二线城市开发经验。
不过，该企业近几年也有意往一二线核心城市扩张。
最明显的，去年7月底，明芳地产以13.69亿总价，拿下北京昌平区一涉宅用地，实现在北京的落子。
为了便于北京市场接受，该地块项目还请来了龙湖代建。
而就目前来看，明芳地产在深圳的天樾和鸣项目，是自己独立操盘的。产品打造究竟如何，尚需市场的验证。
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