北京
案件情节
陈老先生夫妇原有西城区私产房两间，2002 年该房屋纳入危改范围。根据拆迁政策，陈老先生夫妇可就地安置一号房屋。陈老先生夫妇声称因二人已退休，不符合银行贷款条件，无法以二人名义办理贷款，遂与儿子小陈商议，借用小陈名义购房并办理贷款，首付款及还贷款均由陈老先生夫妇负担，房屋由陈老先生夫妇居住使用。后小陈与甲公司签订拆迁安置协议和贷款合同，陈老先生夫妇支付了房屋首付款，2004 年房屋交付后，陈老先生夫妇进行装修并入住至今。2005 年陈老先生夫妇将房屋贷款全部还清。后因小陈与妻子周女士感情破裂准备离婚，陈老先生夫妇主张多次要求小陈夫妇协助办理过户手续，小陈同意但周女士拒绝，陈老先生夫妇遂诉至法院。
法院评析
法院认为，当事人应对其主张提供证据予以证明。本案中，陈老先生夫妇主张与小陈存在借名买房关系，但双方没有借名买房书面协议。小陈为被安置人之一，房屋安置协议及补充协议均由小陈签订，首付款系以小陈名义支付，房屋贷款由小陈担任借款人并由小陈、周女士担任担保人。拆迁安置时，陈老先生、小陈及周女士均为被安置人，小陈实际签订拆迁协议应为其他被安置人对自身权利的处置。虽然庭审时一号房屋由陈老先生夫妇居住，但亦存在小陈夫妇居住陈老先生所有的其他住房的事实，陈老先生夫妇实际居住并不能证明其对房屋具有所有权。陈老先生夫妇虽主张其支付首付款并还清贷款，但未提供充分证据，且因其与小陈存在父母子女关系，即使其为小陈名下房屋支付款项，亦不能证明其对房屋享有所有权。综上，陈老先生夫妇证据不足以证明存在借名买房事实。
律师胜诉心得（被告周女士胜诉）
本案胜诉的核心在于准确把握了亲属间借名买房案件的举证标准。首先，我们强调了父母子女特殊身份关系下，单纯的出资行为不能直接推定为借名买房，也可能是赠与或资助；其次，我们指出了拆迁安置房屋的特殊性，小陈本身就是被安置人之一，享有相应的拆迁权益；最后，我们结合二被告正在进行离婚诉讼的背景，合理质疑了原告提起诉讼的真实动机。亲属间房产纠纷案件中，法院通常会更加审慎地审查证据，不会仅凭出资或居住事实就轻易否定物权登记的效力，这一点是此类案件的关键。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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