暴亏900亿登顶“亏损王”，万科的钱去哪儿了？2025上市房企利润榜的冰与火

资料来源：wind，企业年报，亿翰智库

1、经营压力并没有减轻，七成企业还在亏损

现在已经是2026年5月中旬，房企的年报也已经出的七七八八，2025年的经营情况怎么样，也已经定型，个别年报还“难产”的企业，也已经影响不了行业的整体趋势。真是几家欢喜几家愁，应该说是70%的企业都欢喜不起来，经营压力还是大，利润还是不好看，能打平不亏已经算是比较好的结果，但实际上有近7成的企业还是亏的。

我们以2025全年净利润TOP100的企业作为研究对象来看，虽样本有限，但数据所呈现的特征与行业整体趋势一致，从2021年企业债务风险开始爆发，企业财务报表即刻就有反应，利润已经亏损，紧接着2022年、2023年、2024年、2025年，销售额下滑的同时，财务报表反馈虽滞后，但趋势一致，利润下探、亏损，2024年百强房企净利润亏损总额高达3621亿，也是这几年最大亏损额，2024年、2025年，这100家房企里，分别有67家，63家房企的净利润是负值。

2025年，这100家房企的净利润/归母净利润亏损额分别从2024年的3587亿/3542亿收窄到2357亿/2086亿，单看数据，好像是企业经营情况改善了，但实际一些企业净利润改变，甚至是从巨亏到大赢，并不是经营端的改善，而主要原因是资产重组获得的收益，并不能持续，如果说把一些因资产重组等原因获得的收益去掉，实际上2025年净利润为负值的企业也有近70家。而且整体来看，可以说99%的企业要么是利润继续向下，要么就是继续亏损。

图表：2021年-2025年百强房企净利润情况

资料来源：wind，企业年报，业绩公告，亿翰智库

图表：2021年-2025年百强房企归母净利润情况

资料来源：wind，亿翰智库

备注：百强房企口径为2025年净利润TOP100房企。

至于为什么利润还在向下，或者说还在亏损，都是老生常谈的问题，已经谈了四五年，无非是高价拿地，低价卖出或者卖不掉，很多企业的存货直接计提减值拨备，所以利润空间就被挤的无限小。

这两年在舆论正中央，争议最大的开发商——万科A，2025年，净利润和归母净利润亏损分别扩大到918.1亿、885.6 亿，亏损的绝对额分别增长89%、79%，是所有房企里亏损最多的企业。别人的亏损在减少，为什么万科还能亏这么多？钱亏哪了？万科在年报里说了4个原因：

（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利润率仍处低位。2025年房地产开发业 务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利润率均低于投资预期，导致结算的毛利润总额大幅减少；

（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；

（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；

（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

这些解释，估计会有很多人不买账。

2、净利润第一的企业竟然是“不死鸟”—佳兆业集团？！

看上面的企业数据，可以发现一些比较“诡异”的现象，佳兆业集团的净利润居然能直接翻身，从巨亏近300亿到2025年盈利523亿，净利润全行业第一，简直不可思议。还有禹洲集团、旭辉控股集团、世茂集团、远洋集团、碧桂园都是由亏损直转到盈利，其中根本原因我们在上面也有提到，就是债务重组成功带来的一次性收益，数据巨大，不反映实际经营情况，且不可持续，2025年有，2026年就没了，会呈现一个断崖式波动，如果说把这个收益去掉，2025年这些企业的净利润也是负值。如果把佳兆业集团、禹洲集团等6家企业净利润不纳入计算，其他94家的净利润亏损额仍达到3349亿。

图表：典型企业2025年债务重组收益情况（亿元）

资料来源：企业年报，亿翰智库

3、“利润王”还是华润置地，已经是遥遥领先

如果把这些企业去掉，那么净利润行业前10的企业格局就会大变样，净利润第一的还是华润置地，可谓是遥遥领先，2025年净利润是328.19亿，是第二名中国海外发展（全文统称为中海）的2.4倍，比第2名到第6名这5家企业的净利润之和只少7个亿，可以说是用一己之力撑起了门面。

图表：剔除计入重组收益的房企后，净利润TOP10房企

资料来源：企业年报，亿翰智库

4、两代“利润王”的对比，两种不同的归属

看到这个格局，人们不免要拿两代“利润王”比比，也就是中海与华润置地，过去的很多年，中海是行业里公认的能赚钱，它的工程管控能力强，在这个点上就能比其他企业省下不少钱，利润表现也是让其他同行望尘莫及。10年前，也就是2016年，华润置地的归母净利润也就只有中海的大约一半，2022年开始，华润置地实现了对中海的利润反超，直到最近的一个报告期（2025年），华润置地的净利润/归母净利润已经是中海的2倍+。

图表：华润置地与中国海外发展净利润对比

资料来源：wind，企业年报，亿翰智库

备注：比值=华润置地的净利润（归母净利润）/中国海外发展的净利润（归母净利润）*100%。

这种变化的背后，是行业形势的巨大裹挟与自身战略取舍的结果反馈。2022年整个市场往下走，行业利润也开始进入调整周期，一如曾经的制造业，向微笑曲线的下边走，以地产开发为主业的企业，毫无疑问利润都开始波动，没有扛住而债务违约的企业少则亏几十亿，多则亏2000多亿，华润置地和中海作为行业的头部企业，自然也都免不了被趋势裹挟，利润也是往下走，但横向来看，相对于绝大多数的同行，这两家的利润表现还是绝对领先。

中海还能有过百亿的盈利，纯粹是底子厚，硬实力在撑着，成本费用管控的好，投资而更倾向于高能级城市，在库存去化、计提拨备等方面压力更小一些。市场好时，中海的优势能成倍的扩大，但是市场行情向下走时，成本费用投资上的优势也很难扭转行业发展的既定趋势，这可能是上一轮周期里99%的企业都会面临的困境，最有效的方式或许是等待，熬到行业出清，见底后反弹。

华润置地的强势离不开运营和服务等业务的支撑，通过这么多年的发展，这些非地产开发的业务已经能独当一面，成为稳固企业利润的基本盘，能尽可能把地产开发损失的利润往回拉。2025年，华润置地开发销售型业务的收入占比是接近85%，但是核心净利润贡献率不到50%，也就是收入贡献15%的经常性业务却贡献了52%的核心净利润，模型优劣当下立判。

华润置地的模式有优势，也比较成熟，但是这并不适用于行业里的绝大多数企业，就运营这个板块来说，华润置地的商业已经培育了20多年，第一个购物中心——深圳万象城开业已经是22年前的事情，即使有空间，还会有多少人愿意拿钱去入一个数十年都不一定有结果的局。

图表：华润置地各业务的核心利润贡献情况（亿元）

资料来源：企业业绩发布公告，亿翰智库

展望未来，如今整个行业的利润在往微笑曲线的下端走，但至于到没到底，还真不好说，情况好一点的企业，可能进展快一点，能更快把历史遗留问题解决；情况稍微差一点的企业，可能往下摸索，出清的时间要更久一点。有一点可以肯定，整个行业的利润率水平不会再回到以往了。

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