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行政上，保利熙瑞确实站在了北京最具价值的海淀版图。但实地探访半壁店地区，却能感受到强烈的地段割裂感——项目周边密集分布着六七十年代的老旧社区，窄幅道路与会车困难仍是常态，头顶不时掠过的西郊机场飞机轰鸣声更强化了这种反差。京门铁路如同物理疤痕般横亘北侧，虽每月仅运行一两次运送航油，却实实在在地制约着区域更新步伐。

在周边界面老旧的现实下，保利熙瑞选择用极致产品力突围。1.0的超低容积率搭配96.81%的四房占比，创造了北京市场的罕见面貌。182套136-239㎡四房户型精准锁定二胎家庭与多代同居需求，其中：

• 139㎡采用LDK一体化设计强化家庭互动
• 166㎡主卧配备独立卫浴保障私密
• 230㎡双主卧套房满足多代共居
• 6套270㎡+复式产品则成为稀缺藏品

4000-4500元/㎡的全装修标准，配合定慧寺、田村文化广场等2公里内的文化休闲配套，共同构成项目的生活品质保障。这种"用产品补地段"的策略，正在重新定义北京豪宅的价值评估体系。

【保利熙瑞】高端低密楼盘西四环·海淀学区·纯改善产品建面约139-275㎡奢装四居

项目简介

保利熙瑞，位于海淀区西四环外，海淀四季青板块，属于八里庄学区。项目位于6号线田村站与五路居站之间。距田村站约983米，距五路居站约1073米，步行约12-14分钟。规划中的12号线四季青站约1.8公里。6号线可直达海淀八里庄、甘家口、西城金融街等核心商圈，含金量极高。

项目的医疗配套十分硬核：301医院（解放军总医院）、304医院（空军总院）、武警总医院等北京顶级三甲医院均在短距离生活圈内。特别适合有养老需求的家庭，而且项目的四居室定位家里一般都会有老人和小孩的。

1公里内有京粮广场（2018年建成），可满足日常采买。3公里范围内有华熙LIVE、五棵松万达、金四季购物中心等大型商业综合体。

楼盘划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队。对口人大附小亮甲西校区，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中。整体教育资源不算顶尖，但海淀的教育底蕴仍优于其他区域。

地块东侧规划0007地块为公园绿地，紧邻永定河引水渠，西木休闲公园也在步行范围内。

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海淀新房供应持续“提质缩量”，2026年商品住宅用地仅3宗。1.43容积率的低密洋房，在海淀四环沿线几乎没有替代品。保利的“实景开盘”策略能有效降低购房者的不确定性焦虑。

但是12万+的定价与周边二手房形成明显“剪刀差”，需要极强的产品力支撑。城市界面的“割裂感”和西郊机场噪音是客观硬伤，无法通过小区内部改造解决。2026年海淀还有西郊机场地块、西北旺D1地块等竞品将入市，分流改善客群。

价格预期：按照楼面价7.84万元/㎡计算，项目成本红线约9.8万-10.2万元/㎡。目前市场预期实际成交价可能在11万元/㎡左右（约九折）。若以这个价格入市，性价比将显著提升。

该项目适合在京西航天、军工单位工作的高净值家庭（永定路沿线院所集聚）；追求低密居住体验、对海淀有执念的改善客群；需要顶级医疗配套的养老需求家庭。

保利熙瑞是一个“优缺点极端”的项目。它的优点足够稀缺——海淀四环、1.43容积率、3-5层纯洋房、户户有阳台。它的缺点也足够明显——城市界面老旧、铁路与机场噪音、12万+的高定价。

它是一场关于“产品力能否对冲区位短板”的市场实验。如果卖得好，它将证明在北京楼市，“海淀”二字仍然具有足够的溢价能力，而极致的产品力可以部分弥补地段的不足。如果遇冷，那也意味着市场正在变得更加理性——购房者不再只为“海淀”两个字买单。

无论如何，保利熙瑞都是2026年北京楼市改善客群最值得关注的项目之一。

【项目基础信息】

「开发商」保利发展控股

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

容积率：约1.43

总户数：323户

产权年限：70年

住宅楼栋数：14栋

产品层数:3-5层

交房时间：预计2027年底

面积区间:建面约139-275㎡

套数分布：

139户型 60套165户型 140套

200户型 73套240户型 40套

280户型 10套

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2025年5月20日，北京土地市场迎来一场特殊的竞拍。海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，吸引了海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体三家竞拍。最终，保利+建工联合体以45.45亿元拿下这块地，溢价率11.95%，楼面价高达7.84万元/㎡。

这个价格，比功德寺地块还高出约7000元/㎡。业内一度震惊：半壁店，凭什么？

2025年6月19日，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司成立，注册资本即拿地金额。保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%，保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人。但后来，建工逐渐淡出，保利转为全盘操盘。

从拿地到案名亮相，历时305天，保利在海淀西四环布下了一枚重要棋子。它叫熙瑞，一个寄托了“高贵”寓意的名字，一个被保利提级为“灯塔项目”的低密洋房社区。但它的底色，远比名字复杂。

万众期待，终揭面纱！作为 2026 年海淀楼市最受关注的改善标杆作品，保利熙瑞终于在大家的瞩目中入市，目前样板间需要验资300-500万。这座打磨近一年的西四环低密藏品，终于将以完整姿态，迎接北京改善客群的检阅。

保利熙瑞的建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，总计约323套房源，户均面积约170㎡，层高3.05-3.3米。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

基础得房率约85%-88%，部分户型综合得房率可达90%以上。在海淀新盘中，这个数据相当能打。

户型鉴赏

户型图公布之后业内很多人都发现：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台，这在海淀几乎是独一份的存在！此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。

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来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

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165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

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208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。

240㎡四居：南向四面宽，三套房设计，主卧配浴缸，厨房面宽与客厅齐平。是项目的“楼王”户型。

除此之外还有少量顶层复式产品：建面约270-278㎡，分布在3号楼和4号楼，拟售单价最高触及14.76万元/㎡，总价约4000万。

所有户型都做到了四居起步，纯粹性极强。四房占比高达96.81%，这在全北京都十分罕见。

社区品质

保利将熙瑞提级为集团管理的“灯塔项目”，由保利地产总经理潘志华亲自指挥。这意味着什么？慢工出细活。从拿地到案名流出，历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。保利的思路很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

外立面采用“金属中式”风格，用金属线条勾勒中式筋骨，搭配红砖与米黄石材，与钓鱼台七号院、保利海德公馆同属一脉。

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【国宾区·地脉】

经纬四至 镌刻红墙内的家国年轮

玉泉路、复兴路、三里河路、紫竹院路，四条国宾大道如四道年轮，以不同姿态铺展城市记忆，共同构成内城国宾区深沉而鲜活的精神地图。

【国宾区·国脉】

家国所向 擎引发展的政务核心

区域内「四部一会」等约21个国家部委聚集，约38所机关大院云集，超50家研究所汇聚，构筑国家政务枢要的首都战略封面。

【国宾区·文脉】

玉渊潭上游 山水对望毓秀谧境

远眺西山「神京右臂」，玉渊潭上游「玉带环腰」，映照大国气象

慈寿寺塔与央视塔古今对望，大国学府环绕，标识文明对话坐标

国仕功勋 百余将军院士家国脊梁

百余位开国将军与两弹一星之父钱学森为代表的「数百位院士」，共同构成区域独一无二的「将军-院士」圈。

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【北京唯一内城国宾生活圈】

立踞国家政军科教医要地，301医院等顶尖医疗、玉渊潭等皇家水系与西郊机场等国宾资源能级，是无法复制的价值壁垒。

⫸ 医疗：全维顶尖医疗 国宾健康管理

约3公里解放军总医院（301医院）、304武警总医院、5公里范围内聚合顶尖国宾健康体系

⫸ 商圈：繁华丰盈生活 烟火帷幄左右

约1公里京粮广场，约3公里五棵松万达、万寿路商圈，约6公里金融街商圈，近享繁盛生活

⫸ 休闲：河园水岸环抱 静享内城谧境

约1公里永建体育公园，约4公里玉渊潭公园，规划永引渠滨河景观带，国宾水岸生活谧境

⫸ 教育：11所学府环伺 海淀学养福地

约1.2公里人大附小亮甲店分校西校区、人大附小银燕分校、海淀外国语等，海淀精英摇篮

⫸ 交通：一河之隔西四环 三横四纵双轨道

家门口在建永定路，约1.2公里直达西四环，玉泉路万寿路贯通长安街，纵横畅达城市资源

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【二十年一席 洞见城市低密豪宅】

全北京四环及内城低密豪宅超二十年零供应，国宾地脉不可再生

保利熙瑞，以约 1.43臻稀低密立序时代，登场即载入豪宅史册

保利三好房子标杆之作，荣膺WELL+LEED 双认证绿色健康住宅（预计4月份）

【约1.43臻稀低密 敬呈国宾府邸】

洞悉海淀精英需求，精研建面约165-275㎡低密藏品大宅，打造高得房率与全系四居的纯粹格局。

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五大独创亮点，百年传承奢装，以极致标准定义国宾品质

引光/揽曜 建面约 165㎡四房两厅三卫

国宾门庭｜轩阔入户空间，独立玄关，彰显尊崇归仪

国宾奢厅｜LDKB阔尺奢厅，社交会客家宴，往来尽欢

休憩自然｜南向瞰景阳台设计，观揽园境自从容

国宾双套房｜南向双套房，独立衣帽间，格调非凡

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