长春公积金新政征求意见稿落地在即：八大调整精准发力，护航楼市平稳运行

一、政策出台背景：意见征集进行时

2026年5月13日，长春市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，截止时间为2026年6月3日。这一政策动向，迅速引发缴存职工与市场参与者的广泛关注。

从顶层逻辑看，此次调整是对"十五五"规划纲要中"深化住房公积金制度改革，扩大使用范围"部署要求的具体落实，同时也呼应了全国住房城乡建设工作会议提出的"因城施策、精准施策"工作安排。从地方实践看，这是长春近年来公积金政策持续优化的又一次延续。

回顾长春公积金政策的演进脉络：

2024年7月：发布长住金管规字〔2024〕3号文，调整第二次使用住房公积金贷款的首付款比例。

2025年5月：长春市直、省直分别发文，多子女家庭贷款额度上浮40%，租房提取额度提高。

2025年9月：新建商品住房首付款比例降至15%，绿色住宅及"好房子"贷款额度上浮30%。

2026年3月：新增物业费、维修资金、契税提取情形，毛坯房贷款额度上浮10%。

2026年5月：本次征求意见稿提出八大优化调整。

可以看到，长春公积金政策呈现"小步快跑"的优化节奏，每一次调整都瞄准居民住房消费的实际痛点。

二、长春楼市现状：成交回暖与库存压力并存

要理解此次政策调整的现实意义，需要先看清当前的市场底色。

成交端：同比改善，月度波动明显

根据克而瑞数据，2026年1—5月，长春新房成交8825套、成交面积98.27万㎡（建面，下同）、成交均价8932元/㎡（仅统计普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

分月份观察，市场呈现明显的同比改善与月度波动并存特征：

1月：成交套数1824套，同比+196.1%，成交均价9680元/㎡；

3月：供应套数2219套，环比+1278.26%，呈现集中放量；成交套数3354套；

4月：成交套数2063套，同比+97.98%。

数据解读：1—5月长春新房成交呈现明显波动，1月、3月、4月表现相对突出，成交均价在7455—9680元/㎡区间运行。月度起伏一定程度上反映出供应节奏对成交节奏的牵引作用。（数据来源：克而瑞）

库存端：高位回落，去化周期仍偏长

截至2026年4月，长春新房库存59526套、库存面积703.67万㎡，库存套数同比-32.27%，去化周期（12个月口径）30.0个月（仅统计普通住宅、别墅）。

综合来看，市场呈现"成交同比改善、供应节奏不稳、库存高位回落但去化周期偏长"的特征。市场内生动能尚需进一步激活，这为此次政策出台提供了现实依据。

三、政策八大要点逐条解析

1.阶段性加大个人住房贷款支持力度（有效期至2026年12月31日）

政策原文要点：

缴存人新购住房申请公积金贷款或办理"商转公"贷款时，本人及配偶名下无未结清的公积金贷款的，按首套房贷款政策执行；

公积金贷款月还款额占借款人及配偶住房公积金月缴存基数之和的比例上限，由50%提升至60%；

取消贷款额度与职工住房公积金账户余额倍数挂钩；

双缴存人家庭单笔贷款最高额度提高至150万元。

解读分析：这四条调整可以理解为一套"组合拳"。首套房认定上采取"认房不认贷"思路，让结清过公积金贷款的家庭重新获得首套房政策待遇；还款能力核定比例从50%提升至60%，提高了借款人可贷额度的天花板；取消额度与账户余额挂钩，则破解了"余额不足、贷款受限"的瓶颈。

特别值得关注的是双缴存人家庭单笔贷款最高额度提高至150万元这一条款。对比2025年9月长春主城区首套基础额度100万元的水平，本次提升幅度较为显著，重点服务双职工改善型家庭的置换需求。

2.优化"商转公"贷款政策

政策原文要点：

原商业性个人住房贷款正常还款时限要求由"12个月（含）以上"调整为"6个月（含）以上"，且近6个月还款期间无逾期记录；

原商业性个人住房贷款（限新建商品房贷款）执行15%首付款比例的，转为住房公积金贷款时，按最低首付款比例不低于15%、贷款额度不超过抵押物价值的85%执行。

解读分析：商转公门槛进一步降低，正常还款时限由12个月缩短至6个月，让更多商贷购房者更早享受公积金贷款利率。这与2025年9月长春首付比例降至15%的政策形成衔接，避免商转公过程中因首付政策错配而受阻。

3.调整长春公积金下辖分支机构（铁路电力分中心）贷款首付款比例

政策原文要点：铁路电力分中心下辖分理处发放的新建商品房贷款，可按分理处所在地城市公积金中心规定的首付款比例政策执行，但不得低于15%。

解读分析：这一调整实现了属地政策的统一，便利跨区域缴存职工在工作地或居住地购房，减少政策落差带来的操作摩擦。

4.加大对特定群体购房支持力度

政策原文要点：新市民、青年人、现役军人及经认定的高层次人才申请公积金贷款的，单笔贷款最高额度可上浮10%。

解读分析：这一条精准对接长春的人口导入与人才战略。从2025年面向高校毕业生的购房补贴，到本次面向新市民、青年人、现役军人及高层次人才的额度上浮，可以看出长春在"留人"政策上的延续性与一致性。

5.扩大"带押过户"业务范围

政策原文要点：经商业银行同意，允许缴存人与"商贷"住房产权人交易房屋时，通过"带押过户"方式办理公积金贷款业务。

解读分析：这是疏通"二手房—新房"循环的重要一招。带押过户扩围至公积金贷款场景，有助于缩短二手房交易周期、降低交易资金占用成本，让"以旧换新"的链条更顺畅。

6.支持还款方式变更

政策原文要点：借款人可在还款期内申请变更1次还款方式（即在"等额本息"与"等额本金"还款方式之间变更）。

解读分析：这一条看似细微，却切实回应了借款人收入结构变化时的资金安排诉求。家庭在不同阶段对月供压力与利息支出的偏好不同，给予一次变更机会，提升了制度的灵活度。

7.优化提前还款机制

政策原文要点：公积金贷款发放后，借款人还款满6个月可申请提前偿还部分或全部贷款；提前部分还款以千元为单位，单次最低还款额为1万元；提前部分还款后，贷款剩余本金不得低于1万元。

解读分析：通过明确还款门槛、起算时点与最小单位，既给予借款人合理的提前还款空间，又规范了提前还款秩序，便于公积金资金池的稳健运行。

8.支持公积金用于城市更新

政策原文要点：

支持缴存人申请使用公积金贷款用于城镇危旧房屋自主更新、原拆原建，贷款首付、额度、期限以及落实抵押（担保）方式参照新建商品房公积金贷款政策执行；

吉林省行政区域内自有老旧住房自主更新原拆原建期间，产权人及配偶可按租房提取情形申请提取；自主更新出资额可一次性提取或按偿还贷款本息情形提取，不受"不同情形申请提取需间隔12个月"的限制。

解读分析：这是本次征求意见稿中具有突破意义的条款之一。它把公积金的使用边界从"购房"拓展到"城市更新与原拆原建"，与"十五五"城市更新战略形成呼应，让老旧住房群体在自主更新过程中获得真切的制度托底。无论是贷款支持、租房过渡提取还是出资额提取，都打通了原拆原建全流程的资金通道。

四、政策协同效应：与历史政策形成完整工具箱

把本次征求意见稿放回到长春近两年的政策序列中观察，其位置与意义更加清晰。

从这一脉络可以归纳出三个特点：

其一，覆盖维度由窄变宽。早期政策聚焦贷款本身的首付与额度，到2026年3月已延展至物业费、维修资金、契税等日常居住支出，再到此次拓展至城市更新与原拆原建，公积金制度的支持半径明显扩大。

其二，目标群体由单一变多元。多子女家庭、新市民、青年人、现役军人、高层次人才、改善置换家庭、老旧住房产权人……不同的政策条款分别精准对位不同群体的需求场景。

其三，工具属性由"购房支持"向"全周期居住保障"升级。这与既有报道中提到的"全周期居住保障"提法相一致——公积金不再只是买房的"敲门砖"，更成为覆盖租房、购房、装修、物业、更新各环节的居住资金保障。

五、市场影响展望

基于现有材料，从四个维度做方向性观察。

对刚需与改善群体

首付门槛与还款压力进一步减轻。还款能力核定比例提升、取消额度与余额挂钩、双缴存人家庭单笔贷款最高额度提高至150万元，这一组合对双职工改善置换家庭的支持作用较为直接。叠加2026年3月已落地的毛坯房贷款额度上浮10%政策，"购房+装修"的资金压力链有望得到缓解。

对二手房市场

商转公门槛降低与带押过户扩围，是疏通二手房交易链条的关键。当二手房交易资金占用与时间成本下降，新房—二手房之间的置换循环将更顺畅。

对去化与库存

结合前文数据，2026年4月长春新房库存59526套、去化周期30.0个月，库存压力仍存。政策端持续优化，有助于稳定市场预期、推动库存消化节奏，但具体效果仍需观察政策正式发布后的市场反馈。

对城市更新

公积金支持原拆原建是本轮政策的创新点。它与长春构建现代化都市圈、推进城市更新战略相协同，让公积金的"互助"属性在城市更新这一更宏大的议题上得到延伸。

六、结语

总体来看，此次《关于优化调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》是长春落实"因城施策、精准施策"的又一次具体行动，体现了公积金制度的公平性、互助性与普惠性。八大调整覆盖贷款支持、商转公、特定群体、带押过户、还款机制、城市更新等多个层面，相互之间形成有机衔接。

需要提醒读者的是：意见征集截止时间为2026年6月3日，缴存职工与相关单位可通过官方渠道反馈意见；最终政策内容以长春市住房公积金管理中心正式发布的版本为准。

数据与政策来源：长春市住房公积金管理中心、长春市住房公积金管理委员会、克而瑞数据。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞长春分析师孙洪亮，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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