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4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。作为丰台三环旁少有的低密洋房+小高层社区，它从开盘就站在风口上。

有人说它是丽泽通勤的性价比之王，8万+就能拿下内城低密洋房，是刚需改善触达内城的最低门槛。

也有人说它是蹭丽泽热度的伪概念盘，周边城市界面破碎，配套拉胯，根本撑不起改善定位。

今天我们就来看看它到底算不算丽泽盘？8万+的单价，到底值不值？

01

不是丽泽后花园，是丰台站旁的孤岛式改善。

很多人讲君礼著，开篇必提丽泽商务区核心辐射盘，但这恰恰是项目最大的认知陷阱。

我们先把最核心的结论说透，君礼著的价值支撑，从来不是丽泽，而是双地铁枢纽+内城低密稀缺性。

核心硬伤，也不是距离丽泽远，而是孤岛式改善的先天局限。

先讲板块的先天硬支撑，也是项目唯一不可复制的优势：通勤效率很高的内城环线占位。

项目位于丰台南三环至四环之间，丰台站南侧约500米，实打实的内城地段。

交通优势是真的，步行500米可达丰台站，双地铁（10号线+16号线）+国铁枢纽全覆盖，16号线2站直达丽泽商务区，10号线6站直达国贸，金融街、丰台科技园通勤也都在30分钟以内。

对于刚需改善客群来说，这个全北京通达的通勤能力，是实打实的硬需求。

但除此之外，板块的短板几乎是全方位的，而且是无法通过短期兑现解决的先天硬伤。

1.伪丽泽概念，根本承接不到丽泽的产业红利。

项目距丽泽商务区核心区直线距离约3公里，中间隔着京广铁路、成片老破小、汽配城和批发市场，没有连片的城市更新规划，物理隔断直接切断了丽泽的外溢辐射。

丽泽的改善外溢客群，优先选择的是七里庄、东管头等连片成熟板块，根本不会跨越铁路和老破小，来选丰台站南侧的孤盘。

所谓的“丽泽后花园”，从始至终都是售楼处营造的伪概念。

2.孤岛式改善，无连片开发预期，城市界面永远无法质变。

这是项目最核心的底层硬伤。分钟寺是三盘连片棚改开发，哪怕配套兑现慢，也有完整的高端住区规划。

而君礼著是单独出让的零散地块，周边全是建成二三十年的老破小、低端批发市场、汽配城，没有任何连片棚改和高端住区的规划。

这意味着，项目周边的城市界面，未来10年甚至20年，都不会有质的改变。

你买的是8万+的低密洋房，推开窗看到的却是老破小的屋顶和批发市场的人流，这种割裂感，是产品力永远无法弥补的。

3.配套严重断层，改善属性先天不足。

项目周边只有社区级的菜市场、小超市，没有任何高端商业、优质教育、三甲医疗配套。

改善客群需要的购物中心、重点学校、三甲医院，全部要开车3公里以上，去丽泽、总部基地或者万柳桥板块。

对于改善家庭来说，这些配套是日常刚需，短期根本无法解决，自住便利性严重不足。

02

低密是真优势，但小地块的局限无法回避。

君礼著最大的卖点，就是2.4的容积率，这也是它和丰台绝大多数改善盘的核心差异。

要知道，分钟寺的顶豪盘容积率2.8，内城绝大多数改善盘容积率都在3.0以上，2.4的容积率，意味着项目可以做全洋房+小高层的低密社区，没有超高层，居住舒适度天生就高一个量级。

先讲规划上的核心优势，也是很多买家冲这个盘的核心原因。

1.低密属性高，居住舒适度碾压同价位竞品。

项目总占地约3.4万㎡，容积率2.4，绿化率30%，分为东西两个独立组团，西组团是6-8层的纯洋房，东组团是12-17层的小高层，完全没有高层产品，是内城非常稀缺的纯低密社区。

低密带来的好处是实打实的：最大楼间距达到45米，远超1:1的楼间距标准，哪怕是低楼层房源，采光也不会被前排遮挡。

洋房得房率85%-88%，小高层得房率78%-82%，比同价位的高层盘，得房率高出5-10个百分点，同样的产权面积，能多出近10㎡的使用空间，这对于刚需改善家庭来说，是真金白银的优势。

2.组团分离式管理，圈层更纯粹。

项目把洋房和小高层分成了两个独立的组团，中间用市政路隔开，各自有独立的入户大门、园林和物业体系，不会出现洋房和小高层客群混住的情况，西组团的洋房圈层更纯粹，避免了刚需和改善客群的需求冲突，这一点规划非常贴心。

3.国企开发+准现房，确定性很高。

项目由国企首开开发，安全性有保障，2026年6月即将精装交付，目前外立面、园林、室内精装都已经实景呈现，属于即买即住的准现房，没有延期、减配、烂尾的风险，在当下的市场环境下，这种确定性是核心竞争力。

同时外立面采用铝板+玻璃幕墙的组合，颜值和抗老化能力都在线，比真石漆外立面的二手保值能力高10%以上。

但规划上的先天短板，也同样无法回避，甚至直接影响了项目的改善上限。

1.地块拆分，园林规模和功能性严重不足。

项目总占地本就不大，还被市政路拆成了东西两个独立的小地块，每个组团的中央园林规模都非常有限，西组团的园林仅约6000㎡，东组团的园林不足8000㎡。

园林只能做基础的观赏型景观，没有足够的空间做亲子活动区、老年休憩区、运动场地等功能性配套，老人和孩子的日常活动场景非常有限，这对于改善家庭来说，是非常明显的短板。

2.东组团临近铁路，有不可消除的噪音污染。

东组团的东侧紧邻京广铁路，虽然安装了隔音屏，但只能隔绝高频噪音，列车经过时的低频震动和噪音，是无法完全消除的，尤其是东组团东侧楼栋的低楼层房源，噪音影响非常明显。

很多买家看房的时候不注意，入住之后才发现根本无法忍受，这是必须提前避坑的硬伤。

3.社区配建底商，私密性和纯粹性打折扣

东组团的北侧配建了约2000㎡的社区底商，虽然能满足日常的买菜、购物需求，但会带来持续的人员流动和噪音，影响社区的私密性和纯粹性，这也是纯改善社区非常忌讳的点。

03

得房率碾压同价位，细节打磨仍有明显短板。

君礼著的户型覆盖108-165㎡，从刚改三居到终极改善四居，精准覆盖了900-1800万的全预算段，也是丰台改善市场少有的，能同时满足刚改和终改需求的项目。

127㎡四居两卫（洋房爆款，项目核心走量户型）

这是项目最受追捧的户型，也是很多刚改家庭冲这个盘的核心原因，总价1350-1400万，西组团洋房主力户型。

核心优势：

南向总面宽10.4米，三面宽朝南，面宽进深比1.1:1，完全符合改善户型的黄金比例，采光通风效果好。

经典四叶草户型，四个房间分布在户型四个角，互不干扰，私密性拉满，适配三代同堂的家庭需求。

得房率86%，127㎡的产权面积，实际使用面积和市面上140㎡的高层户型相当，空间利用率极高，没有任何浪费面积，127㎡做四居完全不局促。

一梯两户双开门电梯，每户有独立的入户玄关，隐私性拉满，全明格局，没有任何暗间。

劣势：

客厅面宽仅4米，对于四居改善户型来说，尺度感严重不足，放了沙发和电视之后，剩余活动空间非常有限，家庭聚会、亲子互动的场景很难满足。

北向小卧宽度仅2.4米，做卧室空间尺度太小。

厨房只能做一字型橱柜，操作空间不足，对于改善家庭来说，双开门冰箱都很难放下，实用性打了折扣。

146㎡四居两卫

这是项目的主力改善户型，总价1500-1550万，也是项目最均衡的户型，没有致命硬伤。

优势：南向总面宽12.8米，客厅面宽5.7米。

面宽进深比1.3:1，超黄金比例，南北通透，全明格局。

LDK一体化大方厅，尺度感充足，和餐厅、厨房连在一起，形成了近50㎡的公共活动空间，适配家庭互动和社交需求。

得房率82%（小高层）87%（洋房），空间利用率高，有独立的入户玄关、家政间，动线完全分离，没有交叉，隐私性和实用性拉满。

劣势：南向两个次卧面宽和127㎡户型的相比，没有明显的尺度提升，对于146㎡的改善户型来说，略显局促。

洋房低楼层房源，虽然楼间距充足，但还是会被前排楼栋遮挡部分视野，只能看到社区内的小园林，没有任何外部景观资源。

165㎡四居三卫（楼王户型，西组团洋房专属）

这是项目的顶级改善户型，总价1750-1800万，仅分布在西组团3号楼楼王位置，一梯一户设计。

核心优势：

南向总面宽15.3米，四面宽朝南，客厅面宽5.3米，尺度感很强，面宽进深比1.4:1，采光通风无死角。

一梯一户独立电梯厅入户，私家电梯厅面积近10㎡，不算入产权面积，隐私性和尊贵感比较高。

双主卧套间朝南，主卧套间带双台盆卫生间、独立浴缸、步入式衣帽间，舒适度完全对标顶豪标准，南向次卧也是独立套间，适合老人居住，和主卧分居客厅两侧，互不干扰。

得房率达到88%，有独立的家政间、储物间，动线完全分离，四个房间尺度充足，没有任何局促感，适配终极改善家庭的需求。

劣势：总价门槛过高，已经摸到了分钟寺双雄的上车门槛，对于这个预算的客群来说，会在低密尺度和地段圈层之间陷入纠结，同预算可选择的朝阳、分钟寺成熟板块次新房非常多，竞争力不足。

楼王位置的视野，仅能看到社区内的小园林，没有任何外部景观资源，顶豪的价格，却没有顶豪的视野和配套，改善上限不足。

提醒：项目目前剩余的50套房源里，有少量108㎡顶退户型和下跃户型，非自住需求不要碰。

04

从10.6万指导价到7.8万签约价，价格背后的底层逻辑。

项目2022年12月取证，获批预售412套房源，预售指导均价10.6万/㎡，截至2026年2月，累计网签362套，整体去化率87.9%，看似去化稳健，但拆分去化周期和价格走势，能看到非常清晰的市场态度变化。

开盘期靠低密抢客，下行期靠降价走量。

2023年（开盘红利期）：开盘12个月，累计网签221套，去化率53.6%，是项目的主力去化阶段。

当时丰台改善市场低密产品稀缺，丽泽的热度还在，项目的实际成交均价在9.5-10.5万/㎡，基本贴近预售指导价，议价空间极小，买家买的是“内城低密洋房+丽泽预期”。

2024年（市场下行期）：全年累计网签102套，去化速度明显放缓，年均去化仅100套左右。

核心原因是丽泽产业兑现不及预期，“第二金融街”的光环褪去，项目的伪丽泽概念被市场识破，同时丰台改善市场内卷加剧，周边竞品纷纷降价，项目的成交均价也跌到了8.5-9.5万/㎡，靠降价维持去化。

2025年至今（准现房阶段）：14个月累计网签39套，剩余约50套尾盘房源，去化速度进一步放缓。

为了清盘，项目推出了大量特价房，成交均价直接跌到了7.8-9.0万/㎡，低楼层房源单价低至7.8万/㎡，146㎡四居特价房总价仅1300万起，比开盘时便宜了近200万，比预售指导价低了近30%。

价格为什么从10.6万跌到7.8万？

核心原因有三个，也是项目长期价值的核心隐忧。

1.伪丽泽概念的泡沫破裂：开盘时靠“丽泽后花园”的概念，撑起了10万+的单价，但随着丽泽产业兑现不及预期，市场发现项目根本承接不到丽泽的红利，概念泡沫破裂，价格自然回归理性。

2.板块硬伤无法支撑高溢价：项目周边城市界面破碎，配套严重不足，没有连片开发预期，这种孤岛式改善的先天局限，决定了它的价格天花板，根本撑不起10万+的改善溢价，只能靠降价和同价位的高层盘抢客。

3.丰台改善市场严重内卷：同预算范围内，分钟寺的现房顶豪盘降价，丽泽旁的懋源双雄降价，甚至丰台科技园的新房也在降价，君礼著没有地段和配套的优势，只能靠“低密+低价”维持竞争力，降价是必然结果。

二手市场流动性极差，目前主流平台上，项目的二手挂牌量约3-5套，户型以125㎡三居和146㎡四居为主，挂牌均价7.6-10.6万/㎡，但实际成交价仅7-9万/㎡，部分房源的成交价，甚至低于业主的新房购入价，也就是亏本甩卖。

核心原因非常简单：项目还未交付，没有房产证，绝大多数挂牌房源都是期房转让，交易风险极高，接盘侠极少，平均成交周期超过12个月，流动性极差。

哪怕交付之后，周边没有高端改善的接盘氛围，二手流动性也很难有质的提升。

05

硬价值与硬伤

优势：

1.内城稀缺低密属性，得房率碾压同价位竞品。2.4的容积率，全洋房+小高层的社区规划，85%-88%的洋房得房率，在三环旁的改善市场里，属于绝对的稀缺品，居住舒适度和空间利用率，远超同价位的高层盘。

2.通勤效率很高，全北京通达性强。步行500米可达丰台站双地铁+国铁枢纽，2站到丽泽，6站到国贸，金融街、丰台科技园通勤都在30分钟以内，对于看重通勤的刚需改善家庭来说，是实打实的硬支撑。

3.国企准现房，确定性高。2026年6月即将交付，实景全部呈现，无延期、减配、烂尾的风险，在当下的市场环境下，国企开发的准现房，安全性远超民营开发商的期房，这是项目的核心竞争力之一。

劣势：

1.孤岛式改善的先天局限，板块价值无增长空间。项目周边全是老破小和低端业态，无连片城市更新规划，城市界面和配套永远无法质变，项目的价值只能靠自身产品力支撑，没有板块红利，长期涨幅必然跑输有连片规划的成熟板块。

2.伪丽泽概念泡沫破裂，改善定位先天不足。项目根本承接不到丽泽的产业红利，周边没有优质的教育、商业、医疗配套，改善客群的核心需求无法满足，所谓的“改善盘”，只有产品力的改善，没有生活配套的改善，定位严重割裂。

3.二手流动性极差，资产属性偏弱。项目周边没有高端改善的接盘氛围，刚需客群够不上总价，改善客群看不上板块和配套，未来二手市场接盘侠基数极小，成交周期长，议价空间大，持有周期低于8年的话，置换成本极高。

06

适合：

1.丽泽、金融街、国贸通勤的刚需改善家庭，预算900-1800万，长期自住，持有周期≥8年，看重低密居住舒适度和通勤效率，对城市界面和配套没有极致要求。

2.对居住密度有执念，不喜欢高层的拥挤感，对得房率有高要求，接受板块的先天短板，纯长期自住的家庭。

3.对开发商安全性有高要求，想要国企准现房，不想承担任何期房风险的改善客群。

不适合：

1.看重资产增值和流动性，持有周期低于6年，有短期置换计划的投资客，项目没有板块红利，长期涨幅有限，流动性极差，根本不适合投资。

2.有学龄儿童，需要优质教育配套的家庭，周边的教育资源5年内很难有质的提升，不要抱有任何幻想。

3.预算1800万以上，追求高端圈层、成熟配套和长期资产保值的终极改善客群，同预算可以选择分钟寺、七里庄的成熟改善盘，这个项目的定位根本满足不了你的需求。

避坑：

1.优先选西组团的洋房，绝对避开东组团东侧临近铁路的楼栋，低频噪音污染无法消除，未来二手市场也很难出手。

2.优先选127㎡四居和146㎡四居，这两个户型是项目的爆款，没有致命硬伤，二手市场好流通。

108㎡顶退和下跃户型，非自住需求尽量不要碰。

3.优先选中高楼层，避开低楼层的特价房，低楼层不仅采光受影响，还会被周边老破小遮挡视野，居住体验差，未来也很难出手。尊敬的意向客户 / 购房者：
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4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。材料是建筑的源头和根基，好材料对“好房子”建设起到十分重要的支撑作用。“‘好房子’建设是建筑材料行业发展的新方向。建设‘好房子’需要好标准、好设计、好材料、好建材、好服务。”中国工程院院士、中国建材集团首席科学家彭寿日前表示，通过好材料支撑“新房子”、改造“老房子”，是发展住建系统新质生产力的必由之路。

5月1日，《住宅项目规范》实施，从制度层面支撑住宅项目高质量发展；8月发布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。

建设“好房子”成为建筑材料行业共识。当前，我国已形成非常完备的建材体系，覆盖水泥、玻璃、陶瓷等30个行业小类、1000多种产品。彭寿说，节能材料、创能材料、功能材料、智能材料等先进建筑材料，正是建成“好房子”必需的好材料。建材行业要从做大规模进阶到高质量发展，需加强与建筑行业的良好协同，走出行业发展新路径。

在节能材料领域，发展趋势之一是高性能，例如具备超级绝热性能、良好透光性及消音降噪等优异特性的气凝胶玻璃；其次是复合化，例如对智能温控发展非常重要的石墨烯发热材料，结合了抗菌、除醛等功能；还有生物质材料，即以毛竹、木材等天然材料为主体，或以微生物为媒介的新型建筑材料。“性能与成本的高度适配是下一步新型先进节能材料应用推广的核心因素。”彭寿说。

在创能材料领域，在近日举办的中国建材集团第六届“善用资源日”开放活动上亮相一款“有光就有电”的发电玻璃，原理是在普通玻璃上覆盖一系列以碲化镉为主的光电功能材料薄膜，实现光能到电能的转化。专家介绍，“发电玻璃+储能”是未来提升建筑创能的一大发展方向，对智慧城市、极端环境等场景都很重要。

老旧住房中的隔音不好、串味和渗透等是现实生活中常见的问题。彭寿介绍，新型防水材料有防水卷材、防水涂料、密封灌浆、高分子防水材料等；新型隔音材料有发泡隔音地板、减震隔声垫、高性能岩棉、隔音石膏板等。下一步，建筑功能材料的研发重点将集中于系统集成、功能复合、低碳环保、循环利用等领域。

新材料是指新出现的具有优异性能和功能、改进后性能提高或产生新功能的材料。先进建筑材料是我国新材料体系的重要组成部分。当前，新材料发展进入新阶段。据统计，我国新材料产业产值从2012年的1万亿元增加到2022年的6.8万亿元。今年，新材料产业产值有望达10万亿元。

“我国新材料发展已从‘以解决有无问题为主’的规模扩张阶段，跨越到以满足国家重大战略需求、提升国际竞争力为主的高质量发展阶段，处在关键的历史转折关口。”中国建材集团科技管理部主任王重海说。未来，新材料领域将聚焦战略性与未来产业重大需求，围绕先进基础材料、先进结构材料、新型功能材料等领域，构建自主可控的创新、产业体系。

彭寿认为，新材料发展从规模扩张迈向高质量发展阶段，正在经历“3个变革”，即材料研发范式变革、材料性能需求变革和材料制备场景变革。人工智能技术与材料设计研发深度融合，推动研发范式由数据驱动向人工智能驱动延伸。信息科学领域前沿创新以及基于新原理的颠覆性器件对材料品种、性能、功能以及交叉融合等提出变革性要求。新一代智能制造系统、智能机器人、极端与极限制造等不仅对材料提出颠覆性要求，同时也将重新定义材料制备。

“面对机遇与挑战，我国要推动新材料从‘好用’转向‘多用’，以好材料支撑‘好房子’、赋能新制造，打造国际领先材料体系。”彭寿说。