300万一栋村屋！棠涌、康鹭、三元里...房东拆前急售

有点反常！

近来，广州多个旧改片区，都有人在批量卖房。

棠涌300万一栋，康鹭有人打包5栋出售，黄埔茅岗一次放出5套...

这些房子有个共同点：本质上都属于“私宅”。

随着旧改推进，以前部分在广州村里买地、买楼的“非村民”，正急着转手。

｜白云城中村实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

近期，楼市君刷到不少人在网上卖“自建房”。

比如白云棠涌就有屋主发帖转让“村屋”，转让对象仅限本村村民或外嫁女。

据了解，那是一栋5层楼，证载面积350多方，卖家心理价是300万，已经有2位买家预约了看房。

屋主表示，拆迁预计有140万补偿款+280平安置指标。如果按照标准补偿方案全部弃产的话预计有265万补偿。

虽然看起来卖得不亏，但回迁物业放在未来，是很大的变量。

｜图源：@oidammm

目前，白云棠涌旧改二期签约率已高达95%， 首期安置房已于2025年9月开工，预计在2027年底建成交付。

整个棠涌片区未来将和白云站TOD、百信广场、白云新市等片区打通，连片发展。

旧改势在必行，屋主也在着急找人接手。

｜棠涌旧改实拍

|广州楼市发布 摄

不止棠涌，前段时间康乐中约南新街也有人打包5栋楼转让。

涵盖面积约300平、456平、500+平、700+平户型，单价大概3万/平，一证一户。

据了解，这些房源是业主购买的，未来拆迁或将按照非村民标准补偿，可选280平住宅+公寓回迁，弃产可以拿1.68万/平。

也就说，未来接手的人主要靠回迁房溢价，毕竟周边新房价格7-8万+/平，二手像逸景翠园也卖到了3万+。

据最新的 拆卸招标显示，康乐首开区要拆掉14万平，力度之大前所未有。

而屋主打包卖的这5栋，就有部分属于二期征拆计划中。

｜图源：@大温闲人

还有拆建火热的黄埔茅岗路片区，茅岗路792号大院此前也一次性放出5套自建房。

房源面积约70/78平，单套总价141-164万不等，单价基本2万/平出头，是片区次新二手房价的一半左右。

｜广州楼市发布 制图

此外，之前三元里也有三户在贝壳上挂牌了村屋，房源面积分别为216平、333平、338平，挂牌价1.9-3.7万+/平不等。

｜广州楼市发布 制

比如其中的一栋216平房源，位于三元里西约大街，属于旧改拆迁范围内。

按照三元里集体土地上住宅的补偿方案，这套可以选择216平回迁，或者拿164万拆迁款，溢价同样体现在回迁房未来的价值。

｜图源：贝壳找房

前不久，三元里已经对留守户下了最后通牒，拒绝签补偿协议或将停发分红。

广州旧改的雷霆之势，让一些想要转手的人，加快了速度。

贰

一般来说，房子即将被征拆，很多人都会捂盘不卖，坐等拆迁款。

为啥这些屋主却着急脱手？主要有两种情况。

其一，是有些屋主不想等太久，比如上面提到的5栋打包卖的康鹭大户，未来10年业主都决定在外地发展，想尽快出手。

其二，早年间一些外来人口在广州村里买地盖楼，或者直接买楼、买合资房的弊端，随着旧改的推进被摆到了台面上。

｜白云被征拆房屋

｜广州楼市发布 摄

因为 《土地管理法》明确，非成员（含城镇居民或外村村民）购买农房，因涉及宅基地使用权非 法流转 ，协议自始无效。

按照现行的补偿政策，重点补偿对象还是拥有宅基地的原房主，而买家一般按建安成本指导价补偿，如果前期买卖不合法，也可能一分也拿不到。

比如已经被征收的白云民科园小产权房，补偿标准低至1375元/平。同区小产权房现在卖2000-3000元/平了，没法原价置换。

早期你图小产权房便宜，现在遇到拆迁没有法律保障，权益也得不到保障。

｜广州民营科技园

｜图源：广州白云发布

而 且这种现象在广州特别多，比如白云太和一个镇，就有20多个合资小区。

这些房子不拆迁还能接着住，一旦被征收，牵扯的范围会更广。

还有以前在村里买地盖楼，或者直接买一整栋楼收租的，也面临着同样的问题。

为了及时止损，他们只好想办法 转卖 给本村村民或外嫁女。

这样一来，接手的村民能按照村民的补偿方案拿满280平回迁房或者弃产拿钱，卖家也不至于亏太多。

｜农村宅基地证

|图源：@花开富贵

除了转让，也有人 支招说 买村里的户口 “转正”，或者找村里人假结婚投靠入户。不过 这些野路子建议不要尝试。

买户口属于灰色地带，而找村里人结婚确实可以投靠入户，不过一般需要结婚满2年。

而且就算不拆迁，这些“特殊”的房子也有诸多限制。

尤其是当年买卖不合规或者程序不合法的，按照现行的政策不能过户、也不能转名，也没法承继承。

｜图源：@花开富贵

这些历史遗留的问题，也侧面反映了广州旧改的复杂性难度

这些村屋成功转手出去还好，一旦拿不到补偿或者补偿远低于当年的购房款，也是血亏。

外来人买村屋或者合资小产权房，其实本质上跟“长租房”差不多。

有条件的话还是建议买商品房，能流通，拆迁也有保障。

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