湾区楼事｜深铁方寸之考：深圳南山、宝安人才房定风波

观点网 “来了就是深圳人”，这句话充分体现了深圳这座城市的包容性特征，同时也反映出该城市对于外来人才的渴望。

作为一座以奋斗为底色的城市，深圳当前1700多万常住人口中有超过70%家庭都选择租房居住。为了能够吸引并留住人才，可出售型保障房是深圳市场的一个强力保障措施。

根据不完全统计，深圳最高峰时大约有3000-5000套人才房同时在售。然而，作为承载人才期望的重要政策工具，保障房在现实中往往伴随着诸多考验。

观点新媒体注意到，由深铁集团开发的南山深铁熙府、宝安深铁璟城两大人才房备受市场追捧，刚一推出时吸引了众多人才前来认购。

不过现在却因部份业主对产品质量不及预期的疑虑，叠加市场周期影响，最终导致两个人才房项目受到的关注度下滑，市场体感发生改变。

深铁熙府

深铁熙府是深铁集团开发、总共有2080套的人才房项目，配售均价约5.94万/平方米，一度被称为“深圳最贵的人才房”。

具体来看，该项目位于深圳南山招商街道轨道12号线赤湾停车场上盖，宗地号K103-0016，是在2021年11月深圳第三轮集中土拍上，深铁集团178亿拿下5宗地块的其中一宗，成交价为87.02亿元，折合楼面价24818元/平方米。

项目总用地面积13.32万平方米，其中建设用地面积12.22万平方米，总建筑面积35.06万平方米。分两期开发，一期建设范围主要为23-07、23-09、23-27、23-46地块（即A、C、D、F地块），二期建设范围主要为23-47、23-48地块（G、H地块）。整体可提供人才房合计2080套，包含两房1065套（其中64套无障碍住房）和三房1015套。

2023年3月，深铁熙府首次入市，主推1065套约70平方米两房房源，截至当月28日，1001套两房人才房全部售罄，销售额超50亿元。

尽管被称为“深圳最贵的人才房”，但约5.94万元/平方米均价已经比周边商品房售价低了40%，这是爆火的重要原因。

同年10月，该项目二次集中推售，主要配售房源共817套，均为建筑面积约90平方米的三房户型，配售均价同样为59394/平方米。不过受楼市降温等因素影响，该次推盘成绩不及3月份时推售的两房房源，成交不到200套，去化率不超过25%。

今年3月，深铁熙府再次发车，推出共714套房源，其中两房户型208套（包含55套无障碍住房），三房户型506套。

根据深圳住建局披露，截至4月23日，本批次住房终审合格认购申请家庭共计156户，认购比0.22:1，低于首批认购水平。

深铁熙府人才房新近的遇冷既是意料之中也有预料之外，因为近两年随着市场持续调整，周边不少新盘价格出现回落。

以去年11月入市的天健湾时代府为例，单价低至5.44万/平方米起，影响了深铁熙府价格的优势。

其中，作为赤湾板块第一个新规后建设的新盘，天健湾时代府得房率高达100%，高于作为人才房的深铁熙府。

观点新媒体还注意到，深铁熙府去年亦有风波发生。

时间回溯至去年11月初，由于原定在10月31日举行的业主开放日被取消，再加上当时传出工地拖欠工资、工程进度滞后、人才房与商品房用材不一等舆情，业主对开发商的信任度下降，于是发起维权。

11月15日，深圳南山区政府相关部门组织了一场协调会，深铁置业方面明确回应，人才房与商品房品质一致，并承诺下次沟通会将公布用料清单等；同时双方还达成多项共识，包括业主开放日调整为2025年12月15日，明确2025年12月31日交付，最晚不超过2026年4月30日完成公区品质升级等。

12月12日，有业主认为多项诉求仍未被满足，包括租金补偿、大礼包清单公布、430分区验收保交楼质量、与商品房不一致赔偿、北门无法使用赔偿等，故又发起了一次撤销深铁熙府一期23-07地块（即建设为商品房的D地块）工规变更授权的活动。

同样，今年1月，深铁熙府有业主也再次提出了多项诉求，包括但不限于商品房实际销售单价的六折不得低于人才房的购买单价，否则向人才房业主补偿差额部分；向业主明确品质，提升交付标准，并明确完成全部品质提升内容的时间；8/10万大礼包统一换购主流平台购物卡等。

截至4月中旬，协商还在继续，有业主还对深铁集团在深铁熙府大礼包项目上引入的供应商深圳市金凤凰装饰工程有限公司存在意见。

深铁璟城

除了深铁熙府项目，另一个人才房项目深铁璟城同样受到了市场变化的影响。

2021年9月，深铁置业以底价63.29亿元竞得宝安区松岗街道A401-0187地块，土地面积约33.15万平方米，其中1-02居住用地面积29.64万平方米，1-03教育设施用地面积3.50万平方米，总建筑面积达51.09万平方米，成交楼面价12389元/平方米，项目拿地即开工，定名为深铁璟城。

按照出让公告，宗地建设“普通商品住房+出售型人才住房”（初始各占比50%）。项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于45800元/平方米，可售人才房平均售价不得高于27400元/平方米、最高售价不得高于28800元/平方米（以上价格均不含室内装修）。

按照规划，深铁璟城1-02地块共有13栋住宅，包含3栋商品房和10栋人才房；总户数3109户，人才房2480户，约70平方米两房1736户，约90平方米三房744户。

尽管位置并不在核心区域，和东莞仅一河之隔，但深铁璟城是一个TOD项目，位于宝安区松岗街道松福大道北侧、朗碧路西侧，临近地铁11号线始发站碧头站。

2024年11月，深铁璟城项目启动第一批次住房配售，推出房源738套，包括两房户型431套，三房户型307套。根据深圳住建局通告，本批次终审合格认购申请家庭共1681户，认购比为2.28：1，最终三房户型实现首开售罄，二房去化158套；

2025年6月，人才房项目启动二批次配售，本次配售房源共744套，其中两房558套，三房186套，终审合格认购申请家庭共计1284户，认购比达1.73:1。

同年12月，第三批次配售推出984套房源，含两房738套、三房246套，终审合格认购申请家庭共计770户，认购比约0.78:1。

今年4月8日，深铁璟城再次开启线上认购，本次配售1275套两房、153套三房，合计1428套房源。数据显示终审合格认购申请家庭636户，认购比不足0.45:1。

值得肯定的是，深铁璟城人才房项目三房户型炙手可热，基本每批次都能够售罄，但这份热潮依然难掩认购比的回落现象。

有分析认为，原因很大一部分来自价格，深铁璟城人才房四次配售均价是24000元/平方米，然而随着市场调整，这一价格已与同片区内部分二手房项目基本持平。

另一方面，深铁璟城与深铁熙府一样，同样亦有质量疑虑而引发的业主风波。

2025年10月，深铁璟城一期商品房业主在深圳某公开平台发帖表示，项目交房仅两个多月便出现了各种问题，包括空调问题、渗水发霉、外墙裂缝、地面空鼓等。

深圳住建局经过核查后确认，上述业主反映问题属实，并表示已责令建设单位进行整改修复。

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